房地产企业土地增值税税务筹划研究

房地产企业土地增值税税务筹划研究

徐俊伟徐燕锋

浙江嘉兴314000

摘要：自从1993年，我国发布的土地增值税暂行条例，主要目的是调整土地增值收益，实现对房地产行业的利润分配与调控。从税制和税率设置方面看，对房地产企业的相关经济效益的获取与实际的利润增长具有重要的影响，具体在土地增值税的相关规定中，土地成本与开发成本以及融资利息直接影响土地增值税款的多少。因此，合理预测土地增值税税负，合理规划投资，有利于房地产企业的成本利润控制和投资决策，作为房地产企业税务相关工作的重点，只有通过对其进行合理规划与布局，才能有效在房地产企业的开发成本规划中有效降低支出率，进而对企业风险进行合理的控制，从整体上提高企业经营效益。

关键词：房地产企业；土地增值税；税务筹划

引言

市场经济体制下我国房地产企业得到了进一步的发展，企业税收筹划是房地产企业经营管理的重点内容。在国家税收政策下，发展市场宽阔，随着未来房地产行业的规模化发展，大量的房地产企业势必会进行合并。所以，在现有的条件下，如何在房地产激烈竞争中实现现有资源的优化配置，提高资金的利用效率，创造节税收益，从而提升房地产行业的竞争力，保证房地产行业的经济权益。

1房地产企业土地增值税税务筹划的必要性

一是房地产企业开发周期长，涉税过程较为复杂。房地产企业纳税人在缴纳土地增值税分为三个阶段，办理手续繁琐，时间周期较长，对于纳税人而言浪费时间、金钱等资源，给企业财务人员带来巨大的工作量，间接影响到纳税人缴税积极性。合理的税务筹划可以使企业节省很大一笔税金，长远来看可以使得企业更持续发展、增加企业的经济效益、提升市场的竞争力。

二是房地产企业交易金额大，涉税金额较为巨大。相较于其他行业，我国房地产行业税负普遍过高。譬如：房地产企业应当需缴纳的房产税占房产余值的比例为1.2%；同时还有契税要求占房产总交易额的比例约为3%-5%之间等。将所有的税款全部加以合计，房地产企业应当缴纳的税款总额约为企业毛利润的50%左右。过高的税率既是房地产企业间的难题，同时也为房地产企业的税务筹划活动提供了较大空间。

三是房地产企业作为税务机关的监管重点，涉税风险较大。房地产作为中国的支柱性产业一直以来就备受关注，自“营改增”政策颁布以来，房地产企业备受税务机关的关注，因而各企业要防范税务风险，做好税务筹划，及时准确的进行纳税申报。

四是若税务筹划成功，所带来的价值巨大。房地产企业要结合自身实际情况，调整战略规划，做好产品的定位和种类结构，及时根据市场变化做出变化，从而降低企业税负，提高未来价值。

2当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题

第一，土地增值税税务筹划的相关工作没有得到有效的实施，同时房地产企业在进行自身企业的税务筹划时往往沿用原有的税务筹划模式，这就使得虽然设计了税务筹划工作，但是实际的效果不强，甚至是在一定程度上违背了房地产企业的经营理念，直接影响到房地产企业的经济效益。

第二，一些房地产企业在进行土地增值税的税务筹划工作的过程中，往往会出现有一定的实际工作与预期工作计划出现偏差的问题，部分工作者没有按照实际的制定的工作流程以及规划进行工作，或是只注重整体性的工作，而对于个体工作出现缺失，因此导致了税务筹划中缺乏科学性的分析，使得企业进行的税务筹划工作根本不能为企业的发展带来一定的参考性意见。

3房地产企业土地增值税的税收筹划策略

3.1强化征管，保证税收

首先需要科学设立税种以完善房地产税制，比如改变多税调节的模式，变成主税调节，以解决各税种间交叉重复的问题，或者对土地增值税的清算及征收方法进行简化，才能充分发挥增值税的调节功能。其次对于房地产企业的评估材料、评估规程、评估机构也要健全完善，保证材料的真实可靠性。另外税务部门可在完善征管办法的同时加大征管力度，理顺征管秩序，才能落实增值税相关预征管理措施，以保证税款收入。

3.2提高认识，加大力度

税务人员要提高对清算工作的认识，加大清算力度，比如建立一套土地增值税清算实施办法，要求简便易行，统一清算口径，对清算时间和方法也要加以明确，比如组建清算小组事前现在内部进行模拟清算，并拟定不同的清算方案，基础数据核实清楚，这是房地产企业土地增值税清算成功与否的关键，可有效降低清算风险。清算结束，企业要尽快获得清算结论，对税金及时多退少补，因为周期越长，清算的成本和风险就越大。清算后的企业在后续管理问题上也要加以注重，税务部门尽量配好企业进行一次统算，包括收入确定、成本分摊、项目扣除和价格因素等方面，力求征管到位。另外，各地相关政府部门应积极配合土地增值税的征管工作，以便税务人员更好地展开清算工作。

3.3对现行的土地增值税政策进行不断调整

在我国税局颁布的规定明确了，房地产企业进行土地增值税时清算时间与空间的“临界线”，在一定程度上也表明了该税种税务征收的可操作性，以及房地产开发公司税收标准化义务，更重要的是在房价上涨的情况下重新实施这项税收，实质上是宏观调控的延续和完善。换句话说，房地产市场仍将是政府宏观调控的重点，房地产开发企业的税收筹划更将成为关注的焦点。严格征收土地增值税将导致房地产行业重新洗牌。由此看来，通过严厉征收土地增值税将有助于房地产业的长期健康发展、重新优化资源配置的效果。

3.4加强成本控制，降低企业应纳税额

为了获得足够和合理的成本，房地产开发公司应该对钢筋，水泥，建筑材料和建筑公司等多方的合作协商出一份最优利润方案，在实施方案阶段发现问题及时作出相应的调整，以求实现增值额最低。因此，土地增值税的清算工作中，与合作方进行协商沟通、合同的规范管理等对房地产企业来说都非常关键。对于确定可抵扣项目成本和产品成本分摊，基础数据和结算数据的收集整理非常关键。因此房地产企业在日常成本管理中，必须及时建立合同台账，确保随时随地都能了解合同情况，也为成本收集做好基础工作。

3.5利用增加可抵扣项目开展税收筹划

在房地产企业进行土地增值税的税务筹划过程中，还可以适当进行利息的收入与支出来从资金周转的角度进行项目金额的划算与抵消，通过这种方式的应用，使得土地增值税的税费要较于之前相比有明显的降低，进而使得房地产企业整体降低税务负担和财务风险，提升经营现金流量。而在土地增值税的相关规定中，相关政策的指明使得其从很大程度与意义上获取了房地产相关开发工作的发展方向，同时也促进了相关工作的概念与模式的革新。

结语

综上所述，面对我国当前所进行的各种企业结构的合理调整的大背景下，能够对于房地产企业的未来发展起到一定促进作用的方式之一就是进行土地增值税的合理税收筹划研究，只有通过对其进行合理规划与布局，才能有效在房地产企业的生产成本规划中有效降低支出率进而对企业风险进行合理的控制，从整体上提高企业经营效益。在为企业节省生产成本的同时，还能够有效利用国家相关政策以及措施的颁布使得土地增值税的作用与价值在实际经营管理活动中得到体现，这就能够在当前激烈的市场竞争中不断提升企业的竞争力，继而立足于长远发展的角度来进行房地产企业的未来发展规划。

参考文献：

[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2016（4）：360-366.

[2]李琼.探讨我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].会计师，2015（3）：44-45.

[3]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.