土地交易法律制度演变对土地违法的影响研究赵爱忠

土地交易法律制度演变对土地违法的影响研究赵爱忠

赵爱忠

郓城县国土资源局山东菏泽274700

摘要：本文主要针对土地交易法律制度演变展开分析，在思考了土地交易法律制度演变的基础上，分析了其对土地违法的影响，明确了影响的表现和具体的内容。

关键词：土地交易；法律制度；演变；违法

前言

在土地交易法律制度演变的过程中，土地违法一直以来都是一个重点，为此，我们也应该真正确保土地交易法律制度演变更加科学合理，让土地违法数量减少。

1、土地交易概述

土地交易就是以土地为主体所进行的一种交易行为。从产权角度来说，土地的权利其实就是以土地所有权为中心的一个权利集，这个集合包括土地所有权、抵押权、使用权、租赁权等，这个权利集合也就是稀缺资源的一种独有权利。不同权利会带来不同的收益。土地交易主要是由三个要素组成：交易的主体、交易的客体以及交易的行为。这三个要素的任意排列组合构成了土地交易的多样化。

土地交易主体主要包括个人、集体、工商企业、银行、政府、国家等等。在交易活动中，由于交易主体不同，决定了其所扮演的角色也不同。交易客体包括土地自身、带土地与其他建筑物的结合体、土地的信息等。

2、土地交易监管法律制度的变革

土地是重要的生产要素和资产，是人类赖以生存和繁衍的首要资源，也是我们进行生产、生活活动的基础。土地管理是国家管理职能中重要的内容之一，纵观当今世界各国，无不把土地作为一种最为稀缺的资源进行高效率的管理，通过法律的手段将土地的管理纳入到国家管理的层面上，通过制定了纷繁复杂的法律条文对土地的权属、交易、流转、市场管理、程序进行了规范。新中国建立之后，我国实行高度计划的经济体系，其中，土地在权属上为国家所有，使用权进行人口均分，实行一种无偿划拨的土地征用模式。土地当时并未作为一种商品进入市场流通，主要依靠行政手段调整国有土地的适用，可以说，这种土地使用制是旧经济体制中最集权、最僵化、最无视经济规律的。真正发现土地的稀缺性并进行商品交易是改革开放之后的事情，随着交易量的逐步扩大和城镇化进程的加速，我们称之为土地的“价值发现”时代的到来，才使得土地交易的概念逐步为大家所熟知。土地交易规制作为土地管理的一项重要内容，在法律理论研究中具有重要的意义，规制模式的选择具有实践意义。由于我国实行土地公有制，宪法和法律规定土地的所有权由国家和农民集体享有，国家和集体垄断了土地所有权以及土地使用权的供应市场，土地使用权作为地产市场的唯一权利载体，具有实现土地民事流转的功能。从目前我国土地的内容看，土地交易应当包括土地使用权出让、转让和租赁。土地交易是指有关土地权益的买卖、租赁、抵押等各种经济活动的总称。

地方政府和地方官员进行合谋参与到土地违法行为中，严重的影响了土地交易监管法律制度的执行。在《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》中，对土地违法行为的相关规定很少，也没有明确指出违法了要如何进行处罚，从而导致土地交易监管法律制度在执行的过程中，监管职能很难最大限度的发挥出来。主要的缺陷在于：

第一，在违法行为处罚的细节上缺乏必要的规定，不能明确相关责任人应该担负那些责任，也没有建立起相关的监督执行机制，导致执行的可操作性差；第二，对土地违法交易的主体缺乏相应的监督，对那些私下土地使用权出让交易的人员，没有进行明确的规定，无法确定监督的形式和交易者所应该担负法律责任；第三，没有对土地违法行为中的政府部门进行明确的法律规章，出现了“法律位阶”，导致土地交易监管职能的弱化，影响监督执行的效果。

