关于农村土地资产评估的研究

关于农村土地资产评估的研究

郑玉

安徽财经大学商学院安徽蚌埠233041

摘要：土地价值是土地价格的基础，采用科学的方法去评估土地的价值尤为重要。目前,我国农村土地价格体系尚未完善，市场机制尚未健全，急需对农村土地评估体系进行规范化、制度化、科学化的整合与管理。本文从农村土地资产评估的现状出发，概括了农村土地资源价值的构成以及其作为一种特殊资源的自有条件，总结了农村土地资产在评估方法和市场价格两个方面的研究进展，分析了农村土地资产评估的风险。旨在为促进了解农村土地资产评估工作科学化，提高农村土地资产评估服务水平提供新视角。

关键词：农村土地资产评估研究进展风险分析

随着城镇土地制度的完善和城镇土地市场的健全，城镇土地资产评估体系逐步建立完善起来。然而农村土地流转市场才刚刚起步，因而建立农村土地的资产评估体系对于规范农村土地流转市场的秩序、增加农民收入和维护农民权利都有重要意义。农村土地资产定价机理、农村土地资产价格评估方法等引起了学术界的关注与讨论。农村土地资产评估的研究，将为以后农村地区土地评估工作提供了重要依据。

一、农村土地资源价值的构成

农村土地资源是一种特殊的资源，既不同于城镇土地资源，也不同于其他不动产资产。其资源价值的构成可概括为以下三个部分：（1）生产价值：农村有大量的农用地，而农用地是重要的生产资料，具有生产价值，包括内部及附着的有机矿物和营养物质，如土地的水分、肥力、有机物等。这些成分构成对土地的生产价值具有重要作用，是农村土地资源的一个不可或缺的组成部分。（2）资产增值价值：就是指土地的收益能力及所产生的经济资本和生产性资本，如经济价值、馈赠价值和发展权价值。（3）生态价值：生态价值是生态文明建设的价值基础，是处理生态与人的关系的价值论。作为农村土地的重要组成部分，反映了土地的可持续发展能力，如涵养水源、调节微气候等。

二、农村土地资源资产评估的内涵

1.资产的概念：资产是指能够带来收益的资源，包括经济收益、社会收益和生态收益。资产是一个集合性的概念，就是说它可以通过不同的标准进行分类，例如按照是否具有实物形态可分为有形资产和无形资产。资产又是一组权益，反映所有权与经营权的关系。因而，农村土地资源是农村地区能够被人类所使用、占有并且作为生产资料的土地资源。

2.农村土地资产评估的内涵：资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。农村土地资源作为特殊的资源，应该在基本评估方法的基础上，结合农村土地的客观条件，分别分析其社会价值、经济价值和生态价值，最终得出评估结果。

3.开展农村土地资产评估工作的意义：土地是农民拥有的最大的资源和财产，随着我国统筹城乡一体化进程的深入推进和农村土地流转现象的日益增多，对农村土地进行清产核资工作具有重要意义。一方面有利于优化农村土地的资源配置，规范农村土地流转市场，促进土地规模经营，提高农业产业化水平，使得各个不同功能的土地得到合理的利用。另一方面有利于建立科学的农村土地评估模型，对其他资产的评估提供借鉴，完善我国资产评估体系。最后，有利于推进农村各个工作的开展，增加农民收入，加快社会主义新农村建设，进而统筹城乡发展，促进经济社会发展目标的实现。

三、农村土地资产评估方法的研究进展

1.市场法：是指将待估价土地与在估价时点接近时间已经发生交易的类似土地进行比较，通过对各因素的修正，得出待估价土地的价格。然而农村土地市场体系尚未健全，不具备市场比较法的客观条件。继而有单胜道等学者指出可以通过市场替代法和市场假象法来延伸市场比较法的含义。市场替代法即是在没有类似土地的情况下，用替代物与待估价土地进行比较修正。市场假象法则顾名思义是通过假想的一个参考物。

2.成本法：是指取得待估价土地的重新购置价格，扣除折旧后计算得到的相对合理的价格。郭爱请认为这种方法忽略了农村土地的收益能力，而且采取成本核算的土地价格超过了市场价格等，因而这种方法评估因素不全面，不能够准确评估农村土地的实际价格。从这几点来说成本法都不适合，且不具有代表性。

3.收益法：是指估算待评估土地的未来预期收益，并折算成现值获得土地的评估价格。朱仁友等指出，在估算地价时采用的用实际纯收益来代替预期纯收益不能够公正的反映不同地块的价格，会导致评估结果不准确。另外还有学者建立了灰色模型和回归模型来对农用地的纯收益进行了预测，论证了收益法在农村土地估价中的可行性。

