浅谈房地产前期开发审批

浅谈房地产前期开发审批

仇映举

江苏中江国际房地产有限公司210000

摘要：九十年代初期，我国以住房分配货币化代替了原本的住房实物分配政策，自此中国房地产开发进入了发展阶段。随着房地产开发项目的增多，各级环保局受理的房地产开发项目审批及验收工作越来越多，项目审批及验收工作中出现的问题色逐渐显现出来。房地产开发项目行政审批还存在行政审批权滥用、行政审批事项多、行政审批耗时久、行政审批程序复杂等问题，这些问题严重阻碍着中国房地产经济乃至整个社会经济的发展。分析了房地产开发项目审批及环保验收工作中存在的问题，并提出了相应对策。

关键词：房地产项目；审批流程；弊端；开发

引言：项目是推动经济社会发展、实现城市建设目标的基本载体，没有一批批项目的建设和支撑，任何发展目标都将难以得到具体实现，而项目前期工作则是项目得以落地实施的前提条件。对于如何加快项目前期批审工作，要摸索出来一套行之有效的举措，确保项目前期审批攻坚战活动取得成效。

1、存在的问题

1.1场地利用历史

近年来，重污染项目因风险隐患大，卫生防护距离不符合要求等原因纷纷“退市进郊”、“搬迁改造”，原有地块大部分是平整后直接进行房地产开发，而环评文件对土地利用历史分析不足，更谈不上土壤修复。

1.2商住混合楼

房地产项目大多存在临街住宅楼有一层或两层的商业楼，其余楼层为普通住宅。项目审批阶段无法预知商业楼将来从事什么经营活动，可能是服装店、饭店、歌厅，为以后的工作埋下环保信访纠纷隐患。

1.3周边环境对居民的影响

周边环境对项目的影响分析不够规范。房地产项目的特殊性要求环评文件关注周边环境对拟建项目的影响，就目前的情况来看，此项分析评价内容仍然不尽完善。一般的环评文件只对周边环境作简单的描述，未进行深入分析或定量分析。

1.4配套基础设施

对于远离主城区的房地产项目，存在市政管网未铺设，污水处理设施简单，影响周边环境的问题，也存在热力管网未铺设，需在小区内建设临时锅炉房，解决本小区供热的问题。锅炉房周边的业主经常因噪音问题、锅炉烟尘问题到环保部门信访。

1.5审批流程复杂影响项目进度

目前大多政府部门缺乏精细的审批流程，加上各个审批部门之间的前后审批关系不清晰，部门之间各自为政，衔接不畅，审批流程难以发挥其应有的效用。项目申报者只能凭经验办事，出错的地方也就增多，甚至出现无用功。信息化建设领域“多头建设、以条为主”的格局并未得到实质性扭转，增加了二次录入的工作量。

2、进一步做好房地产开发项目审批及验收工作的对策

2.1环评审批环节

2.1.1着力注重污染场地土壤修复

随着城市建设不断发展，城市近郊区重污染企业相继停产搬迁，遗留厂址场地污染问题日益凸现。为防止城区原工业污染场地开发利用污染环境、危害人民群众身体健康，各级环保部门应加强对污染场地的管理。房地产开发项目选址要着重分析土地利用历史，调查该地块有无重化工、危险化学品生产贮存历史，评价土壤污染现状，并提出必要的修复设计、修复施工监督和应急反应。禁止直接在未经修复的“毒土地”上直接进行房地产开发。

2.1.2着力注重商住混合区的审批

项目审批时，应对商住混合区明确招商范围、行业类别。对于拟从事餐饮行业的商业项目必须修建专用公共烟道，划定噪声防护距离和落实污染防治措施。在环评文件及批复中必须明确，对进驻商业功能部分的单个建设项目必须另行经有审批权的环保部门审批，并征得周边业主的同意。

2.1.3着力注重周边环境对拟建项目的影响分析

在进行房地产项目的环境影响评价时，不仅要对房屋建设过程及房屋建设后使用过程对环境和人类健康产生的影响及造成的环境变化进行系统的分析和评估，而且要对小区周边环境对房屋建设过程及房屋建设后使用过程和小区居民健康产生的影响进行分析和评估，并提出相应的保护措施。

