房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨

房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨

吴春玥

吴春玥WuChunyue（东南大学成贤学院，南京210088）

（SoutheastUniversityChengxianCollege，Nanjing210088，China）

摘要：房地产投资基金是投资于房地产业的一种产业投资基金。目前，一般直接投资于房地产开发项目的房地产投资基金在我国还处于发展的初始阶段，必须加强财务监管。本文对房地产投资基金投资项目财务监管的必要性、原则、体系、内容、关键节点等问题展开探讨，并提出适合我国情况的基金财务监管模式。

Abstract:Therealestateinvestmentfundisanindustrialinvestmentfundinrealestateindustry.Atthemoment,therealestateinvestmentfundinrealestatedevelopmentprojectsisstillintheinitialstageinChina,sowemuststrengthenthefinancialsupervision.Inthispaper,thenecessity,principle,system,content,keynodesandotherissuesoffinancialsupervisionarediscussed,andthecontrolmodeoffundandfinancewhichissuitableforconditionsinChinaisproposed.

关键词：房地产投资基金；投资项目；财务监管

Keywords:realestateinvestmentfunds；investmentprojects；financialcontrol

中图分类号：F81文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）10-0139-02

0引言

房地产投资基金是投资于房地产业的一种产业投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一。20世纪60年代，基于房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等特点，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供了一种新型的金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产的纽带。目前，我国房地产投资基金还处于初始阶段，受法律、税收等因素的影响，尚没有形成美国式的房地产投资基金模式，既不能投资于房地产公司的股票，也不宜投资于房地产物业出租（税负太高，仅房产税和流转税就达到17.5%），而主要是直接投资于房地产开发项目。因此，加强房地产投资基金投资项目的财务监管问题成为一项重要的现实课题。

1加强房地产投资基金项目财务监管的必要性

1.1加强房地产投资基金投资风险控制的需要与一般产业投资基金不同，我国目前的房地产投资基金，主要直接投资于房地产开发项目，投资周期一般在一年以上，从开发到销售结束，处于不同的阶段，不具有可比性。而房地产开发项目又属于资金密集型行业，加强房地产投资基金对外投资项目的全程监管尤为重要。

1.2适应房地产投资基金运作时间限制的需要安全退出是房地产投资基金考虑的首要问题。受制于国家对房地产IPO的限制，直接投资于房地产开发项目的我国房地产投资基金在股票二级市场退出的可能性很小，退出方式大多以项目清盘退出为主，原母公司回购、向其他单位转让股权等方式为辅，因此必须加强投资过程的监管。

1.3注重房地产投资项目外部监督的需要房地产投资基金属于金融行业，具有金融属性，而且基金对外投资项目，并不全面直接地参与项目投资公司的日常经营管理，因此必须更加重视项目的外部监督。

2房地产投资基金项目财务监管的原则

2.1突出重点房地产投资基金对房地产项目的投资，无论股权比率高低，都是一种战略投资，并非项目的具体操盘者，为了确保投资本金和利润的安全，以及顺利退出的需要，对投资的房地产项目必须加强财务监管，监管的重点是资金的监控。

2.2宽严适度对投资项目财务监管过程中，既要管住资金的使用，又不能因为监管影响了项目的正常运营。基金派出的项目监管代表要与项目经理层共同配合，对基金已确认的预算、计划，在授权范围内的，当即签批执行；对超过授权范围的，按程序审批执行；对预算、计划以外支出，先由项目公司与基金协商，办理增补计划后，再签批执行。监管的重点是预算外、计划外支出和大额支出以及销售回笼的资金，其他方面的监管可以相对宽松。

2.3协调运行基金对外投资房地产项目，就是与项目的其他的投资者和项目公司联姻，因此要相互协调配合，既要监管，也不能教条死板。基金与项目公司其他股东和项目公司加强沟通协调，及时解决问题，保障企业高效运转。

