项目前期报建工作浅析

项目前期报建工作浅析

任武凯

广州珠江工程建设监理有限公司广东广州510000

摘要：本文主要根据南沙区现行办理、法规、办事流程、在收集南沙区各职能部门办事指引及工作经验的基础上进行项目前期报建工作。

关键词：南沙区；项目前期；报建工作

1与项目建设权属单位对接

1.1收到产权单位项目移交申请函后与产权单位对接，取得指令性文件（请示批复、会议纪要等）、开展前期工作的复函（若有）、选址意见、立项申请资料及批复；

1.2以组织召开会议形式或公文形式由建设产权单位明确使用需求，主要包括建设规模、项目初步建设计划；

1.3建设单位与产权单位确定项目建设计划，对产权单位使用需求进行复核，必要时要求产权单位书面明确；

1.4方案设计阶段加强与产权单位对接，方案评审建议邀请产权单位参加；

1.5最终设计方案需产权单位确认盖章；

1.6涉及规划、国土报建需以产权单位名义拟发报建函。

2项目简要流程

2.1立项阶段

2.1.1选址意见

总体项目规划未有规划的需提交选址论证报告；需有区管委会会议纪要、区领导批示等文件；取得选址意见时核发用地预审意见

2.1.2规划设计条件

房建项目规划设计条件为选址意见或建设用地规划许可证附件；调整用地红线重新办理的建设用地规划许可证附规划设计条件。

2.1.3前期工作的函

项目建设依据（包括规划、会议纪要、区领导批示）；计划近三年启动建设的项目，列入统筹投资计划项目，区管委会、区政府会、土委会明确建设项目可不办理前期工作的函

2.2方案设计审批

2.2.1新建项目规划方案审查

新建房建项目平面方案审查根据其规模分为总平面规划方案和修建性详细规划方案；用地面积大于1万平方米需做修建性详细规划划方案审批，大于2万平方米还需管线综合规划；由设计单位编制修详通文件，报城市规划勘测设计院审核，取得审核办结通知后，向区规划局申请；报建的总平面图需套打地形，盖城市规划勘测设计院规划业务章。

2.2.2扩建项目规划方案审查

扩建房建项目根据一般按调整总平面规划方案或调整修建性详细规划办理平面方案审查；扩建项目不涉及新增用地，可无需办理用地规划许可证，直接申请调整规划方案；扩建项目先取得调整规划方案批复后，重新办理建设用地批准书。

2.3用地审核

2.3.1用地预审

报建程序优化后，取得选址意见书同时核发用地预审意见；扩建项目已取得用地规划许可证的，不涉及新增用地，可无须办理用地预审。用地预审先由国土局测绘所出具土地分类图；

2.3.2用地规划许可

取得用地预审意见后，符合土规部分取得土委会审批意见后可申请用地规划许可证；土委会会审资料由建设单位提交国土局安排上会审查。改扩建项目不涉及新增用地无须重新办理用地规划许可证。

2.3.3征地、拆迁

规划红线稳定后，可委托区土地开发中心，提前开展土地征拆。已纳入征收和农转用报批计划且已上报的集体用地。已批准征收和农转用，未完成征收的集体土地。详见《印发南沙区征拆安置工作新机制的通知》

2.4施工图设计阶段的专项审批

消防设计审查在取得工程规划许可证，并完成消防设计后办理，根据规模分市局审核、区大队审核以及备案，需消防网上提前申请。

节能设计审核在取得工程规划许可证，由设计院网上申请，由施工图审查单位提交节能办审核，经节能办审核通过后打印相关资料到市建委/建设局备案。

建设人防工程的需报人防办提交人防设计审核，人防工程审查由施工图审查单位初审后提交有相关资质的审查单位审核，审查通过后报人防办，为按要求建设人防工程的需办理异地建设缴费。

