我国房地产投资信托基金税务问题探究

我国房地产投资信托基金税务问题探究

李巍

李巍

广州证券股份有限公司广东省广州市510623

摘要：二十一世纪以来，我国房价持续走高，人民为了购房花费的开销越来越大。然而，由于我国政府对房地产行业多次进行调控和管制，企业的资金来源变得越来越窄，融资难度逐渐加大，常常无法筹集到必需的资金，发展迟缓，寸步难行，众多企业宣告破产。为了解决这一难题，人们创造了房地产投资信托基金这一全新的产品，用于填补房地产行业的资金空缺。本文将对这一概念进行简要介绍，并联系我国的税收政策，对其中存在的问题进行探究。

关键词：房地产投资信托基金税务问题税收

一、房地产投资信托基金简介与国内现状

（一）简介

房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，下称REITs），是在房地产商与证券市场双方的关联需求促使下诞生的新型产品。简单的来说，就是房地产企业发展需要大量的资金，而证券市场需要寻找合适的大型投资产品，两种需求能够非常完美的结合起来。这一结合的成果就是REITs。它和普通的基金概念相似，但特殊性在于，它是由专门投资机构来进行房地产投资的产品。

自1960年第一支REITs产品出现以来，REITs在房地产行业起到了迅速而显著的成效。无论是在美国，还是在后续发展的欧洲和亚洲其他国家，都有迅猛发展。REITs具有投资门槛低，低风险，收益高的显著特点。它可以让房地产商在不向商业银行贷款的前提下，快速筹集到发展所需的资金。

（二）我国的房地产投资信托基金现状

联系我国房地产行业目前的困难情况，REITs在我国开始发展无疑是具有很大意义的。我国的REITs业务直到2014年底，才在北京等四个城市开始试点。直至今日，也才不过短短四五年时间，其中还存在着很多问题。

我国的REITs产品总体上还处在初步探索的阶段，没有形成一个成熟、完备的模式。2001年，第九届全国人民代表大会常务委员会通过了《中华人民共和国信托法》；2007年，中国银行业监督管理委员会发布了《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》。这“一法两规”共同组成了我国信托行业的法律管理框架。但总体上看，我国在诸多方面还缺少对REITs运作的完善的法律法规，国内的行业人才极度匮乏。此外，我国的REITs业务发展还面临着很多问题，主要受到税收政策的制约。

二、税收政策对我国房地产投资信托基金的影响

（一）涉及税种复杂，收税条目多

由于我国尚且没有出台面向REITs的税务征收规定，要理清其应当缴税的部分十分困难。初步清算，目前我国REITs业务运营过程中会涉及到的税种主要有：增值税和土地增值税，在将目标资产转移至项目公司时产生；企业所得税和个人所得税，在分配REITs收益时产生；印花税，在投资人购买REITs产品出租物业取得收益时产生；此外，由于REITs业务面向房地产行业，期间还会产生契税、房产税、城镇土地使用税等等税种。这就导致REITs行业在总体上要缴纳相当多的税费，限制了行业的发展。

（二）重复征税问题严重

由于涉及到的税种繁多，在实际操作过程中也常常出现重复征税的情况。例如，我国的REITs项目公司缴纳企业所得税后，再将税后利益分配给投资者时，投资者仍然需要再次缴纳企业所得税和个人所得税。又例如，投资者不仅在购买份额后取得股息时要缴纳所得税，出售其所持有的份额时依然要缴纳所得税。重复征税问题严重，致使REITs行业运营环节中产生的成本费用大大增加。

（三）增值税、交易税、印花税为三大主要收税种类

自我国营业税改增值税以来，金融业也需要缴纳增值税。这使得我国成为世界上第一个对金融业征收增值税的国家。REITs本质上属于金融工具，主要面向房地产企业，因此也需要缴纳增值税。此外，增值税也是我国第一大税种。

REITs的投资过程中，房地产项目的产品需要作为资产划归为项目公司，实现风险的降低。然而，由于目前税收政策存在的不足，在这阶段需要交纳高昂的土地增值税和企业所得税。事实上，土增税的税收条目并不适用于REITs，国际上也大都没有此项。

最后，由于REITs涉及的金额大多非常大，操作环节中涉及的印花税份额也随之提高，成为我国REITs发展的另一沉重负担。

三、针对房地产投资信托基金税收层面问题的对策

全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣在接受《金融时报》的采访时表示：“当前，实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题。”针对目前我国REITs发展中存在的一些问题，笔者在此提出以下解决方案。

（一）完善相关法律法规，提高对税收因素的重视度

前文已经分析过，税收是制约REITs发展的最主要因素。目前，我国在法律上，甚至没有对REITs做一个明确的属性规定。这就给后续的税收规范造成了很大的麻烦。但如果采取专项立法方式，耗费的时间过长，会耽误REITs发展的黄金期。相关部门应尽快意识到税收因素对REITs的影响，先直接出台税收优惠政策来推动我国REITs发展。

（二）制定专门面向REITs的税收优惠政策

REITs业务过程中，收税条目繁多，税种复杂。相比国外，很多国家都有专门针对REITs的税收优惠政策，大大简化了收税环节。而我国目前的税收政策，对REITs造成了很大的负担。因此，我国应当尽快建立完善的、面向REITs的征税政策和优惠政策，合理设置征税结构，针对重复征税问题重点提出解决方案。

要让REITs在中国市场得到充分发展，必须从reits涉及的五大税种增值税、土地增值税、所得税、契税和印花税入手，并作出相应的调整，如解决土地增值税和增值税存在的双重征税的情形，所得税在确认收入和分配环节的双重征税问题，如调整土地增值税率，且允许reits对土地增值税递延纳税，逐年分摊，如以“重流转，轻经营”为改革思路，对各征税环节进行调整等。考虑到REITs的特殊性，国家也可以出台政策，对REITs建立单独的收税模式，解决REITs最沉重的负担。此外，再对其他税种征税模式进一步优化。这样才能够在实质上推进国内REITs业务的发展，继而带动房地产行业迎来春天。

四、房地产投资信托基金的发展前景

尽管我国REITs起点低，发展尚处于探索阶段，但国家已经开始尝试出台相关政策，推进其健康积极发展。虽然目前REITs还不在相关领域占有一席之地，各方面也仍然受到限制，但笔者相信，在提高税收对reits发展影响的重视度，调整现有面向REITs的征税制度后，我国REITs产业终能开始发展。虽然距离成功，还需要积累符合中国本土行业特点，摸索出适合中国国情的道路，但只要我国REITs发展能够取得良好成果，就能最终带动房地产行业走出困境。

参考文献：

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[3]林华，许余洁.我国房地产投资信托基金业务操作流程及税务问题的理论探讨[J].清华金融评论，2015（10）：50-52.

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