4.基准地价修正法：是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估系数，采用替代原则修正系数以此得到农村土地估算的价格。对农村土地的基准定价，一般采用“先定级后估价”的方法，但也有部分学者认为是先确定地价后确定级别。

四、农村土地资产市场价格评估研究进展

1.农村土地流转价格：农村土地流转是农村经济发展的一定阶段的产物，通过农村土地流转来开展规模化、集约化的农业经营模式。关于农村土地流转价格的确定应该遵循多项指标，进行综合测评。陈荣清等一些学者认为集体内流转价格简单来说就是农用地的自然质量价格，集体内转用价格等于自然质量价格和社会稳定价格的相加，集体外流转价格等于自然质量价格加上社会保障价格，集体外征收价格是自然质量价格、社会价格和生态环境价格的三者之和。在选择农村土地流转评估方法方面，大多数的学者们都认为农地自然质量价格，即农地生产收益权价值的评估是显而易见的，比较容易获取，因而通过市场法和收益法比较合适，而农地的社会保障价格的评估方法还有一些争议，没有确定的方法体系，因而农村土地社会保障价值大多是用政府对城镇社保投入来估计的。

2.农村土地抵押价格评估：农村土地抵押价格评估还没有统一规定，马智利等建议根据已有的农用地基准地价体系来评估抵押地块的地价。一般通过经验算法即土地承包经营权抵押价值等于年租地平均收益和经营期限的乘积加上种养物价值来计算评估价格。农村产权抵押估价，在市场机制不够充分时，根据其估价目的、待估宗地的特点及当地市场发育情况等，优先考虑选用成本逼近法及收益还原法，有条件的选用剩余法、市场比较法、公示地价系数修正法，不宜选用路线价法等其他估价方法。

3.农村土地股份价格评估：农村土地股份价格评估是农村土地经营管理的新形式，因而没有规范化的评估体系，并且每个地区的评估方法都各具特色。各学者也都提出自己的构想，例如冯琳提出了农村股份合作的构想，统一评估土地价格。

五、农村土地资产评估风险分析

1.市场风险：市场风险主要来源于市场体系风险，其次是市场供需风险和市场竞争风险。随着农村土地承包经营权确权登记颁证工作的全面展开，加速了农村土地流转的规模和频率，同时，农村土地承包经营权抵押也在部分地区试点，但是缺乏健全的市场规范化评估体系和相关保障机制，这使得农村土地资产评估工作风险增大。同时，城镇化进程下城镇土地需求量的增加，也使得农村土地的需求增加。然而因为农民自身“依恋土地”的原因没有足够多的土地供给，这就造成了供给的不平衡性。还有不正当竞争等也都加剧了土地流转的风险。

2、政策风险：政策风险就是指国家在与农村土地有关联的方面出台相关政策、法规，引起农村土地流转市场波动的风险。具体来说，分为反向性政策风险，即国家出台的政策与现有的农村土地资产评估方向相反所带来的风险。和突发性政策风险，即是政策口径突然发生变化的风险。在农村土地资产评估角度，可概括为政策的保障、调整、激励和约束风险。

3.监管风险：研究表明，农村土地资产评估中的监管风险占总风险的21.69%之多。农村地区土地监管体制的缺乏、监管主体缺位、监管策略的不健全等都造成了土地监管风险。由于监管缺位，农村土地流转市场违法现象层出不穷，但农民维护自己合法权益等的意识较为薄弱，并且农村土地资产工作没有一套比较完备的规范。这些问题侵犯了农民的利益，亟待对农村地区进行关于技术指导和风险管控等方面的微观建设。

4.技术风险：农村土地资产评估技术标准是资产评估工作中重要的指导规范，技术标准的不完备，即专业技术的不达标直接影响了评估结果的准确性。另外，评估机构和评估人员评估意识的缺乏也都会对评估工作产生重要影响。因而，一方面我们要提高技术水平，加强评估能力，这是防范技术风险最根本的方法。另一方面，改善内部组织，建立健全有关技术治理的内部控制制度，开展行业自律，提高农村土地资产评估服务水平。

六、结语

农村土地是农民最大的存量资产，完善农村土地资产管理、建立健全农村土地评估体系是发展农村经济的基础。归纳总结农村土地资产评估工作的研究进展，从实际出发，吸取各个学者的研究成果，进而建立一套适应农村地区的土地评估体系。如何立足于统筹城乡土地管理，以推动农村土地资产评估创新，还需要进一步的深入研究。

【参考文献】

（1）赵梓琰农村土地资产评估研究进展：《中国土地科学》-2013

（2）于新颖资产评估的风险分析：《现代商业》-2014

（3）翟玉英旅游土地资产评估研究：《西南财经大学论文》-2012

（4）张泽尧西安海亿房地产开发有限公司营销策略研究：《西北大学硕士论文》-2012