施工图审查合格书需取得工程规划许可证，并完成了环评、消防审核、人防审核或异地建设缴费、防雷审核且施工图审查合格后由审查单位出具，合格书需到市建委/建设局备案。

超高层：建筑高100米以上或40层以上。

3项目前期报建报批工作思路和方法

3.1时间管理能力

在报批报建的过程中，要注意对时间的管理工作，从开始进行项目时起，到工程项目结束为止，都要进行对时间的严格管理。报批报建要严格按照事先制定好的计划进行，每个环节都要按时进行，从而按时完成。相关工作人员要对整个工程项目有自己的整体意识，保证能够在规定的时间内完成相关任务，从而不会因为延误时机而对工程项目造成影响。

3.2专业要求和学习能力

很多人眼中，报批报建除了熟悉路程、办事规程，剩下的其实就是跑跑腿，没什么难度。但是这是知其然而不知其所以然，在实际报批报建工作中，通常会遇到政府发达下来的口头资料征询。报批报建工作人员必须对其具体内容有充分的了解，对国家相关规范以及政府文件有清楚的认识，必须通过不断学习提高自身的专业素养，从而能够更加胜任报批报建工作。

3.3统筹管理和团队协作能力

统筹管理工作包含很多方面，除了时间管理之外，更重要的是对工程项目的各个部门之间进行简单协调，从而使团队精神加强。作为报批报建工作人员，要具有公司上下统筹的能力，从而对公司上上下下的岗位进行接触，并且寻找最短时间内向文件传达对象传达文件的方法。报批报建人员在进行工作前，都要事先进行统筹工作，这样才能够保证工作的有条不紊。

3.4资料管理能力

报批报建工作通常情况下是处理大量的文件，所以需要相关工作人员有较强的文件处理能力。例如在对各种待办事项的管理过程中，可以通过使每个项目的文件整理成册的方式来实现对文件资料的管理。对文件资料要进行保存，并且时常进行巩固和复习，并且保留足够的备份，以便用于不时之需。文件整理的越好，越能保证报批报建工作完成的顺利，从而更好进行相关工作的完成。

3.5沟通力和攻关力

报批报建工作需要与各个部门的工作人员打交道，所以沟通力和公关力是报批报建人员必须具备的素质。报批报建工作做得成功的关键之一就是和政府审批人员对接通畅，从而保证政府人员的对报批报建工作的支持。增强自身沟通力和公关力的关键就是能够更加热情、自信、真诚地与各部门人员打交道，从而促进报批报建工作的顺利进展。

3.6多做事、多沟通

报批报建工作需要相关工作人员足够的勤快，多动手、多动嘴、多动腿，积极主动地搭建与各个部门之间的桥梁，不懂就问，善于思考。在整个报批报建过程中，相关工作人员要学会丢掉自己的面子，勤于同其他人打交道，从而完成报批报建的相关记录工作，特别是规划报建和用地审批的阶段。

3.7学会处理关系

报批报建工作中学会同各级领导处理好关系是上策，在进行相关任务的过程中，一定要亲自请领导出山，进行相关问题的决议，让对方感到自己的诚心，只有这样才能得到更大的重视，从而保证以后工作进展的顺利。在一个圈子呆的久了，必然会有一些相处的好的朋友，例如在政府进行审批的过程中，需要恰如时机的寻找话题，进行共同话题的探讨，从而融洽了气氛，达到了报批报建工作的目的。不同的工程项目有不同的报建工作，所以报批报建具有一定的复杂性，要根据实际情况进行报批报建方法的运用，处理好与各级领导的关系，从而保证工作的顺利进行。

4总结

综上所述，做好项目前期的报批报建工作对整个工程项目有重要的影响，所以应该在这个过程中加强对项目前期报建工作的管理，提高报批报建工作人员的素质，使其能够更好地完成报批报建工作，加强团队合作，从而更好地完成相关报建任务。

参考文献：

[1]孙红艳.浅谈工程项目前期报建管理[J].中国工程咨询，2015（3）：44-45.

[2]李维.项目前期报建工作浅析[J].建材与装饰，2018（4）：205-205.

[3]屠海英.建设工程项目前期报建工作理论探讨[J].大众科技，2005（7）：6-7.