房地产项目全生命周期造价管理体系构建研究

房地产项目全生命周期造价管理体系构建研究

王超

关键词：建设项目；工程造价；管理；全生命周期

引言

做好房地产项目全生命周期造价管理对于工程建设是非常重要的，其能够帮助企业更好的做好项目工程建设，降低人力资源、物力资源浪费的概率，做好项目管理方面的工作。本文主要研究了全生命周期工程造价管理过程中的不同阶段管理，并提出了几点在工作过程中的体会，希望能够帮助建筑企业做好管理方面的工作，提高其工作效率。

1房地产项目各阶段的造价管理

房地产项目的全生命周期一般分为以下四个阶段：房地产开发商以市场需求为目标，将客户的需求形成具体的方案建议，即项目的投资决策阶段；设计单位将开发商提供的项目可行性构思设计任务书根据设计标准要求形成具有可操作性的设计方案，即项目的设计阶段；施工方按照实施方案组织施工，将设计方案建设为项目实体，即项目的施工阶段；在项目的使用阶段，运营方应及时对项目进行运转、维护，即项目的运营维护阶段。

招投标阶段和施工阶段是房地产项目造价管理的主要环节。常规理解的造价管理主要是指这两个阶段。然而，房地产项目的造价管理，目的在于使造价总成本最小及利益最大的同时为使用者提供高质量的工程和服务，因此造价成本的管理业应该涉及到每一阶段。根据房地产项目开发过程的四大阶段，结合全生命周期造价管理的内涵，笔者将房地产项目的造价管理具体细分为六个阶段。

1.1投资决策阶段

投资决策阶段的主要目标是根据市场调查分析为项目做出可行的决策，决策的合理性是房地产项目造价管理的重要前提。投资决策阶段建设标准的制定应该符合实际情况并考虑技术因素。

1.2规划设计阶段

规划设计阶段的初步和施工图设计主要由房地产项目的投资估算来制约。概算的数额应该与投资估算进行比较分析，如果超出限度，则应报送有关部门，或者调整和修改初步设计。同时，房地产项目的概算确定值一般也是施工图预算的最高价，施工图设计时应该考虑概算额。

1.3招投标阶段

招投标阶段的造价管理是房地产项目全生命周期造价管理的重点环节，评标时除了考虑如何建设工程项目以外还应重点考察投标方的运营维护方案，使项目的整体造价成本最低。

1.4施工阶段

施工阶段是控制房地产项目造价成本的最关键环节，现场的工程技术管理人员必须透彻理解合同内容，并与造价人员及时沟通，理解从合同中反应出来的设计图纸所表达的经济意识，合理地控制施工阶段的造价成本。

1.5竣工结算阶段

在竣工验收这一阶段，房地产项目主体已经完成，开发商与施工单位需要对项目进行竣工结算，该阶段也是对房地产项目成本进行审查的重要环节。

1.6运营和维护阶段

运营维护阶段的造价管理主要是控制房地产项目运营和维护阶段的成本的核算，最终达到房地产项目建设成本最小以及利益最大的相统一。

2房地产项目全生命周期造价管理体系的构建

2.1房地产项目全生命周期造价管理体系构建原则

2.1.1以全生命周期为前提

房地产项目全生命周期造价管理是一种动态的、发展的管理思想，这种管理思想用发展的眼光来审视房地产项目各阶段的造价管理。从房地产项目的投资决策阶段到运营、维护阶段的造价管理反应了一个项目从无到有的演化过程，是对工程货币化的体现过程。因此，应该以全生命周期为前提来构建房地产项目的造价管理体系。

2.1.2以优化组织结构为基础

房地产项目造价管理的责任方是所有项目参与方，不管是开发商还是施工单位、工程人员还是造价人员，都应在不同的时期完成不同阶段的造价控制目标，优化组织结构，密切合作，对造价管理有一个全生命周期的把控意识。

