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关于房地产前期交易相关法律问题的思考
 

商品房广告、商品房认购书及定金的性质问题是目前商品房前期交易中易出现纠纷的环节。由于相关法律法规还不健全,政府监督力度不够,以至问题出现时,购房者往往处于被动地位。本文从保护购房者合法利益的角度出发,探讨房地产前期交易中易出现纠纷的法律问题,明辩法理,也为纠纷的解决提出建议。

  
  目前,关于房地产前期交易的法律性质在理论界说法不一,加之法律法规还不健全,缺乏可操作性,这给实践中案件的判决带来一定难度。一般说来,商品房前期交易包括商品房广告、认购书及定金等法律问题。
  
  一、商品房销售广告的法律性质
  
  王小姐某日看到一则商品房广告所写:“城市静谧花园,百米间距,挑高空间,一梯两户、南北通风,纯板楼设计”。这则广告让追求居住品质的王小姐非常心动,虽然价格较高,但王小姐仍然与开发商签订了正式的商品房买卖合同。然而当王小姐准备入住时,却发现该楼盘旁边紧邻五环路,夜晚货车通行;楼间距仅为20米;广告中的纯板楼设计变成了方正的塔楼,就更见不到南北通风的影子了,王小姐非常气氛,准备将开发商告上法庭。
  在以上的案例中,王小姐认为该楼盘实情与广告不符,开发商违约。那么商品房广告的内容对开发商是否有约束力呢?这则较为典型的案例给人们以启示。
  
  (一)合同法的相关规定
  商品房销售广告根据内容界定可分为要约与要约邀请,根据合同法的规定,要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约是订立合同的第一步,是必经程序,一经受要约人承诺,要约内容即视为合同条款,对当事人双方均有拘束力。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。它不是订立合同的必经阶段,对当事人也无法律约束力。根据合同法的规定,商业广告一般为要约邀请,内容符合要约的视为要约。这则规定可以解释的空间很大,而商品房广告伴随着商品房市场的泡沫经济更是乱象丛生。开发商通过各种广告媒介吸引购房者,做出各式各样的承诺,而当购房人入住时才发现承诺无法兑现,开发商往往利用自己的信息不对称的优势而不顾购房者的权益,夸大宣传、虚假广告比比皆是,为保护购房者权益,在商品房销售广告的立法领域需要更详尽的规定。
  
  (二)相关司法解释的规定
  2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),第三条就商品房销售广告的法律性质做出了规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
  《解释》针对商品房的销售广告的法律性质仍然与合同法一脉相承,也就是在通常情况下,商品房销售广告为要约邀请,《解释》同时就商品房销售广告构成要约的必要条件做出规定,为实践审判提供了可具操作性的依据,根据《解释》的规定,商品房销售广告构成要约的必要条件为:
  第一,出卖人就商品房“开发规划范围内”的房屋及相关设施的说明和允诺。这一规定将开发商的允诺限定在“开发规划范围内”,缩小了可能产生争议的范围,而何为开发规划范围内,一般应指《建设用地规划许可证》规定的用地范围。这也就意味着开发商若对开发规划范围外如周边自然环境或教育设施等做出的允诺,预购人即应当判断该广告内容不具有法律约束力。这种限定在减少争议的同时存在着无从约束开发商就规划范围外的允诺的问题,目前,很多购房人正是被“周边幽静的环境,实力雄厚的教育机构”这样的允诺所吸引,因此,开发商就开发规划范围外的允诺是《解释》的空白,有待于立法进一步完善,笔者认为立法中一一列举可能存在的若干情形并不现实,但在全社会高呼诚信的今天,房地产立法体系中引入诚信做为基本原则应属必然,基本原则是一种克服法律局限性的立法技术。

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