对加强临时用地管理工作的思考

对加强临时用地管理工作的思考

梁锐

重庆唐桂建设开发有限公司重庆404100

摘要：现阶段，随着社会的进步，我国的经济也迅速发展起来，各类建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地日益频繁，涉及种类也日趋复杂，给土地管理带来新课题。本文分析了临时用地的法律界定与管理现状，提出了严格限定用地范围、强化审批监管、规范补偿标准、落实土地复垦等四方面的对策建议，为临时用地的规范、科学、制度化管理提供参考。

关键词：临时用地；管理；思考

引言

临时用地是用地保障的重要补充，用好用足临时用地政策对广西提高土地资源保障能力具有重要现实意义。因此，笔者对如何加强临时用地管理工作进行了初探。

1临时用地的法律特征

根据国家相关法律，临时用地有如下法律特征：（1）目的特定：即一般是为满足建设项目施工、地质勘查的需要或抢险救灾等急需。（2）短期占用或使用：临时占用或使用土地期限一般不超过两年。（3）合同约定，有偿使用：临时用地者必须与被用地者签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地使用费。（4）需经行政许可：临时用地行为实施前，需经过国家国土资源管理部门和规划管理部门的审核批准。（5）需履行特定程序和义务：临时用地者必须履行一定程序和义务，如需经过国家有关部门审批，必须签订临时使用土地合同，按照约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物，到期恢复土地原状，恢复种植条件归还土地等。

2临时用地管理现状分析

2.1审批管理不规范

由于上述各类临时用地项目较多,有时一个乡镇一次性就审理上报十几宗甚至几十宗临时用地项目,而批准机关为图省事,也常常随意简化手续,以列表方式一文批复多宗临时用地,既没有用地规划图纸,也没有具体的四至界址。另外,个别乡镇政府由于对临时用地管理认识不足,也随意越权审批临时用地。由此造成临时用地审批管理不规范,档案管理混乱,用地底子不清,给建设用地跟踪管理带来了很大的困难。

2.2补偿原则和标准不一

因新法和《实施条例》未对临时用地补偿标准给出明确的规定，已经颁布施行的地方性行政法规或规范性文件中，绝大部分规定对临时占用农用地的按平均年产值逐年给予补偿，但标准不一，且对不同目的的临时用地，以及对被占土地为建设用地、未利用土地的应如何补偿等问题缺乏明确规定。

3完善临时用地管理的对策建议

3.1强化执法手段

对临时用地期满不归还或擅自改变用途兴建永久性建筑物的,自期满或改变用途之日起,该宗地就应视为违法用地。土地监察部门应及时发出《责令停止土地违法行为通知书》予以制止。制止无效的,可按有关规定,直接对该建筑物予以查封后再立案查处。采取先查封后立案的办法处理有两个益处:一是可以减少案件查处的阻力。因为此类案件比较多,而且都是使用1—2年期满后发生的违法行为,其设施一般都比较完善。如果直接作出没收或拆除的处罚决定,其执行难度比较大。二是可以减少损失,对确需继续使用的临时建筑,在不影响近期规划和国家建设需要的前提下,可在接受罚款处理后予以重新办理用地审批手续。因此,查封的最终目的是促其接受监管,完善审批手续。

3.2有效行使临时用地的审批权

临时用地是否都需要经国土资源管理部门批准，值得商榷。绝大多数情况下，临时用地者和被临时用地者均是地位平等的一般民事主体，他们之间设定地役权，是双方合意的结果。当被临时用地人不愿意提供土地时，可以拒绝达成合意。只要不违背新法确定的用途管制原则，完全可以由临时用地双方，按照平等协商、等价有偿原则，订立合同解决。双方发生纠纷时，可根据《合同法》、《民法通则》或《物权法》相关条款，由法院裁决。但是可以规定双方订立合同后，经国土资源管理部门登记的地役权，方可享有物权保护。现有部分地方规定凡临时用地涉及的土地为建设用地的（包括国有建设用地和集体建设用地），必须经国土资源管理部门审批有违“民法自治”原则。当临时用地涉及的土地为农用地、未利用地时，为防止临时用地者擅自改变土地用途，在临时用地上建设永久性或长期性的建筑物、构筑物，或者临时用地期满无法恢复土地原状造成农用地毁损，则必须经国土资源管理部门事前批准，国土资源管理部门依法行使国家赋予的土地用途管制权。只有经依法批准后，用地双方方可签订临时土地使用合同。

3.3科学规范临时用地的补偿标准

临时用地双方为一般民事主体且临时占用、使用建设用地的，应当由双方平等协商，由临时用地者给予被临时用地者适当补偿，对此不宜规定上下限。但对基于公共利益或为公共利益需要而临时用地的，应当对被临时用地者要求补偿的权利予以一定限制，防止漫天要价，损害公共利益。补偿费用应规定在一个合理的范围之内，原则上等于或略高于临时用地期满恢复土地原状需耗费各项费用之和，以及用地期间因临时用地行为给被用地者生产和生活带来的直接损失。如果双方合同中约定临时用地期满，由临时用地者负责恢复土地原状的，则只需对直接损失给予补偿。对于非直接损失，可以不予补偿或给予少量合理补偿。基于公共利益或为公共利益需要临时占用、使用农用地的，为在保障建设的同时切实维护农民利益，避免农用地质量下降，笔者认为应当规定补偿费用的最低和最高标准。最低标准除包括临时用地期满恢复土地原状需耗费各项费用外，还应包括按该土地前2-3年平均年产值逐年给予补偿的金额，而最高标准则可以规定为临时用地期满恢复土地原状需耗费各项费用，以及该土地平均年产值3～5倍的金额之和。临时占用、使用未利用地的，原则上不存在补偿费用问题。但是对集体所有未利用地，为保障农民的权益，笔者认为可以参照集体所有农用地的补偿标准适当降低予以规定。因抢险救灾需要征用公民或法人拥有所有权或使用权的土地的，可按照基于公共利益或为公共利益需要临时用地的补偿标准予以规定。

结束语

综上所述，临时用地，是指建设用地单位或个人在短期内使用的与生产生活或建设工程相关联的各种不需办理征收与农用地转用手续，临时使用的土地。临时用地具有临时性、附属性和不改变土地性质与用途等特征。

参考文献

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