绿色建筑全寿命周期成本控制管理策略探微

绿色建筑全寿命周期成本控制管理策略探微

潘高明

中铁房地产集团华南有限公司510627

摘要：绿色建筑的初始成本要比传统建筑高5%～10%，这使关注短期收益的开发商很难下决心采用绿色技术，购房者也会因市场价格的相对提高而望而却步，因此成本问题成为绿色建筑发展的关键问题，如何进行造价管理，是造价管理人员需要迫切解决的问题。我国现行的全过程造价管理模式只考虑了建筑的建造成本，而忽略了设施在移交后的使用及维护成本，因此在绿色建筑造价管理中引进全寿命周期造价管理模式是十分必要的。

关键词：绿色建筑；全寿命周期；成本控制管理

1.绿色建筑的概念及全寿命周期成本分析特点

1.1绿色建筑概念

绿色建筑指的是在建筑设计与规划阶段，充分考虑到建筑对环境的影响，在施工过程中，尽可能地减少对周围环境的破坏，在建筑使用过程中能够达到无害、低耗、健康标准，并且在拆除后，也不会对环境造成较大危害的一类建筑。与传统建筑相比，绿色建筑能对土地、材料、水等资源进行充分利用，以节约能源，减少建筑对环境的污染，提高人们的居住质量。

1.2绿色建筑成本分析特点

全寿命周期下的绿色建筑成本分析，是对传统建筑成本效益分析加以改进的一种成本效益分析方法。该方法具有如下特点：

1.2.1以全寿命周期成本法为基础

全寿命周期下的绿色建筑成本分析的基本方法是全寿命周期成本法，该方法强调在评价建筑经济性能的同时，还应从项目规划到项目拆除整个过程，考虑建筑的经济性能，也就是不仅要考虑建筑的初始投资，也要考虑项目在整个生命周期（设计、招投标、施工、维护、拆除）中产生的所有费用。

1.2.2经济效益与社会效益、环境效益综合考量

分析绿色建筑成本，除了要考虑到可量化的、显性的成本外，还要考虑不可量化的、隐性的成本。也就是要综合考虑建筑产生的环境效益、社会效益，同时还要让环境效益、社会效益与建筑成本相结合，以实现全寿命周期成本的最低化。

2.绿色建筑全寿命周期的成本控制管理策略

基于全寿命周期的绿色建筑造价管理核心内容是建筑项目全寿命周期中不同阶段工程造价的计价与控制。绿色建筑全寿命周期分为决策、建设、维护使用、拆毁四个大的部分，本文将这四大部分进一步细分为五个阶段：决策设计阶段、工程招投标及合同阶段、建造阶段、维护使用阶段、拆除翻新阶段。

2.1决策设计阶段

绿色建筑决策设计阶段对整个项目的造价管理十分重要，根据有关资料统计，项目决策阶段对项目造价管理的影响，有时高达80%～90%，设计阶段影响投资成本的可能性是70%～80%。因此加强决策设计阶段的成本管理，将对绿色建筑全寿命期成本的节约起到立竿见影的效果。

绿色建筑应该将环境、经济、社会文化要素、公共政策和技术基本元素考虑到项目投资决策中去综合评判，考虑一次性建设费用和运营维护费用之间的平衡，应以全寿命周期成本（包括社会成本和环境成本）最优的方案为可行的决策方案。

绿色建筑在设计阶段应运用价值工程原理与限额设计的有机结合，从功能和成本两个角度综合考虑和评价，并提出优化办法，确保设计阶段工程造价不突破投资限额的前提下控制投资支出，有效使用建设资金。

2.2招标采购阶段

根据作业清单和图纸进行项目的招标采购工作，上一阶段编制的绿色建筑目标成本对该阶段的成本管理有控制作用，目的是使本阶段形成的计划成本在编制的目标成本之内。将目标成本和计划成本比较的结果和一些从承包商和市场得到的价格信息，如承包商对绿色建筑的报价清单、市场绿色建筑材料和设备的价格等，及时反馈到绿色建筑成本数据库，为以后的项目提供基础数据。

