批量评估技术在房产税税基评估中的应用

批量评估技术在房产税税基评估中的应用

黄志军

关键词：房产税税基评估；批量评估技术；计算机辅助的批量评估

前言：2011年伊始，沪、渝两市进行房产税“空转实”的改革试点工作。在此次改革试点中两市都暂将“交易价格”作为计税依据，但将交易环节的价格作为在保有阶段的计税依据显然不合理，是在目前条件下的权宜之策。因此，在两市房产税的实施细则中都提出了今后应将房地产的评估价值作为计税依据，由此可见，房产税税基评估仍是目前房产税改革尚未完成的核心工作，需要进一步深入研究。

一、批量评估技术

基于课税的目的地房地产价值评估和基于商业目的的房地产价值评估有很大不同：以课税为目的的房地产价值评估范围一般为一国的全部房地产，评估数量巨大；评估时点一般由税法规定在统一的评估基准日，时点要求一致性。为了保证税收的公平性，还要对估价对象进行周期性评估，因此评估时必须要考虑时间和成本。所以，房产税税基评估不能仅采用单宗评估技术，需引进新的批量评估技术。

国际评估官协会将批量评估定义为采用共同的数据，使用标准化的方法和统计检验技术评估一系列财产在评估基准日价值的活动。

1919年，西方学者将统计学应用到价格估算技术中，产生了批量评估的思想，限于当时缺乏计算机技术，批量评估的技术分析都由经济学家们手工操作完成，费时费力。信息技术和计算机技术的普及产生了计算机辅助评估技术（Computer-assistedMassAppraisal，CAMA），并被广泛应用到财产税税基评估、公共管理价值评估和商务活动中的批量房地产价值的评估活动中。1938年，国际评估官协会出版了第一个评估准则，提出每年应对所有不动产和财产进行重估，这个建议推动了批量评估的发展。1983年，该组织又对批量评估准则进行了再版，形成了较为成熟的批量评估体系。

二、计算机辅助的批量评估系统

批量评估技术中最为关键的技术是自动评估模型

（AutomatedValuationModel，AVM），AVM是一系列计算机化的计量经济模型，用来进行财产价值的批量评估。具体到房产税税基评估，AVM利用在房地产市场上采集到的数据，如交易价格、位置、面积、朝向等特征信息，输入模型可实现同时评估大批量的房地产价值。在批量评估技术的实现中，与计算机系统紧密结合，产生了计算机辅助的批量评估。在CAMA系统中，利用回归技术进行市场分析、建立估价模型等工作都可以由计算机完成，输入房地产的相关信息后，计算机可以自动输出其评估价值。

CAMA系统应该实现以下功能：

1.数据的收集、管理和分析

要保证房地产价值评估的准确性，首先需要搜集完整、客观、最新的数据资料。然后对数据进行输入、输出、筛选，进行统计分析，具体包快相关分析、回归分析等。

2.评估及评价

首先建立评估模型，然后对模型进行校准模型，调整系数，让系数最能体现相应的变量对房地产价值的贡献大小。模型建好后，要进行比率分析，检验模型的合理性和一致性，如果缺乏相应的一致性和合理性，要对模型进行调整和优化。得到满意的模型后，输入待估房地产信息的数据，系统会自动生成评估结果。

3.税收统计分析

包括房地产税收负担分析、税收征管分析、房产税与国民经济关系分析等。

三、房产税税基批量评估的程序

房产税税基评估包括以下7个操作必不可少的步骤。

1.确认要评估的房地产的特征因素

在运用批量评估方法前要先确定待估价房地产的产权性质、位置、权利人和其他特征因素，看其是否适合采用批量评估方法。

2.对待估价房地产进行评估分区

不同区位的房地产价值差别很大，因此要将待估价房地产根据区位因素进行分区评估。合理地划分不同的评税分区，可以使同一区域内的房地产具有一致性，即房地产价值与价值影响因素之间的关系表现为统计上的一致性。

3.确定影响房地产价值的因素并予以量化

房地产价值影响因素众多，在建立模型前，要明确其影响因素并进行分类处理。总体而言：房地产价值的影响因素主要包括以下3个方面的内容：

（1）实物因素：建筑面积、建筑结构、装饰装修、采光、通风等；

（2）区位因素：楼层、交通的便利性、周围的环境、基础设施等；

（3）权益因素：房屋的产权性质、土地使用权剩余年限等。这一步的主要任务就是确定选择哪些因素作为批量评估模型中的变量加入到模型中。

四、构建房产税税基批量评估技术体系需要注意的问题

我国在房产税税基评估体系构建中，应建立以批量评估为主，单宗评估为辅的评税方法体系，其中要格外关注以下三个问题。

（一）数据库建设

批量评估系统需要大量、规范化的数据建立模型，因此税基评估数据库的建设对房产税税基评估十分重要。我国房地产价格评估起步晚、信息采集和研究方法落后。目前除了模拟评税地区，我国税基评估数据库基本空白的状况致使课税评估技术标准的研究体系尚未建立，由此导致的评估结果不准确成为房产税开征中最大的技术矛盾，数据库建设中存在数据不全面、不准确、数据来源分散，因为建立统一的信息库和数据交流平台导致的数据共享和交互无法实现的“互通、互联”，信息孤岛化的现象非常突出。另外，源头数据失真、过程失真、数据采集不完全、不真实等原因导致的信息失真问题也很突出。所以，数据库建设是目前税基批量评估系统的最大困难。解决这个问题，应做好以下6个方面的工作：

（1）制定数据收集工作规划，梳理现有混乱的数据管理状况，要统一数据的形式、内容和口径，理清思路。

（2）建立严格的信息采集制度，从源头出发，贯穿数据上报、监控、复查等环节，确保数据采集准确、及时、完整。在数据采集中，应借助地理信息技术等高科技手段提高采集效率。

（3）要运用更为先进的数据构建技术进行数据库的架构设计，利用先进的计算机分析技术和系统建立功能，将数据分开存储在不同的关联数据库中，再集成到一个计算机平台的评估模型中，可以有效降低成本。

（4）加大数据的整合力度，以在海量数据之间建立起强有力的联系，筛选出有效的市场数据。

（5）利用集群技术提高数据处理分析的能力。

（6）注重对房地产特征数据的维护，确保数据的准确性和完备性。

（二）评估软件开发

在我国房产税改革的进程中，循序渐进地开发CAMA是必要的，在开发和完善课税评估软件时，以下5个方面的问题要引起重视：

（1）选择系统开发平台时要考虑课税评估系统和其他相关系统之间的衔接，提高系统的兼容性。

（2）建立一套统一的涵盖各种信息的地理信息系统。

（3）提高数据格式的通用性，使课税估价系统提供的数据能够为其他部门和分析软件使用。

（4）保证系统的开放性，根据需要不断地完善和扩展。

（5）确保系统的安全性，注意解决系统和数据的安全问题。

小结：房产税是向不动产所有者对保有土地、房屋建筑物及其附着物课征的一种税。房产税税基是指房产税的课税依据，即根据什么来计算纳税人应缴纳的房产税税额。房产税基评估是房地产估价的一种，是基于房产税征收特定目的的房地产估价，具体是指以征纳税为目的，对那些未能明确具体从价税价值的税基，由专业评估机构和评估人员，在独立、公平、公正前提下，对其开展的评估作价的活动讨程。

参考文献

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[2]周琳娜.基于物业税开征目的地批量评估系统研究[D].厦门大学，2007.

[3]纪益成，王诚军，傅传锐.国外AVM技术在批量评估中的应用[J].中国资产评估，2006，（03）：13-17