3房地产投资基金项目财务监管的组织体系

3.1监督管理领导小组和基金经理基金管理公司成立以基金经理为首的投资项目监管领导小组，审核批准项目公司的整体预算、年度计划、预算外支出和对超出派出代表审批权限的大额支出。配备工程、财务和营销等专业代表人员，组成项目监管小组。如果在区域内同时监管多个基金投资项目，要平衡监管力量，提高监管效率，避免因某个项目公司的利益诱惑而把监管力量固定在这个项目上。

3.2基金管理公司财务部基金管理公司财务部是财务监管的职能部门。负责基金投资项目前期财务研判、过程财务监管和组织内部审计。负责安排派驻项目公司的基金财务代表，及时了解项目公司的财务状况和重要问题，对重大事项及时向基金经理汇报，及时指导基金财务代表对项目公司的监管。

3.3基金财务代表基金财务代表是基金管理公司财务部负责派出的从事项目财务监管的人员。基金要严格派出财务人员选聘管理制度，并通过培训，使监管财务人员具有金融思维和财务监管意识，熟悉房地产开发，适应工作需要。选配具有一定工作经验、较高的专业能力、沟通协调能力强、职业道德和敬业精神好、实务监管能力强的财务人员出任基金财务代表。基金财务代表要与基金工程代表等人员相互配合，做好项目的监管，管控好项目公司资金，确保基金投资资金的安全和顺利退出，向基金管理公司财务部及时报告项目公司的财务状况和重大财务事项，但不介入项目公司的日常财务核算，尽量少介入项目公司日常经营业务和管理工作。其具体职责如下：①负责审核项目公司资金计划方案；②在授权范围内，负责审批资金付款单据和费用报销单据，监管项目公司资金流入流出，及时汇报资金收付中的例外事项；③协助基金经理审核项目公司经济合同；④协助基金经理审核项目公司对外抵押、担保、保证合同；⑤参与审核项目公司基本财务制度，监督财务制度的执行情况；⑥派出公司安排的其它工作；⑦每月向派出基金管理公司述职，每季度提交书面述职报告。

3.4内部审计监管财务部要每隔二月或一定时间组织一次针对投资项目公司的审计，随时掌控和检查项目公司的财务状况。

4房地产投资基金项目财务监管的关键节点

4.1投资框架协议签订前，对所投资项目公司提供的财务相关资料进行初步研判在尽职调查前就介入公司进行财务调查分析，并选择合适的中介机构进行尽职调查，参与尽职调查全过程。参与投资合同的谈判，做好财务风险的事前预防工作。

4.2派出忠诚可靠的财务人员进入监管小组并明确沟通渠道，不仅要让派出人员与基金管理公司财务部保持及时沟通，对重大紧急事项及时向基金经理报告，而且更要与项目公司的其他股东和项目公司加强沟通协调。

4.3做好财务预算的执行监管严格财务预算管理制度，按财务制度规范核算，加强事中财务预算控制以降低财务风险。

4.4严格财务支出审批制度在投资前要与原股东和项目公司明确基金的现场监管权限。监控大额资金的收付，确保资金及时全额入账，不合理的支出不予支付。按照授权支付款项，对销售款及时回笼到项目公司账户。严格重大事项财务报告制度。对于重大事项的财务开支，投资单位必须向基金管理公司报告，未经同意，投资项目公司不得擅自开支。监督基金投资的本金和利润顺利收回。

4.5严格审计制度基金管理公司两个月左右要到投资项目公司进行审计检查，基金派出的财务监管代表也可以作为审计小组成员参加内部审计。

5房地产投资基金项目财务监管的模式选择

5.1现有传统财务监管模式

5.1.1银行监管模式1996年6月由中国人民银行颁布的《贷款通则》中将贷款分类如下：①自营贷款、委托贷款和特定贷款。②短期贷款、中期贷款和长期贷款。③信用贷款、担保贷款和票据贴现。银行对企业融资贷款注重贷前审查，贷后监管是薄弱环节。目前，除规模大、信用好的企业采用授信贷款外，大多采用抵押、担保贷款，以降低银行贷款风险。

