住宅产业化设计研究

住宅产业化设计研究

李健

北京维拓时代建筑设计有限公司V2工作室北京

前言

我国房地产行业发展至今，定位已经明确，产品要求也较为清晰，即价格不高、质量可靠。未来，住宅产业化将是中国房地产行业企业的一条出路。

价格不高意味着土地、资金无法再获得超高利润回报，企业必须在提高资金周转率（缩短工期）、降低建造成本上下功夫。质量可靠意味着以前半手工式的现场作业方式不行了，更谈不上节能、环保、绿色建筑等方面高技术的新要求。住宅产业化是能够达到缩短工期、减低成本、保证质量等目标的。

一：住宅产业化的定义及现状

住宅产业化定义：

（HousingIndustrialization），是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

国内产业化现状

目前国内产业化以万科和远大住工为代表，走在行业的最前端。

万科——万科的产业化率是最高的，技术也是最先进的，但局限于目前国内的行业形势，还无法大面积推广。

代表作品是2006年上海浦东新区的“万科新里程”，也开启了万科住宅产业化市场化的新里程。

远大住工——湖南远大住工是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业，是产业化住宅建成最多的行业领导者。

如果说万科是中国的iPhone的话，那远大就是中国的三星，究竟谁更胜一筹，我们拭目以待~

国际产业化现状

美国工业化住宅从汽车房屋起家，目前在美国，每16个人中就有1个人居住的是工业化住宅。美国住宅大部分以低层木结构为主，用户可自行设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购建筑房屋所需的材料、部品等，最后委托承包商建造。

法国的标准化住宅

法国是住宅工业发展比较早的西方国家，法国政府从1968年开始要求设计师与施工企业合作开展住宅标准化的定型设计工作，然后采用公开发行设计图纸的方式，使得所有厂家都可以生产。目前法国的住宅工业化路径是发展通用构配件制品和设备再到其他。

日本的工业化住宅

日本是推行住宅工业化较早的国家之一，日本从1968年开始住宅产业化研究，已经形成标准化的产业体系。目前每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成！

二：设计及生产流程

叠合楼板

是由预制板和现浇钢筋混凝土层叠合而成的装配整体式楼板。

预制板既是楼板结构的组成部分之一，又是现浇钢筋混凝土叠合层的永久性模板，现浇叠合层内可敷设水平设备管线。

叠合楼板整体性好，刚度大，可节省模板，而且板的上下表面平整，便于饰面层装修，适用于对整体刚度要求较高的高层建筑和大开间建筑.其最大跨度可以达到9m。

（类似还有叠合梁柱、叠合剪力墙、叠合阳台等。）

三.决策阶段的概算评估

高成本和不成熟的产业链是开发商不敢做住宅产业化的原因，

我们可以通过成本对比来决策是否采用产业化住宅，通过成本协议的方式推动住宅产业化的实践。

下面我们对传统建筑方式和整体装配进行一个比较和总结：

1：技术手段方面

传统现浇方式——设计技术成熟、简单，图纸量少，各专业图纸分别表达本专业的设计内容，结构专业用平法表示结构特征信息，采用一般的设计院普遍掌握的绘图表现方法。

施工过程中按工种配备专业技术人员，相互配合施工，容易出现“错漏碰缺”等情况。

设计费便宜（30～50元/平米）

装配整体式——图纸量大，除了各专业图纸分别表达本专业的设计内容外，还需要设计出每个预制构件的拆解图，拆解图上要综合多个专业内容，例如在一个构件图上需要反映构件的模板、配筋以及埋件、门窗、保温构造、装饰面层、留洞、水电管线和元件、吊具等内容，包括每个构件的三视图和剖切图，必要时还要做出构件的三维立体图、整浇连接构造节点大样等图纸。

设计费较贵（50～300元/平米）

造价差异和对策——设计费的差异主要是构件拆解图工作量增加了设计成本，如果项目规模大，标准构件重复率高，模块种类就相对较少，设计费上升的比例就少，反之。项目规模越小、构件重复率越低，设计费上升的比例就越大。因此，应尽量优化设计，提高构件的重复率是控制设计费增加的有效手段。

2：生产情况

传统现浇方式——现浇构件价格主要取决于原材料、周转材料和施工措施，楼面和剪力墙的措施费最高，工艺条件差影响质量经常造成返工，季节和天气变化造成施工效率下降也是成本上升的原因之一

装配整体式——预制构件生产主要依赖机械和模具，占用时间过长推高成本，工人可以在一个工位同时完成多个专业和多个工序的施工，生产质量、进度、成本受季节和天气变化影响较小。

造价差异和对策——提高建筑的预制率可以发挥装配整体式的优势，预制率过低将导致两种工法并存，大量现浇不能节省人力，同时又增加了施工机具的投入成本，装配式施工只有提高生产和施工的效率才能降低成本

