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关于《城乡规划法》与小产权房问题
 城乡规划法,自2008年1月1日起施行,现行城市规划法同时废止。从城市规划法到城乡规划法,中国正在打破建立在城乡二元结构上的规划管理制度,进入城乡一体规划时代。小产权和集体土地使用权流转的违规问题,决不可能因为一、两个严格的行政通知就会得以纠正;也决不会因为若干法律若干条款的修改就会有效解决,中国集体土地法规体系的建设需要全面整体的制度突破。
  
  目前的“小产权”房不外乎两种情况:一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子;另一种是占用耕地违法建设的。
  
   一、中国小产权房的成因
  
  导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿,城镇化水平已超过了45%,这是人类历史上最大的一次城市化转型。
  导致小产权房产生的第二个根本原因,就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系,有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的,实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。
  导致小产权房产生的第三个根本原因,就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调:“深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。”事实上由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险,而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要,导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺,提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求,也会极大地抑制小产权房的发展。
  
   二、《城乡规划法》强行拉开了解决中国小产权房的序幕
  
  目前小产权方的利益核心不是房屋造价多少,受惠于国内生产通胀的限度,房屋造价的上涨大多数人还能接受;其利益核心在地价,受惠国内资产价格的巨大升势,它使城乡居民可以通过灰色地带享受小产权房地价上涨的特殊利益以对付中国的高房价和通货膨胀。因此若以损益关系而论,土地管理法譬如小产权房之损,用一块少一块;城乡规划法譬如小产权之益,加一部分规划多一部分房屋。为此治理小产权房应该土地和规划两法并用,而且理想的方法应该是先有土地法立规矩,后有规划法划方圆。但是目前管小产权房地的没来,管小产权房天的先来了。
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