住宅市场房价居高不下原因探析

住宅市场房价居高不下原因探析

赵国平

摘要：中国目前的房价已超出普通老百姓的实际购买能力，严重影响了房地产市场的发展和居民的生活，对国民经济的持续健康发展构成威胁。着重分析我国房价居高不下的原因，并为实现我国房地产市场的持续、健康有序地发展提出若干建议。

关键词：住宅；房价；居高不下；需求；投资

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1000－8772(2009)06－0106－02

收稿日期：2009-02-24

作者简介：赵国平(1979-)，男，助教，从事房地产市场研究。

衡量一个国家的房价是否过高，国际上通常会引用“房价收入比”这一概念。“房价收入比”是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3~6倍，而我国，大多数大中等城市该指标却在8∶1~15之间，深圳、上海等个别城市已达到了16∶1，平均水平也在10∶1以上。由此可见，我国的房价收入比明显偏高。本文着重分析了我国房价居高不下的原因，并为实现我国房地产市场的持续、健康有序地发展提出若干建议。

一、住宅价格居高不下的原因

（一）需求比较旺盛（见下图）

1.我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。党的十六大提出全面建设小康社会，具体目标：一是城镇人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城镇化率由2000年的30%增加到2020年的50%。实现这两个目标，到2020年，我国现有城镇居民需要增加住宅面积50亿平方米。党的十七大报告提出加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。因此，在可以预计的相当长的时期内，我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。

2.城市人口的增长是影响房地产需求的直接因素。随着我国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然造成对房地产需求的增加。

3.国民收入的增长，给希望改善住房条件的人们提供了经济支撑。

4.为了使资产保值、增值，高收入人群投资房地产。富裕人群投资购房多选择大都市的黄金地段，因而房价也比较高。由于是以投资为目的，所以决定这部分购买力的市场因素并非主要是价格因素，而是房产未来的升值空间。这在一定程度上推高了房地产的区域价格，同时也拉高了城市的平均房价。

（二）住宅建设成本刚性上升

1.土地成本刚性上升。由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长（见表1）。

另一方面，自2002年7月1日起，土地供给由行政划拨、协议出让改为市场“招拍挂”，使建设用地放量减少，如北京2005年“招拍挂”土地合计1250万平米，2006年为750万平米，减少了40%。同时，调控后征地费、补偿费、土地出让金一次性交纳，先期开发投入陡增。

2.建筑生产要素价格上涨（见表2）。从2007年下半年至今建筑生产要素价格呈现出较大涨幅，这就必然会对建筑产品的生产成本产生影响。以万达集团在苏州的某项目B区地下室为例，该项目基期为2007年3月，仅考虑钢筋、砼和人工费价格，按照当前的价格计算对总价的影响已达36.8%。

3.境外热钱涌入中国楼市，刺激房价上涨

2007年就是房价上涨最快的一年。国家统计局数据显示，2007年1—8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。2007年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。

4.地产商人为获得更高的利润，采取囤积土地，减少供应，联手抬高价格，也是房价上涨的主要因素之一。

二、控制房地产价格上涨的对策

(一)加强政府对房地产市场的监管力度

土地成本是住宅建设成本的主要组成部分，这就要求政府对这一“公有制”资源的使用，对房产开发商的招标发包的过程做到公开透明。同时对建筑开发商施工全过程进行有效监管，对违规、违法的企业及开发商给予严厉处罚，以此来杜绝房地产开发商和施工开发商的暗箱操作、非法操作，降低成本、保证质量，稳定价格。

(二)提高建设面积容积率，贯彻“90/70”政策，增加住宅数量的供给

在住宅建设用地的价格水平一定时，规划高层建筑可以实现较高的容积率，能够有效降低楼面地价水平；在建筑面积一定的情况下，采用高层建筑可以降低用地规模或降低建筑密度，可以降低单套住宅的建设成本、增加市场住宅数量的供给。另外，国家已经颁布的“90/70”政策，也是在解决有限土地上增加房屋套数供给的问题，必须贯彻执行。

(三)降低二手房交易税费，规范二手房交易市场，增加存量房供给

我国的二手房市场不发达，导致大量的闲置房屋无法进入交易市场，主要原因是交易成本高和市场不规范，我国目前房地产税收主要集中在交易环节，占到房屋总价接近10%，主要由买房人承担，增加了房屋交易价格；另外由于市场不规范，大量不良中介浑水摸鱼。通过规范二手房交易市场可以降低交易成本，增加交易市场的供房量，同时也可以引导消费者理性消费，形成住宅消费的梯级结构，满足不同需要的住房需求。

(四)政府应出台有关政策，打击房地产商的炒作行为，限制不良房地产投资

政府部门应以行政命令的形式下发有关政策，完善外资监管机制，建立预警机制，合理引导外资流向，来限制外资的不良炒作；规定每位非中国居民只能购买一至两套用来居住的住房，并在一定期限内不准转让，在一定程度上可以限制房地产市场的不良投资，避免哄抬房价。

综上所述，房价上涨受到诸多因素的共同影响，这一现象很难在短期实现扭转，而需要中央政府、地方政府、开发商和购房者多方共同努力，协力配合，这样才能够稳定房价，促使房地产市场持续、健康、有序地发展。

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（责任编辑：鲁小萌）