房地产测绘的特点及测量技术分析

房地产测绘的特点及测量技术分析

谢经会

谢经会

南京市江宁区房地产交易中心江苏南京211100

摘要：本文首先介绍了房地产测绘的特点，分析了房地产测绘的技术和计算方法，同时也提出了房屋面积测算中的几点问题。

关键词：房地产测绘；特点；测量技术；问题分析

1、房地产测绘的特点

（1）房地产测绘成果重要内容的房产图是平面图，其上只要求平面位置准确,不表示高程,不绘制等高线。

（2）房地产测绘采用比例尺大。房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶300、1∶200等。

（3）房地产测绘人员要求高。房产测绘是一项政策性、专业性都很强的工作，尤其是政策的掌握占主导地位。从事房地产测绘的人员不仅要具备房产测绘专业知识，熟练掌握测绘技术，准确运用各种测绘方法，还需要学习和掌握与房地产相关的规划、土地、房产交易、权属登记、物业、房屋设计、人防、消防等各个门类中相关的法律法规和规定，才能保证测绘成果的合法、公正、准确，维护相关当事人的合法权益。

（4）城镇新建筑的不断发展和扩大,建成区的房屋及土地使用情况的不断变化,例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等,都要求及时进行变更房产图,及时对房产图补测和修改,修改相应的文字和数据资料,以确保其应有的现势性。

2、房地产测绘的技术分析

2.1外业数据采集

外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具，实地丈量取得房屋边长数据。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋(主体)外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对规划核准图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量,以此提高工作效率。

2.2内业图形处理及分摊计算

外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层(户型)数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件,其次再考虑如何计算、如何分摊的问题。

2.3技术方法分析

2.3.1测距仪的加常数

由于房产测绘精度要求高，目前开展的房产测绘工作一般都采用内外业一体化数字化房产测绘方法，在房产测绘时必须使用资质部门检定过后的仪器进行测量。对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测绘碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。加常数产生的原因是由于全站仪的发射面和接收面与仪器中心不一致，反射棱镜的等效反射面与反光棱镜的中心不一致，使得测距仪测出的距离值与实际距离值不一致。

2.3.2常规测量方法

（1）直接量测法

直接量测法是通过实地量测房屋（或地物）边长、角度等要素，将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形（包括规则图形和不规则图形），应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。规则图形计算。对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形,则将实地量出的几何要素套入相关几何公式，即可得出其面积。不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形和梯形，实地丈量出有关要素尺寸，然后按照几何公式计算面积。

（2）图上量测法

①求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直；对于较大面积，可将图纸分块计算；②方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积。③三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。

2.3.3数字测算方法

数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下：

（1）测绘数字房产平面图

①测设图跟导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输入微机。利用导线平差软件进行总体平差。②测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙内角以上的角点坐标，将采集的数据输人计算机后，编绘出底层平面图。③测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输入计算机，编绘出各层平面图。④测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输入计算机，编绘出分户平面图。

（2）计算房产面积

多边形面积计算:

房产面积具体计算步骤如下：①计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输入公式（1），即可计算出每层建筑面积。②计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。③计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输入公式（1），即得出分户套内建筑面积。④计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式（1），即得出公用建筑面积。⑤检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。⑥计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定,按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

3、房屋面积测算中的几点问题分析

3.1关于层高问题

《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m（含2.20m），层高低于2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。

房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。因此房屋面积测算中的层高2.20m以上指的是楼面层高，而不是净高。

3.2关于斜坡屋面

《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的，可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，测绘时直接“切取”2.20m的高度计算面积。

3.3关于飘窗问题

建设部文件规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高2.20m以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要层高不超过2.20m，不予计算面积，而层高超过2.20m的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积。

3.4关于跃层户室中的内楼梯

跃层户室中的内楼梯是连结上下层的必须通道，若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，无论是否建造均应按自然层计算面积确权。

结语

综上所述，房地产测绘涉及到千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。建立房地产测量信息处理系统是一项非常复杂的系统工程，它要求有比较高的技术素质和管理水平。我们应该更加严格的要求自己，遵守《测绘法》中对测绘的要求，让房地产测绘管理工作更加规范，使产权人合法权益得到更加有利的保障，房地产的管理变得更加规范。