5.1.2信托监管模式信托机构对项目进行调研，进行风险评估后确定是否进行股权投资或债券贷款，日常监管仅对现金流管理较细，对项目整体监管仍然不到位。

5.1.3开发商自主监管模式由开发商自主组建经营管理团队，自行管理。

5.1.4有限责任公司监管模式按照股权比率，一般由大股东操盘经营管理，或以大股东为主，其余股东派人参与经营管理。按照公司章程将公司重大事项提交董事会或股东大会决策，管理团队负责日常经营管理。

5.1.5私募股权基金（PE）监管模式PE投资一般不参与项目公司具体的管理，最多也就是在股东会和董事会层面介入企业战略规划和管理，项目企业的主要管理者一般仍是原股东。

5.2对目前房地产投资基金项目财务监管模式的建议房地产投资基金归根结底还是PE，属于金融投资行业，不是开发商，是在前期对项目公司及其原大股东进行考察后做出投资决策的，是基于对项目公司及其原大股东充分信任和对市场、收益、投资退出等方面有充分保障的判断基础上进行投资的。因此在投资生效后实施有效的监管即可，不必草木皆兵，监管过度。投资生效后，基金应在董事会中扮演着咨询者的角色，就改善经营状况以获取更多利润提出建议，帮助企业物色新的管理人员（经理），定期与企业接触以跟踪了解经营的进展情况，定期进行内部审计，审查会计师事务所提交的财务分析报告。基金管理公司可以根据不同项目公司及原股东的情况不同，采取灵活的监管方式。

5.2.1单个项目配专人全职监管基金财务代表监管财务专用章，专职全程坐班监管，审批全部资金收支，不介入项目公司的日常财务核算和管理。对经基金审批的预算和资金计划内支出100万元以内的支出，基金授权财务监管代表在其他手续完备的情况下签批盖章支付；超过100万元的需基金经理审批后，财务监管代表方可签批盖章支付。对经基金审批的预算和资金计划外支出1万元以内的支出，基金授权财务监管代表在其他手续完备的情况下签批盖章支付；超过1万元的需向基金补批计划后，并由基金经理审批后，财务监管代表方可签批盖章支付。为防止人为将付款拆分金额，以每个单位每月的累积付款额合计计算。所有收款一律及时回笼到项目公司账户，不得人为推迟收款，不得将款项转其他单位代收，不得形成项目公司体外收款。项目公司每个工作日，向基金管理公司报送资金收支电子报表。这一监管方式适用于基金初始或区域第一个项目公司，或项目有一定风险，基金退出保障性不是很高的项目。

5.2.2多个项目派监管小组进行监管基金财务代表不监管财务专用章，设定监管权限，对监管范围内的签批收支，不介入项目公司的日常财务核算和管理。对经基金审批的预算和资金计划内支出100万元以内的支出，不需要基金财务监管代表签批支付；超过100万元且不超过500万元的支出，基金授权财务监管代表在其他手续完备的情况下签批支付；超过500万元的支出，需基金公司经理审批后，财务监管代表方可签批支付。对经基金审批的预算和资金计划外支出1万元以内的支出，不需要基金财务监管代表签批支付；超过1万元且不超过10万元的支出，基金授权财务监管代表在其他手续完备的情况下签批支付；超过10万元的支出，需向基金补批计划后，并由基金经理审批后，财务监管代表方可签批支付。为防止人为将付款拆分金额，以每个单位每月的累积付款额合计计算。所有收款一律及时回笼到项目公司账户，不得人为推迟收款，不得将款项转其他单位代收，不得形成项目公司体外收款。项目公司每个工作日，向基金管理公司报送资金收支电子报表。这种监管方式适用于积累经验后区域内多个项目，且项目风险较低，基金退出保障性高的项目。中国的城市化，开启了房地产行业发展的新时代。几年来政府对房地产行业调控的反反复复，促使房地产企业必须寻求银行借贷以外的更多融资渠道，房地产投资基金顺应了金融市场和房地产的发展需要，因此必将有大的发展并逐渐与国际接轨，其财务监管管问题也必须引起重视。

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