浅谈我国房地产去库存态势分析及相关对策建议

浅谈我国房地产去库存态势分析及相关对策建议

李骏

湖北省恩施州城乡规划设计院445000

摘要：随着我国国民经济的迅速发展，房地产经济也随之发展起来。现在我国国民经济的重要组成部分就是房地产经济，可以毫不夸张的说，只有房地产经济稳定发展，国民经济才能得以全面发展。但是现阶段房地产市场呈现出“总量过剩、需求不旺”的特征，因此，本文就我国房地产经纪去库存的态势进行分析，并提出几点建议，希望可以促进房地产经济的增长。

关键词：房地产去库存；前景展望；房企转型；金融支持

引言

近几年，随着我国经济的迅速发展，人们对生活质量的要求越来越高。因为房地产经济在我国市场经济体系中扮演着重要的角色，但是现在的房地产市场形成了“分化加剧、风险凸显”等行业特点，因此，本文通过我国房地产去库存的进程进行分析并提出相关的对策建议，希望能够稳定房地产经济的发展，从而促进国民经济的增长速度。

一、回顾政府去库存的综合政策

2014年7月11日，住建局在会议上首次提出房地产去库存的意义。因此，在会议结束后，在房地产的政策上就落实了三点建议，第一点就是“房地产的去库存”。紧接着2015年房地产实施新的政策，坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，目的就是推动房地产的经济增长，稳定回升市场的量价，从而改善房地产的环境。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费政策的出台降低了购房成本，推动需求入市。地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多种措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。以下从货币政策、改善限购条件、放松房贷和首付政策、财税政策等四个方面具体梳理政策走势。货币政策方面，2015年，在整体经济缓增长，房地产库存高企的背景下，央行五次降息四次降准。5年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%降至4.90%，5年以上的住房公积金贷款利率从年初的4.25%降为3.25%。多次降息降低了购房利率，更大程度降低了购房者的市场进入门槛。改善限购条件方面，目前全国46个限购城市中41个城市已放开限购，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚未放开。

二、房地产去库存中存在的问题

在房地产市场去库存政策在实施的过程中，主要存在：地方土地财政刚性掣肘去库存、人口城镇化滞后于土地城镇化、居民资产配置结构降低了房地产投资需求、人口流失造成房地产去库存能力形成区域分化等问题，影响着房地产经济的发展，下面就房地产去库存中存在的问题进行具体的分析：

1、地方土地财政刚性掣肘去库存

当前，地方政府的财权与事权不匹配，财力有限且不能赤字财政，迫使地方政府寻求新的财源。而土地出让金、房企及上下游企业营业税均归地方所有，造成地方政府高度依赖土地财政。在利益驱使下，许多地方政府不考虑未来可能造成的库存压力，出让土地的热情不减，造成供给端的土地供应量仍有增加。如2015年商品房销售额中土地出让金约占37%，开发商和购房者交纳的税费为25%。需求端，由于地方政府在土地供给上处于垄断地位，缺乏竞争导致价格无法下降。土地招拍挂制度则进一步助推了地价的上涨，使得开发商拿地成本逐年增加[1]。加上相关税费，房价随之水涨船高，居民的有效需求受到抑制，制约了房地产去库存的效果。

2、人口城镇化滞后于土地城镇化

城镇化对房地产的投资和需求都有极大的拉动作用，但目前我国城镇化发展总体仍较为落后，不仅城镇化水平远低于发达国家及多数新兴经济体，而且城镇化质量不高，特别是市民化进程缓慢，人口城镇化严重滞后于土地城镇化，城镇化率的真实水平大打折扣。截至2015年底，中国的常住城镇人口占总人口比重为56%，户籍城镇化率只有33%左右。即使将流动人口考虑在内，人口城镇化还是大幅滞后于土地城镇化。以城市用地规模弹性系数来衡量土地城镇化和人口城镇化关系，2000年到2014年，我国城市建成区面积增长了121.8%，城镇人口增长了63.6%，城市用地规模弹性系数为1.91，远高于1-1.12的合理区间，表明我国人口城镇化的发展速度远滞后于土地城镇化的速度[2]。