2.1.4着力注重相关市政基础设施

对于污水不能进入集中污水处理厂统一处理的房地产建设项目，在环评文件及批复中必须明确项目要自建污水处理站对产生的污水进行处理，达到相应的标准后才能排放。污水进入集中城镇污水处理厂统一处理的需提供主管部门的证明材料。如房地产项目内设置热力供应站应引起重视。热力供应站必须布置在本地冬季主导风向的下风向，烟气经脱硫除尘后必须达标排放，并根据噪声源的源强计算噪声衰减，确定热力供应站距敏感点的距离。项目拟接入热力管网的需提供与热力部门签订热力供应证明材料。

2.2规划阶段

2.2.1审批流程清除

在投资项目审批中，取消那些可以由企业决定，市场可以自行调整以及社会组织开展的自我管理事项。同时取消缺乏法律依据、由审批部门自行设定的前置条件，并规定凡是可以通过事后监管和间接管理的审批事项，都不得设置前置审批。另外，还可以通过改建管理方式和管理手段的方式，对与本级政府直接管理的审批事项，由原来的行政审批转变为核准或者备案管理。政府要明白自己的角色，对于一些不再需要政府部门审批的事项，可以交给市场，通过技术外包和购买服务的方式，由行业组织和社会中介机构进行管理。

2.2.2缩短项目规划设计时间

在土地划拨或招拍挂之前，政府有关单位组织规划、环保、交通、水务、民防、有线电视等部门及企业，对规划地块进行实地勘察，开展有针对性的技术指导和咨询服务，同时，各单位提出相关建议和意见，由市政服务中心统一进行整理后提供给规划部门，作为进一步完善规划设计条件的依据，并提供给建设单位。这样可以减少建设单位因规划设计条件不完善而造成的时间耗费。

2.3创新服务方式

窗口收到报送的资料后，政务服务中心负责召集发改、建设等部门对项目进行联合预审，提前对审批过程中可能出现的问题进行全面辅导，当场提出预审意见，并在项目预审表上签字。在每个审批环节进行时，审批部门可在材料上注明审批意见，请业主签字、确认，并做出修改承诺。审批部门盖章同意后进入到下个审批环节，针对修改内容，审批部门在最后验收时把好关。让业主在整个审批过程中加以修改、完善，可以有效节省审批时间。

2.4完善监管体制，创新监管方式

从全局上改进监督管理体制。首先，应在建设项目前期审批所涉及的各部门中建立跨部门的综合监管体系，把相关部门的监管内容及监管规则进行整合，建立统一的监管平台；同时，应推进各部门各方面信息互联共享，构建协同共治的监管体系，充分发挥监管部门的职能作用，建立以信息监管为核心的监管体制。

从理念上创新监督管理方式。首先，应实施“阳光”监管理念，各地政府应把房地产前期审批过程的监管事项、监管规制、监管依据、监管标准通过网络等渠道进行公开发布；同时，应大力倡导“智能”监管理念，全面开发和整合各种监管信息资源，加强部门与部门内部、各部门之间信息资源共享、互联互通，对优化后的房地产前期审批流程实行全覆盖、立体化、实时性监管

3、结束语

各级地方政府应该高度重视投资项目审批程序的优化问题，这不仅涉及到投资项目行政审批流程的优化，还关系着审批流程的实施过程及审批管理程序的优化，而后者往往被管理者所忽视，极大地影响着审批流程的实施效率。推行预验收制度，可加快房地产项目手续办理，可以解决迟迟不能交房等老百姓最关心的问题，可以更好地服务投资者，优化发展环境。

参考文献：

[1]王泾波.地方政府行政审批流程再造的探索与思考[J].安徽行政学院学报，2013（1）.

[2]柴颖.地方政府行政审批流程优化研究[D].广州：中共广东省委党校，2014.

[3]尚磊磊，孙建丽，尹波.政府流程再造视角下的地方行政审批制度改革研究[J].农村经济与科技，2014，09：184-185+209.