随后又不断出台了《国务院关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》、《土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》等等，都对土地使用权出让方式等方面做了相关的监督规定，却没有制度出一条具有很强执行力的监督制度。因此，在2006年，国务院制度了一套完整的土地督察制度，增强了土地交易监督的职权，为制定一条完善的具有很强执行力的土地监督制度提供了理论支持。国务院制定的国家土地督察制度对监督的主体进行明确的规定，也明确了主体的主要职责，同时还加强了对地方土地使用权出让进行严格的监督，在地方设置不同的国家土地监督局，来监督地方的土地使用行为，对从事监督工作的人员进行正式编制，为监督人员提供法律保障，制定出执行力强的监督制度，提高了监督的实际效

3、针对土地违法行为给出的意见和建议

随着土地违法行为的不断出现，中央政府需要从多个方面进行严格控制，在保护耕地的基础上，要严格控制每个省的新增建设用地指标，颁布具有高效力的政策法规。此外，还不能忽略地方政府在土地违法行为中所承担的主体角色，很多地方政府官员为了谋求个人的私利和实现辖区经济快速发展的双重目标的驱使下，去参与土地违法行为，滋生“土地腐败”。实施合谋参与土地违法行为，不仅发展了辖区内的经济，还躲避了中央政府的法律处罚。因此，需要对中央政府颁布的发展经济和合法使用土地的双重目标进行转变，在这个双重目标中，发展经济是地方政府发展的主要目标，只会让地方政府为了实现辖区经济的快速发展，而参与到土地违法活动中，导致“土地腐败”情况越来越严重。

近年来。屡禁不止的土地违法弱化了中央政府保护耕地和严格控制各省新增建设用地指标的政策效力，而地方政府在其中扮演重要的角色。地方官员参与土地违法有腐败(谋求个人私利)和合谋(发展辖区经济)两个动机，其通过合谋有效地实施、参与土地违法，在通过违法供给土地发展辖区经济的同时避免中央政府的惩罚，从而达到土地违法成本最小化。地方官员违法供给土地的行为必然受到土地出让法规和土地监管法规变化的影响。鉴于近10年来土地出让法规和监管法规变化较大，本文通过介绍相关法规的历史沿革和实证分析，探讨地方政府官员的违法土地供给行为与土地出让和监管法规变化的关系。分析发现，地方政府官员参与土地违法的行为与土地出让法规变化和土地监管法规变化紧密相关。土地出让法规细节完善前，地方官员可通过合法出让土地来发展辖区经济，土地违法的动机多出于谋取个人私利的“土地腐败”；土地出让法规严格后，面对日益增加的土地需求，地方官员宁愿冒风险来违法供给土地以发展辖区经济，而合谋能降低违法被发现的机率。在中央发展经济和合法用地双重目标下，发展经济是地方政府的首要激励。如果这个激励不改变，即使中央政府通过法律法规加大监管力度，减少土地腐败的可能性，地方官员仍会通过合谋参与土地违法。地方官员的土地违法参与程度有所降低，但是效果不明显。因为地方官员土地引资的最终激励是财政收入和晋升优势，监管力度的加大可能会使地方官员倾向在合法范围内出让土地，同样达到发展经济的目的，但是这种影响不显著，毕竟建设用地指标限制的约束越来越强。因此，要改变地方官员通过合谋违法供地的现状，通过法律制度加强监管能起到一定作用，但是效果不明显。更进一步地，改变目前以地区GDP为中心的财政和政绩观，才能从源头上改变地方官员热衷于参与土地违法的问题。

4、结束语

综上所述，本文总结了土地交易法律制度演变对土地违法的影响，探讨了影响的主要的表现，以及今后如何更好的做好土地交易法律相关工作，提高土地交易的质量。

参考文献：

[1]李晓楠.上海市土地交易市场问题研究[D].复旦大学,2017.5

[2]史建东.浅谈土地交易方式与价格的关系[J].中国土地,2017(05).34