济南开发区直属地产投资决策研究

济南开发区直属地产投资决策研究

蔡吉辉李雪

山东英才学院建筑工程学院山东济南250104

摘要：随着开发区项目的多样化及高质量发展，开发区直属地产企业发展迅速。投资决策是一个企业高质量运行的关键，因此，本文针对济南开发区直属地产企业与市场化地产企业的差异，利用熵权法对其投资决策进行实例分析。对我国各地开发区直属企业的投资决策提供一定的理论和实践意义。

关键词：开发区；直属地产企业；投资决策；熵权法

一、研究背景

现阶段，房地产企业的发展正面临着激烈的竞争。因此，房地产业的发展模式应更加多样化，同时，形成自己的核心竞争力，提升投资决策能力是极为必要的。很多地区或城市出现向城市周边进行辐射发展，比如向开发区进军。由于开发区属于大多数在政府管辖之内，因此开发区内房地产与普通地产企业的形成和发展有一定的区别，因而，对开发区直属地产企业的发展研究是具有一定价值的[1]。

一个房地产企业的前期规划是一个企业能否接下来健康发展的关键和保障。其中，决策阶段最主要的工作就是投资决策，注重投资能力的提升将会避免企业产生不必要的损失，避免出现收支偏差以及发展不平衡、不健康等情况。对于开发区直属地产来说，投资决策不仅关系业主的利益而且与公共利益挂钩，所以，合理的投资决策是开发区直属地产快速稳定发展的基础，建立合理的投资决策评价模型对开发区直属地产企业的发展具有十分重要的意义。

二、开发区直属地产与市场化地产差异分析

（1）开发区直属地产目标分析

开发区是我国区位导向产业政策成果，其中所发展的企业实际上是政府通过税收优惠或者补贴等方式吸引企业在指定地理空间内集聚，创造更多的就业机会和经济产出[2]。开发区内的地产企业可以促进开发区内的产业链的进一步发展，比如可以带来高新技术的融合与发展，可以引进投资与消费，通过建设符合开发区内公共需求的项目，为开发区的经济带来极大的改观。因此，开发区直属地产的目标不仅有助于自己企业的发展，更有助于满足公众的需求，从而带动开发区的整体经济、环境、就业等各方面的发展。

（2）市场化地产目标分析

市场化地产的发展目标直接受投资决策能力的影响，而且直接影响企业规模的发展、目标多样化的实现等。市场化地产的发展目标与开发区直属地产企业不同的是它主要以提高自身的经济效益最大化为主要目标，而与政府联系极小。因此，投资决策考虑的影响因素可能主要是与自身相关的财务分析居多。

三、开发区直属地产投资决策模型分析

开发区直属地产企业的发展以及投资决策能力主要受经济、环境、风险等因素的影响。文章选取各类因素中最具代表性的指标进行评价研究，建立模型，选择最优方案。因素分析如下：

a.经济因素

影响开发区房地产经济效益的因素如下表所示：

c.项目投资决策的环境因素分析

开发区直属房地产项目投资环境是一个复杂的系统。按投资环境的内容及相互关系，将影响开发区直属地产项目投资环境的指标整理如下表所示。

净现值、动态投资回收期、效益费用比上，方案一最优；技术风险影响度、财务风险上，方案二最优；基础设施影响度上，方案一最优；依据单个因素，无法决定最优投资决策方案。因此，需结合熵权法综合评价。

（2）指标熵值计算

结合上节模型建立步骤，建立一个矩阵C，然后标准化得到矩阵R。

六、结论

基于地产目标差异分析的开发区直属地产投资决策研究，可以看出不同因素的影响程度是不一样的，经研究得出，经济因素对开发区直属地产投资决策影响最大，结合熵权法分析，从而得出最优投资方案。本研究对其他开发区企业或项目投资决策具有借鉴作用。

参考文献

[1]邵菁菁.西安开发区直属地产企业项目的投资决策评价研究[D].西安建筑科技大学,2018.

[2]孙伟增.中国开发区空间选址及对城市发展影响的经济机制研究[D].清华大学,2016.

[3]陶健.我国静脉产业政策绩效评价体系研究——基于AHP的模糊综合评价法[J].特区经济,2013(01)：127-130.

[4]王伟兵.促进开发区产业集聚的财税激励政策研究[D].财政部财政科学研究所,2013.

[5]ThomsonRJ.Theuseofutilityfunctionsforinvestmentchannelchoiceindefinedcontributionretirementfunds[C]Trans16thConfIntAssocConsAct.London：LondonCityUniversityPress,2018：59-68.

[6]杨晓帆.熵权系数优化模型在综合型房地产投资决策中的应用[D].武汉大学,2004.

[7]左权.熵权多目标决策方法在房地产投资方案优选中的应用[D].北京化工大学,2007.

[8]《西安市房地产开发项目可行性研究报告(西安市公寓建设项目)》[M].http：//www.docin.com,2016.