3、居民资产配置结构降低了房地产投资需求

据测算，2015年末我国居民持有房地产总市值达到60万亿元，接近全年GDP的90%，商品房占居民总资产的比重达到60%左右，而美国、日本等国的房地产资产占比仅为25%左右，即使是在90年代房地产泡沫时期，日本该占对也低于我国，为40%。可见，无论从绝对总量还是相对占比来看，我国的房地产在居民资产配置中的占比均处于高位。同时，价格预期已成为影响当前房地产供需变动的重要因素，由于前期降息、放松信贷等刺激政策的透支，居民增加房地产投资的愿望更加谨慎。特别是三四线城市房地产价格进入下跌通道，房地产保值增值的作用逐步下降，居民资产配置更加多元化，配置房地产资产的意愿逐步降低。

4、人口流失造成房地产去库存能力形成区域分化

户籍制度的改革，如允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户等政策对房地产去库存也有利好作用。2016年政府工作报告再次强调去库存，明确指出要提高保障房货币化安置比例、完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策、因城施策化解房地产库存，建立租售并举的住房制度等措施。2016年5月4日，国务院鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房[3]。国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。各地政府也密集推出多项举措积极去库存。

三、加快房地产去库存的对策建议

1、兼并重组盘活存量，优化房地产行业格局

许多房地产企业因为规模较小，开发成本较高，加上产品没有品牌附加值，常因销量不畅而陷入资金困境。通过房地产企业的兼并重组，一部分小型房地产公司主动与大房企合作，大型房企规模会持续扩大，小公司不一定需要通过降价的方式就能消化掉现有库存，若需要降价销售的，也可以通过规模化开发降低成本，拓展出降价的空间。上市房企可通过资本运作来操作，如大型的上市房企通过股权或项目收购做大市值规模，在医疗、旅游等领域开展跨界并购等。通过兼并重组，以最小的成本盘活存量，能实现市场的优胜劣汰，提升行业集中度，优化行业格局，鼓励房地产企业做大做强。进而提升行业整体开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。

2、房地产企业转型地产细分领域，满足多元化需求

要解决房地产行业产品同质化严重的问题，房地产企业可通过积极谋求业务转型以寻求新的发展契机。一方面，房地产企业在对内进行资源重新整合的同时，要对外寻找新的资源进行吸纳和补充，与其他行业，如旅游业、医疗业、文化业和互联网行业等进行跨界融合，以此实现细分业务领域的拓展。可由房地产企业嫁接具有发展潜力的行业资源，发展养老地产、旅游地产、医疗地产、文化地产等，以实现资源有效整合，达到优势互补、资源共享、互利共赢的目的。另一方面，通过对目标市场的细分，对产品进行改造，释放或创造市场需求，针对不同的需求特点来设计特色产品，匹配细分的目标客户群。一些行业龙头企业的经验可为众多房地产企业提供借鉴。如万科推出的米公寓，针对刚工作的大学生和白领群体想住在方便上班的城市中心，但经济能力又无法负担大套住房的需求。在商业地产上，创新写字楼的出租方式。

结语

综上所述，我国的国民经济要想加快发展速度，首先就要稳定房地产经济的发展。我们首先要做的就是去库存，保证房地产市场供等于求，之后再根据国家的宏观调控和市场的供求关系，制定出相应的对策。只有实现了房地产经济的可持续发展，才能带动我国国民经济的稳定发展

参考文献

[1]谢皓宇.因去库存引起的地与人[J].华泰证券，2015（06）:33-34.

[2]苏雪晶，陈慎.春节返乡简记——三四线城市草根调研系列之三[J].中信建投证券，2015（01）:252-253.

[3]周幼曼.推进人口城镇化的财税体制改革研究[J].经济与管理评论，2016（07）：89-90.