3：质量情况

传统现浇方式——质量难以控制，普遍存在大量的质量通病

装配整体式——质量易于控制，基本消除各种质量通病，复杂构件的生产难度、运输风险较大

造价差异和对策——合理拆解构件降低生产难度，减少返工浪费可节约成本

4：材料消耗和建筑自重

传统现浇方式——材料消耗和损耗较高，跑冒滴漏严重，构件表面抹灰往往高于设计标准，增加了建筑自重

装配整体式——由于构件尺寸精准，可取消抹灰层，节约材料，建筑自重减轻20～30%，可进一步优化主体和基础结构，节省造价；没有跑冒滴漏，降低了材料消耗和损耗

造价差异和对策——装配整体式应优化设计，提高构件精度，使安装简便，可减少装饰修补的费用，节约成本

5：施工速度

传统现浇方式——现浇施工主体结构可做到3～5天一层，各专业不能和主体同时交叉施工，实际工期为7天左右一层，各层构件从下往上顺序串联式施工，主体封顶完成总工作量的50%左右

装配整体式——构件提前发包，可做到各层的构件同时并联式生产，在同一构件生产过程可集成多专业的技术同时完成，现场装配式安装施工上可做到1天一层，实际3～4天一层，主体封顶即完成总工作量的80%

造价差异和对策——如果预制率过低，工期仍由现浇部分决定（例如内浇外预制体系），拉长工期会造成重型吊装设备闲置浪费而增加成本

6：施工措施

传统现浇方式——满堂模板、脚手架，外加到顶，不断重复搭拆

装配整体式——取消满堂模板和脚手架，外脚手架只需要两层

造价差异和对策——楼面、楼梯采用预制构件可节省内脚手和模板，外墙保温装饰在工厂一体完成，可节省外脚手架

7：管理费用

传统现浇方式——分包较多，工期长导致管理成本高。

装配整体式——多个分部分项工程在工厂里集成生产，分包较少，管理成本低。

造价差异和对策——能在厂里集成生产的尽量集成，减少分包可节约管理成本。

8：材料采购和运输

传统现浇方式——原材料分散采购和运输，采购单价较高。

装配整体式——原材料集中采购和运输有价格优势，但增加了二次运输

造价差异和对策。由于存在二次运输，应选择项目就近的预制厂生产。

结论：从以上对比可以得出——

1、规模越大成本下降越明显。（据远大提供数据，建筑面积大于5万平方时才有价格优势）

2、预制率越高、构件重复率越高，成本下降越明显。

3、构件运输越方便，二次运输成本越低。

4、分段流水施工效率越高，施工周期越短。（合理组织施工程序及设计施工场地）

四：战略合作和发展愿景

一直限值住宅产业化发展有两个因素：

一个是完整的产业链，一个是成本。

产业链：没有任何一个企业可以在完成征地审批、设计、生产、运输、管理、建造、销售、服务等一条龙的事情后，还能赚到钱。万科也不能。

成本：高昂的建造成本与狭窄的市场形成死循环。如果苹果只推出1部Iphone，肯定没人买得起。

所以我们现在看到了：

政府：“产业化住宅好，我们全力支持！”

产业化住宅生产方：“高成本低售价，与传统建造方式无法形成竞争力和规模优势~”

开发商：“成本优势不明显，万一搞砸了可要赔上身家啊，还是保守建造吧~”

购房者：“管他什么方式，我只要价格更便宜！质量更好！”

设计院：“住宅产业化？市场不明朗，等等看吧~”

国内形势分析：

1：人口红利减少：

2012年是中国的刘易斯拐点。中国改革30年的飞速发展，离不开人口红利带来的巨大优势。而随着中国老龄化的到来，人工成本将向30年来的房价一样稳步快速上升，这将成为工程建造不可忽视的一个方面。

2：一线房价稳步走高：

高企的房价为住宅产业化提供了合适的利润空间。

3：绿色、低碳、可持续发展：

低技术、劳动密集型的行业势必会被逐渐淘汰，绿色住宅无疑是未来政府推动的主流。

4：政策红利：

北京等一线城市已经实行，建产业化住宅，奖励3%建筑面积的规定。假如两栋5万平方米的公租房，就能给甲方带来1500平方米的额外建筑面积。在寸土寸金的一线城市，没有人能拒绝这个大红包。

5：城市化要软着陆：

30年的城市化大发展，为我们带来丰硕的成果。但“城市vs农村”这种剪刀差式的发展已经到了尽头，所以城镇化是目前我们找到的唯一出路。而大量次城市的建设无疑将为产业化住宅提供大展身手的广阔天地！

结语

住宅产业化，是地产行业酝酿已久的一场产业革命，也必将带来地产行业的一次洗牌。

对设计院即是挑战，更是机遇。

更综合的技术要求、更高的设计费、全新的设计模式——这些，你都做好准备了吗？