农村住宅市场导入市场机制初探——基于市场供求法则探析我国农村住宅市场发展

农村住宅市场导入市场机制初探——基于市场供求法则探析我国农村住宅市场发展

刘彬

山东省菏泽市建设工程综合服务中心

摘要：在房地产市场发展中，只有遵循市场供求法则才能加强价格与供需的关系，使市场呈现出完全状态。基于这种认识，本文对我国农村住宅市场发展问题展开了分析，然后从消费意识增强、消费需求增加、市场行为规范等方面对农村住宅市场导入市场机制的方法途径进行了探讨，为关注这一话题的人们提供参考。

关键词：农村住宅市场；市场供求法则；市场机制

引言：在城市房地产行业如火如荼发展过程中，农村住宅市场发展却遭到了忽视。实际在城乡一体化发展的背景下，农村住宅市场是我国房地产市场重要组成部分，需要加强市场建设与发展，才能推动住房多元化发展。而住宅市场发展，需要遵循市场供求法则。因此，还应从这一角度进行思考，探寻农村住宅市场导入市场机制的方法途径，以推动房地产行业的健康发展。

一、基于市场供求法探析农村住宅市场发展问题

在城镇化建设过程中，城乡住房需求发生了改变，一些城市出现了“城中村”现象，一些城乡结合部地区则出现了农村租房交易活跃的情况。但与此同时，农村闲置住宅数量不断增长，造成住宅资源出现城乡错配的问题。面对这一局面，还应加快农村住宅市场发展，以便使农村闲置住宅资源得到充分利用。而就目前来看，农村住宅市场处于不完全状态，呈现出价格与供需脱节的问题。一方面，长期受计划经济体制影响，农村地区资源配置中政府处于决定地位，土地资源供求不均衡问题长期存在。在地方政府、中央政府、开发商、村集体等利益主体多重博弈下，形成了价格机制扭曲的隐性土地市场。而农村住宅流转通常伴随着地基的流转[1]。受法律法规限制，农村住宅交易过去只能处在隐性状态，需要承担较大交易风险，使得农民无法对住宅价值变动进行有效把握，缺乏稳定价值预期，继而导致农民缺乏住宅消费需求。现阶段，我国农村住宅市场包含三种类型，即隐性市场、限制性市场和空白市场。所谓的隐性市场，实际就是超出法律法规和政策限制的农村住宅交易市场，如以农民承包土地入股农业企业、以住宅买卖为名进行宅基地买卖等交易行为的产生，促使了隐性住宅市场的产生，容易导致农民利益受到损害。限制性市场是符合法律法规和某些限制性条件的农村住宅交易市场，尽管能否解放农村劳动力，但却将阻碍农村住宅市场充分发展。空白市场则为潜在农村住宅市场，存在开发价值。然而在价格变动不随实际供需关系变化而变化的情况下，农村住宅消费者支付能力将与住宅价格上涨拉开距离，促使供需关系逆向变化，造成市场销售平淡。

二、农村住宅市场导入市场机制的方法途径探讨

（一）通过房屋确权增强农民住宅消费意识

针对农村住宅市场发展问题，还要通过房屋确权赋予农民相应权利，使农民利益得到维护，从而产生住宅消费意识。具体来讲，就是要从法律法规上赋予农民住房相关各项财产权利，能够使其自由交易自家住宅，拥有完整住宅物权，以推动农村住宅市场化发展。通过确权登记，能够消除农村住房和城市住房的权利差异，使农民转变过去对农村住房社会保障功能的认识，促使农民产生市场意识，尝试通过住宅交易实现房屋流转，获得权力和利益保障。采取确权登记方式，能够将农民应当享有的住房权得到落实，确保农民获得占有、使用住房权力的同时，能够享有处置房屋的权利，确保农民住宅交易能够做到有据可查，在与他人财产划清界限的同时，为住宅安全交易奠定基础。

（二）发展金融市场增加农民住宅消费需求

为推动农村住宅市场发展，还要促使农民产生更多住宅消费需求，加强农村地区住宅及其配套设施投资，促使农村住宅宜居性得到提高，从而通过发挥居住功能吸引城市消费者购买。想要达成这一目标，还要加快农村金融市场发展，促使农民收入结构得到调增，达到激发农民注重消费需求的目标。现阶段，农村金融市场拥有完善存款服务，但却未能较好吸收存款，以至于资金从农村不断流向城市[2]。面对这一问题，还要加快农村信贷市场建设，确保农民拥有更多投资途径，能够借助便捷融资渠道得到支付能力的提高。将农村金融市场培育为拥有多样化市场主体的市场，提供多层次金融商品，面向住宅市场提供担保贷款、分期付款等服务，能够使农村住宅市场抗风险能力得到增强，鼓励农民通过住宅消费获得投资需求满足。

（三）借助法律政策规范农村住宅市场行为

实际在农村住宅市场发展中，需要农民、开发商和政府三方参与，想要确保各方能够通过规划、协调推动市场正确发展，还要建立相应的法律法规，对各方行为形成有力约束。具体来讲，就是通过法律对市场主体资格进行认定授权，同时针对农村住宅开发、交易和管理完成相关规范的建立，禁止主体不规范的行为。针对政府行为，还要利用农民权益维护法规加强监督管理，对违法违规行为进行坚决查处，确保地方政府能够为住宅市场发展提供服务。针对农民，需要通过立法使其配合政府加强地区房地产市场规划建设，使传统散居方式得到改变，推动现代农业发展，使农村住宅环境得到改善，以推动农村住宅市场有序发展。

（四）结合经济规律加强住宅生产经营调节

针对农村住宅市场进行调节，地方政府还要尊重市场经济规律，实现住宅生产经营的科学调节。一方面，政府应出台农村住宅市场优惠政策，吸引更多商户涉足农村住宅市场。与此同时，需要鼓励创新，促使农村住宅开发建设企业采取不同生产经营模式，使农村住宅产业与城市区分开来，体现农村住宅市场特色，有助于农民生产生活和农村经济发展[3]。另一方面，需要结合农村住宅市场运营特殊性，邀请农民参与集中居住小区规划建设工作中，在保留地方风俗习惯基础上实现项目科学运作，确保市场建设能够满足农民购买需求，起到拉动农村地区投资的作用，继而推动市场可持续发展。

结论：综上所述，未来伴随着城镇化建设工作的不断推进，农村住宅市场将得到更多关注。想要推动市场有序发展，还要导入市场机制，维持市场供需平衡。因此在实践工作中，需要采取措施刺激农民产生住宅消费意识和需求，并且能够借助法律政策对农村住宅市场行为进行规范，同时结合经济规律实现市场经营调节，继而使农村住宅市场得到培育与发展。

参考文献：

[1]吕萍,陈卫华,陈泓冰.农村住宅市场建设:理论意义和现实路径[J].经济体制改革,2017(02):62-68.

[2]任之蓉.房地产市场和农村土地流转市场[J].现代经济信息,2015(13):290+292.

[3]刘军琦.我国农村房地产市场形成规律和特点探析[J].上海房地,2015(01):16-18.