老旧住宅小区综合整治的范围与方法

老旧住宅小区综合整治的范围与方法

张丽娜

航天建筑设计研究院有限公司

【摘要】为完善城市功能，切实改善民生，深入贯彻落实科学发展观，北京市人民政府决定对全市老旧小区开展综合整治。2012年1月21日，北京市政府下发了《关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》京政发【2012】3号，计划完成1582个、建筑面积5850万平方米的老旧小区综合整治工作。

【关键词】节能改造热计量改造雨污分流

1.老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题

1）房屋主体老旧。北京市将1990年以前建设的住宅小区划分为老旧住宅小区，这些老旧小区面临房屋外墙粉刷面起壳风化；室内楼梯扶手锈蚀损坏；房屋前后雨水管破损；屋面防雷设施缺失等种种问题。

2）生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章建筑私搭乱建；机动车乱停乱放等。

3）住宅小区设施设备老化、公共设施缺失。主要表现在小区内室外电线凌乱；小区内雨水系统缺失，污水系统老化严重；公共绿地缺失或被占用。

4）不符合国家节能战略的需要。主要表现在老旧小区建设年代久远，无外墙保温系统；小区内无雨水回收调蓄设施。

2.对老旧住宅小区改造范围的确认

1）对老旧住宅小区进行踏勘。踏勘的主要任务为收集老旧住宅小区的现状资料，对老旧住宅小区的现状进行现场分析等。

2）与老旧住宅小区的业主方进行交流沟通，确认是否进行施工改造。

3）与老旧住宅小区所处的社区街道办进行沟通，可以防止重复施工，造成浪费。

3.老旧住宅小区综合整治的措施方法

1）建筑主体的节能改造和修缮

（1）在原有建筑外墙的位置增加外保温系统，保温材料选用复合A级聚氨酯板保温材料，保温合理使用年限为25年，保温厚度根据节能计算结果设定。

（2）将原有建筑开敞阳台改造为封闭阳台并加设外保温。增设封闭阳台直接暴露在室外大气的顶板及底板的保温系统并做好相应部位的防水措施。

（3）将原有建筑屋面的保温系统进行节能改造并做好相应部位的防水措施，保温材料选用复合A级聚氨酯板保温材料，保温合理使用年限为25年，保温厚度根据节能计算结果设定。

（4）将原有建筑外窗中不符合现行节能规范的外窗更换为节能窗。

（5）对其他围护结构细部：檐口、挑板、线脚、进排风道、屋面出人孔等部位采取断桥保温措施，保温材料选用复合A级聚氨酯板保温材料，保温合理使用年限为25年。

（6）将原有建筑首层单元门中不符合现行节能规范的单元门予以更换，选用具有防火、防盗、隔音、保温等功能的四防门，增设带语音呼叫系统的门禁。

（7）结合外墙保温对建筑外立面进行重新设计，外墙涂料施工方法选用弹涂。

（8）对楼内公共区域墙面、顶棚进行粉刷和修缮，对损坏的楼梯栏杆进行修复，对锈蚀的楼梯栏杆进行刷漆翻新，对有公共厨房的楼体安装可燃气体探测器。

（9）在楼内的公共区域增设感应节能灯，高层住宅增设带蓄电池的应急照明灯，高层地下室出口位置设置安全出口指示灯。

（10）对外墙上的空调室外机位统一设计，新增加空调机室外机安置架，设置空调室外机冷凝水管；

（11）对外窗防盗护栏均进行原拆原装，对锈蚀严重的防盗护栏进行漆刷，对有损坏的防盗护栏进行修复。

（12）对建筑单体所有外排水管进行更换,并将原有挑檐上的雨水口相应外移，雨水斗及雨水管相应位移保温层的厚度,女儿墙铸铁弯头选用加长型。

（13）对室内的排水主立管和给水主立管进行更换，排水主立管相连的部分支管一同更换，给水管的支管更换至水表位置。

（14）对室内供暖系统进行热计量改造，设置热计量小室，每组暖气片安装流温阀，满足分户计量的要求。

（15）对各单体建筑中防雷设施不全及损坏的进行修复，防雷引下线应安装敷设。

（16）根据现状中楼梯间的宽度，当楼梯间轴线宽度大于等于2.7m时，可加设残疾人扶手，安装高度为900mm，安装完成后梯段净宽不应小于1.1m。

2）老旧住宅小区的环境综合整治

（1）根据住宅小区的现状条件，对小区的道路进行重新规划，对保留的道路进行路面修整硬化。

（2）根据小区的现状条件重新规划停车位，在不减少绿化面积和公共活动场地的情况下，尽量合理的多布置停车位，并且根据小区内的实际使用情况，采用永久停车与临时停车两种方式进行设计。

（3）根据小区现状，结合实际情况，布置简易绿化、景观绿化，对景观绿化增设绿化护栏，对原有绿化中有损毁的进行补植修复。

（4）对小区的围墙，围栏进行修复，对损坏的围墙进行维修和粉刷，对锈蚀严重的金属围栏进行漆刷。小区大门缺失的根据现状进行大门的重新设计安装。

（5）对小区内的原有自行车棚进行修缮，根据实际需求对自行车棚的容量进行计算，如果不能满足停放要求的，可新增通透式自行车棚。

（6）对小区内的信报箱进行修整，破损严重的予以更换，如果信报箱位于门禁之内的移至在门禁之外，门口无空间放置的，可几单元一起集中放置。

（7）对垃圾投放点的数量进行重新计算，增设及完善垃圾投放点位，对小区内堆放的渣土统一进行清运。

（8）根据新道路系统，设计并更换公共照明系统；同时增设并完善小区内的室外安防系统。

（9）对小区内私搭乱建的违章建筑统一进行拆除，将这些违建侵占的公共空间和公共绿地进行还原。

（10）对小区内公共配套建筑进行统一的外墙粉刷，达到小区的统一性，协调性，主要针对的建筑为换热站、警卫室、社区服务站、家委会等。

（11）对小区内公共无障碍设施进行统一设计和施工，对原有的无障碍设施有损毁的进行修复。

（12）老旧小区普遍缺少独立的雨水系统，一般为雨污合流系统，对小区的雨污系统进行合理改造，进行雨污分流。有条件有场地的小区增设雨洪收集系统，设置雨水调蓄池。

（13）老旧小区的室外供暖管线普遍存在老旧漏水现象，对小区的供暖管线进行更新改造，改造原则为原位修复，基本不改变供暖管线的位置。

（14）对住宅小区的室外消火栓系统进行整体改造，数量不够的增设室外消火栓的数量，满足消防设计的要求。

（15）对小区内混乱的室外电线进行归纳处理，首先将弱电和强电线路分离，将室外弱电线路进行入地敷设，将强电系统中已废弃的电线杆进行移除。

综上所述，老旧住宅小区综合整治项目是一项惠民工程，我们要设身处地的为老百姓谋福利、解决实际居住困难和难题，从以人为本的角度出发做好各项服务工作，为了能真正改善居民们的生活环境和居住质量，我们所做的一切工作都是值得的。