2.3建造阶段

选择适当的建筑产品和材料是此阶段造价管理的关键，建筑材料费用一般占预算价值的70%，占直接费的80%左右，材料的用量、价格对施工阶段的工程造价影响很大，因此需要合理确定材料价格，使用国家标准绿色建材，充分利用现场废料及拆迁材料，降低绿色建筑未来维护使用成本。同时，做到合理布置施工场地，降低环境负荷，优化施工组织设计，减少变更，推广有利于环境保护、节约资源的节能新技术、新工艺，改善能源使用结构，提高能源使用效率。

2.4维护使用阶段

绿色建筑的维护使用成本受项目决策设计阶段影响很大，为了达到全寿命周期成本最低的目标，在项目决策设计、建造时就需要考虑未来维护使用阶段的成本，然后在实际维护使用阶段时，根据项目建设特点，制定合理的维护使用方案。可以通过建立网络统一管理平台，加强节能、节水管理，注重环境质量检测，建立物业耗材管理制度；加强材料性能和环境指标的检测，及时淘汰落后产品，加速新型绿色建材的推广应用等方法，最终实现绿色建筑经济价值和使用价值的提高。

2.5拆毁翻新阶段

绿色建筑拆毁翻新阶段造价管理主要是对废弃成本和环境损害成本的管理控制，需要对建筑拆除后的废物处理、回收、循环利用以及对环境资源的损耗、保护恢复所承担的成本进行控制。绿色建筑在设计、材料选用上都采用了节能环保材料，因此从旧建筑中拆除的建筑材料，应根据不同情况，力求回收利用。另外，可以通过加强消费者的绿色环保意识，并积极向国外学习材料回收循环使用的先进技术，达到成本控制的目标。

3.提升绿色建筑全寿命周期成本控制管理水平的方法

3.1尽早确定绿色建筑设计目标

在不同项目阶段开展绿色建筑可行性研究和设计对增量成本也产生直接影响。越是在项目前期，如规划、方案阶段将建筑设计和绿色策略同步考虑，增量成本将越低。应尽量在项目的可行性研究阶段，确定绿色建筑目标，避免对项目投资定位的影响，造成后续工作的返工、设计变更，从而有利于降低成本。理想情况下，在设计方案招标前，就应决定项目是否要满足绿色建筑标准，是否要实现绿色建筑认证。如在中后期，如扩初、施工图设计阶段，往往不得不通过附加的技术措施和装置来实现同样功能，导致增量较大增加。由此可见我们应尽量在项目前期开展绿色建筑可行性分析，可大大减少增量成本。

3.2建立绿色建筑成本数据库

这一步是收集绿色建筑开发者历史项目的基础数据和最新的市场数据，建立绿色建筑成本数据库，目的是为制定绿色建筑项目成本计划提供有益的参考资料。需要收集的绿色建筑成本数据主要指的是绿色建筑附加费，包括采用不同的维护结构、可再生能源、节水措施、室内环境措施的成本和建筑智能化的成本等数据。

3.3成本分配

将绿色建筑项目实际发生的成本分配到各作业清单和单位工程上，由此可得到各作业清单、单位工程的成本和项目的总成本，并将成本分配的结果及时反馈到绿色建筑成本数据库中。

结束语：综上所述，全寿命周期成本控制管理能够有效避免片面追求建设成本最小化，较好地考虑到了绿色建筑建成后的运营、维护以及拆除成本。采用全寿命周期成本控制管理的方法，对大力推广绿色建筑、促进资源节约型和环境友好型社会具有重要的意义和作用。

参考文献

[1]蔡悦.绿色建筑造价管理初探[J].工业设计.2011.

[2]曹中.绿色建筑成本效益评价研究[J].建筑经济.2010.

[3]张慧萍.基于全寿命周期理论的绿色建筑成本研究[D].重庆大学.2012.