“营改增”对房地产企业税负的影响及税务筹划

“营改增”对房地产企业税负的影响及税务筹划

邵关关

石河子大学经济与管理学院

摘要：我国整体经济最近几年发展非常迅速，随着我国市场经济的发展与经济体制的逐步完善，我国政府也逐渐改革相关的税收制度与政策，陆续出台了不少新型的税收制度，以确保满足市场经济发展的需求。“营改增”就是在这样的背景下提出的，“营改增”顾名思义就是营业税改征增值税。

关键词：”营改增”；房地产企业税负影响；税务筹划

引言

我国建筑行业最近几年发展迅速，带动房地产行业蓬勃发展。房地产开发企业是国民经济的支柱产业，具有开发周期长、资金投入量特别大以及投资回收期长的特点，房地产企业开发的房子也与居民密切相关，房价的稳定关乎到社会的稳定，实施营业税时不便于对房地产企业的监管，房产市场相对混乱。对房地产业实施“营改增”能增加监管的透明度并规范整个行业。

1增值税、营业税概述

营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产及销售不动产所取得的营业额而征收的一种税，是流转税中的一个主要税种。在我国不同的行业税率各有差异，税率在3%-20%之间，房地产行业施行5%的营业税税率。营业税按照全额收入征税，房地产企业的产业链较长，只要存在商品流转就必然缴纳营业税，这样的征税模式，不仅容易导致房地产生产链重复征税的情况，而且累积征收营业税加重了企业的纳税负担，不利于房地产产业健康有序的发展。增值税则是以商品或者应税劳务在各个流转环节的增值额为征税依据，也就是说流转有增值额才征收，无增值额就不征收，实行价外税。“营改增”不仅有效避免了重复征税的情况，一般纳税人施行进项税额抵扣制，能够有效减轻企业的纳税负担，减少偷税、漏税的现象，而且是贯彻施行公平税负理念的体现，有利于优化产业结构，保证地方财政收入的稳步增长。“营改增”税收政策在房地产行业的积极施行，高效地打通房地产企业及其相关附属产业链之间的流通税收抵扣环节。例如：在房地产企业施工前期的大规模的土地、建设、安装等成本都可以进行进项税额的抵扣，有效地减轻了房地产企业的税负，促使房地产企业管理更加重视进项税的管理，降低企业的生产成本，优化企业开发、生产、设计、建造及财务等各个工作流程，从而提升企业的生产管理水平和内控管理制度。

2“营改增”对房地产企业税负的影响

2.1税率及计税方式改变

营改增后，房地产企业的开发项目根据施工日期可分为老项目与新项目，老项目可使用简易计税方法与一般计税方法，新项目使用一般计税方法。老项目简易计税方法为营业税临时性过渡适用方式，适用5%的征收率；一般计税方法即销项税额扣减进项税额的计税方法，销项税适用11%的税率（2018年5月1日开始适用10%的税率），应纳税额为当期销税额扣减当期进项税额后的余额，如果不足抵扣就需要将其纳入到下期进行抵扣。

2.2“营改增”对税金及附加的影响

文中的税金及附加主要是涉及到的城市维护建设税以及教育费附加。营改增前由于房地产企业要缴纳的是营业税，那么税金及附加中还应当包含营业税。假设销售收入为s万元，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，则需缴纳的税金及附加5.5%s万元。营改增后假设房地产企业采取的是包工包料方式，假设成本为c万元则税金及附加金额为（0.09s-0.91cr×0.1）x0.1万元。营改增前后税负差为0.045s+0.01cr，若采取甲供材方式税负差也约为0.045s+0.01cr由于营改增后税金及附加中不再包含营业税，因此营改增之后税金及附加的税负会有所降低。

2.3“营改增”一般计税法对房地产企业税负的影响

对于房地产企业在2016年5月开始开发的房地产项目，现行适用10%的计税税率缴纳增值税，另外，将房地产企业建安成本、其他服务成本及购进原材料和劳务等进项税额都纳入抵扣的范围。众所周知，房地产企业在开发过程中，土地的出让金为一大支出，大约占到整个项目成本的40%左右，在寸土如金的一线城市这一比例更是会上涨到50%及以上，“营改增”政策施行后，相关规定明确表明，房地产企业除可以正常抵扣相关的进项税额后，还允许按取得的全部价款及相关税费扣除当期销售房地产项目土地价款后的余额为销售额。例如甲房地产公司为一般纳税人，适用10%的增值税率，2017年实现营业收入100万，取得的增值税专用发票税率全部为16%，可抵扣的原材料含税价为40万。如果适用5%的营业税率，甲房地产企业应缴纳营业税100*0.05=5万元整。如果适用10%的增值税税率，则家房地产企业应缴纳的增值税为：100/（1+10%）*10%-40/（1+16%）*16%=3.57万元。从这一结果我们可以看到，适用“营改增”税率后，房地产企业有了大量的可抵扣的进项税额，具有明显的减税效果。

3紧抓“营改增”契机，房地产企业纳税筹划及对策探析

3.1加强学习培训，重视“营改增”制度的学习

“营改增”政策的施行，对房地产企业的税务及会计处理等的影响，要求企业加强对内部财务及相关人员的培训与学习，从税务管理、会计核算及发票管理等多方面加强学习，深入了解增值税的相关政策，切实掌握“营改增”政策的要点极其深刻含义，做好增值税制度下相关会计工作的核算方法。在企业内部做好全体人员的发票培训，鼓励大家多取得增值税专用发票用以公司的进项抵扣，在与外部供应商合作的同时，注意考察其纳税资质，尽量选择资质较好的合作方，辅助于公司财务部门的税务筹划工作。

3.2完善内控制度，重视增值税发票的管理

由于房地产企业自身存在周期长、链条长等行业特性，“营改增”后，房地产企业的税务及账务处理工作更加复杂，日常的工作流程也发生了一定的变化，因此，房地产企业要加强内部控制制度的建设，建立健全会计核算制度，规范税务及核算流程，制定具体的应对措施以减低企业的税负。例如：在经过“营改增”改革后，增值税专用发票是一张重要的发票单据，其不仅关系着企业进项税额的抵扣，而且也是企业依法纳税的重要凭证。

3.3做好各项筹划

（1）严格管理增值税专用发票，在材料采购过程中，要加强集中采购方式的应用，而且还要具备较高的纳税观念，在材料采购中，要积极索取发票，避免企业进项税无法抵扣问题的出现，从而上涨企业税负。（2）加强对合作商的管理，在对合作商进行选择时，要按照招投标方式来进行，对合作商的资质、报价等因素进行深入分析，并要求合作商要具备开具增值税专用发票的能力。一般来说，包工包料、甲供材料等是房地产企业与施工单位签订合同的重要模式，在具体选择过程中，要加强税收筹划，通过自购材料来获取较高的进项抵扣税额，进而缓解企业的税收压力。此外，在合作对象的选择中，要以一般纳税人为主，以便于获得较高的进项抵扣额。

结语

综上所述，随着我国“营改增”政策的不断深入推进，对房地产企业的经营与发展带来了新的挑战。因此，房地产企业要不断加强对政策的学习，根据企业自身的发展现状，及时调整与优化经营管理策略，做好税务筹划，完善财务管理工作，不断顺应我国市场经济体制下税务政策的改革，促进我国房地产市场的健康稳步前进。

参考文献：

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［2］付红丽.浅谈“营改增”对房地产企业的税负影响及对策［J］.中小企业管理与科技，2017（27）.

［3］姬昂.浅析“营改增”后房地产企业税负变化[J].财会通讯，2017（1）.

［4］孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015（31）.