2.1.3以动态管理为基本准则

由于影响造价成本的材料费、人工费、机械费等也随着技术、市场、政策因素不断的变化着，这就使得房地产项目的造价成本也在发生变化。因此，应该将房地产项目的造价管理视为一项系统工程[3]，以动态管理为基本原则进行体系的构建。

2.2房地产项目全生命周期造价管理体系的构成

依据房地产项目全生命周期造价管理的六个阶段房地产项目全生命周期的造价管理体系可分为开发商管理体系、咨询监理体系与政府监督体系。各组成部分应该紧密结合，相互协作，从房地产项目全生命周期的角度保证整个造价管理体系的高效运作。

2.2.1开发商管理体系

开发商管理体系中包括了设计单位、施工单位和物资供应部门，都是由开发商选聘的，同时施工单位和物资供应部门的造价控制工作受监理单位和造价咨询单位的监督和指导。

设计单位的造价管理工作经常会被忽视。但在实际工程中，当设计单位的设计图纸不明晰或者不详尽，势必会造成施工中的大量变更，耽误工期所产生的经济损失，增加造价成本。因此，设计单位的造价管理工作无疑是关键的一步。在房地产项目造价管理过程中，设计单位应该改变只注重技术不重经济的思想，不断提高经济意识，树立全生命周期的造价管理观念，在严格遵守设计标准的同时还应积极采用新的技术和工艺来形成低造价、高质量的方案。

施工单位是工程实施阶段工程造价管理的主要承担者。施工单位从编制投标报价开始参与房地产项目的造价管理，直到竣工结算结束。在投标报价阶段，施工单位根据企业实际状况和施工要求自主进行定价，提现了施工单位的自身管理水平。因此，为了使投标报价更加经济、合理，施工单位应该不断提升自身的组织、管理水平，提高机械准备水平、工人技术水平，以此提高投标竞争实力，达到发包方和承包方双赢的目的。

2.2.2咨询监理体系

咨询监理体系主要包括了造价咨询单位和监理单位，这一体系的主要职责是监督施工单位与物资供应单位的造价控制工作。

我国的造价管理体系中，监理单位和造价咨询单位在整个造价的控制过程中起着重要的作用[5]。结合目前的国际惯例接轨，我国监理单位和造价咨询单位在全生命周期的造价控制过程中的具体造价管理内容如下：

①负责决策阶段的可行性研究并参与设计任务书的编制等；

②负责设计阶段施工图概算与预算的审查工作，并进行经济、技术对比，寻求成本最小化与利益最大化等；

③负责招投标阶段标底与计划值的对比，并确定合同价计算和调整及付款方式；审查施工单位提出的材料和设备清单等；

④负责施工阶段工程计划值与实际值比较及投资控制报表数据等；

⑤负责竣工结算阶段的结算与决算的审核，并进行投资跟踪控制、编制详细费用支出计划以及控制执行。

2.2.3政府监督体系政府监督体系主要由工程造价管理部门和行政管理部门构成，是代表政府执行工程造价管理职能。主要职责有：

①编制发行各类定额，制定发布建筑市场价格指导信息及各种变化指数；②采用经济法律手段保持价格主体规范化和管理机制正常运行；③制定市场价格政策，探索并制定新的价格管理体制；④造价职业人员、咨询单位资质的管理；⑤仲裁各方纠纷；⑥各种数据资料收集整理归档。

结语

在进行工程项目建设的时候，建设单位根据需要做好全过程造价控制是非常重要的，这样能够保证工程的质量和进度，实现其经济效益。做好工程造价控制本身便是一个系统的工程，必须考虑到各方面的影响因素，并通过各种手段将其控制在预定的限额之内，保证整个工程的效益。

参考文献

[1]孟楠.公路工程全过程造价管理模式分析[D].中国农业大学，2005.

[2]尹训和，杨力哲.对加强工程全过程质量管理的认识和探讨[J].活力，2010（3）：30.

[3]孙晓东.建筑工程造价动态管理体系问题研究[J].科技创新导报，2011（21）：38.