收益法在房地产评估中应用的环境构建

收益法在房地产评估中应用的环境构建

廖志旺

广东公评房地产与土地估价有限公司519000

摘要：在进行房地产评估期间，收益法属于一种重要的方式。当前我国的房地产交易已经不断的增多，同时对于房地产评估需求量在随之加大，在这种情况下，需要不断的将收益法评估房地产价值的可操作性能进行增强，一方面应该让实施的收益法评估出的房地产价值可以呈现出较高的准确度以及说服力，另一方面可以将我国在房地产评估期间所应用收益法的状态进行完善以及革新。本研究对于收益法在房地产评估中应用的环境构建展开严密的分析。

关键词：收益法；房地产评估；应用情况；环境构建

在国内市场经济相继健全完善的形势下，对于房地产评估的需求量在不断的加大。房地产行业能够对于我国经济发展形成关键性的影响，所以房地产评估是可以对房产价值产生重要判断的。收益法主要为充分的考虑市场实际状态以及房屋收益、成本情况等等因素，展开科学的评定，进而帮助企业或投资者大大的降低投资风险。所以，加强研究收益法于房地产评估中的应用至关重要。

一、收益法在房地产评估中应用的不足问题剖析

在房地产评估中，收益法属于普遍应用的一种评价方式。其经市场分析举措，展开科学合理的预算出评估对象的净收益，同时采取最佳的还原利率把净收益进行折现到估价时点，之后展开累加，最终估算估价对象的客观合理价格或价值。相较于西方发达国家先进的收益法应用成效而言，我国对于收益法在房地产评估中应用的情况还存在诸多的问题需要整改。

（一）认知收益法评估方面具有一定的误差

当前，部分从事估价的工作者只将收益法在收益房地产中进行应用，并且通常不重视潜在收益房产自身的价值。分析产生此种现象的主要原因就是，当前对于潜在收益房地产来说是非常不容易明确界定的，而且若想获得到有价值的数据内容，需要较大的困难度，在进行评估期间常伴随较高风险性。另外，不能够良好的判断房地产收益情况，也就是怎样科学的采取合法原则以及最佳的原则判断房地产收益情况。

（二）评估报告缺少较高的专业性

当前，很多的评估报告缺乏较高的质量是普遍的问题，同时报告内容不具有较高的专业性也是突出的弊端现象。产生此种结果的主要因素就是企业、行业政策没有展开全面的分析，得到的参数数据信息不具有科学性，同时估价的结果也同实际的价值之间产生较大的差距。另外，由于受到外界的干扰因素众多，公式套用不科学合理等，都会产生内容缺少全面性以及结果偏差巨大等弊端问题。

（三）收益法的应用受信息来源的明显制约

在房地产评估中应用收益法，必须要做到的就是收集各种有效数据内容以及资料，建立在材料全面的基础上，才可以良好的发挥出收益法的应用质量。但是实际情况就是，技术水平欠佳以及政策不全面等影响，很不容易获得到精准的信息内容，同时市场运行时间相对不长，同时发展未形成较高的健全完善性，所以就会让运行机制缺少系统性、规范性以及合理性，导致仅具有单一形式的信息来源，最终制约评估结果有效性。在收益法应用到的参数中，主要是涵盖了毛租金收益、押金情况、税金以及管理、折现率等等，在进行收集的时候很容易出现遗漏问题，而且产生较大的困难度。

二、收益法在房地产评估中应用的环境构建情况探究

（一）对于收益性房地产的判断标准及收益状况进行健全完善

对于房地产有无满足收益性房地产标准的评判中，其拥有者带来经常性的出租收入和其他收入的能力情况属于关键性的判断指标。而且房地产于市场中，有无具备诸多交易以及出租的实例，即市场是否接受或是否承认该项房地产为收益性房地产，必须要经众多可比实例的收集以及观察分析，方可以明确好此类房地产租金，以及相关收益的合理性数额，客观性的表现。这种情况下，房地产可以是一种正规的、较高质量的收益性房地产。

（二）不断的将信息来源渠道进行扩宽

为了良好的将房地产价值可行性的评估质量进行提升，重要的一方面就是科学的信息来源。为使得房地产行业能够健康平稳的发展，就必须要严格的确保具有科学性的信息以及数据来源，建立在这种环境下的内容才能够充分的保障准确度。一旦出现数据不准确的情况，则势必会使得房地产价格具有虚高的状况。这种现象普遍的存在于实际的工作期间，因此采取的解决策略可以从两大角度进行入手。其一就是政府充分的施展宏观调控作用，形成科学合理的系统披露和监督

制度，能够对于市场改变状态实施良好的分析以及预算，进而帮助企业在投资时正确性的指导，同时大力支持消费人员可以在购买时更加理性，防止形成房地产泡沫经济的情况，进而有效的实现行业发展的公正以及透明。其二就是建设主管部门需要将有关建设重置成本进行公布，国家、省、市级的行业协会形成专业化的评估行业团队，展开专题调研，内容涉及到研究市场上各类房地产的空置率以及折现率等等。定期的进行发布之后，让参与人员可以免费的无偿应用，大力的推广社会对象收费应用方法，最终扩宽权威性的收集参数的渠道，并且确保所得数据内容的准确度。

（三）降低或者避免房地产评估收益法中主观性影响

在进行房地产评估期间，主观性意义是能够对其正确性、可靠性产生一定的影响的。对于房屋收益法的应用期间，应该采取科学合理的评估准则并严格落实，有效的对于主观不科学行为进行约束，避免在实际工作中产生任意评定、不按照标准方法评定的情况。在大量的实践工作中结果表明，只有严格的遵循规范化的方案进行相应管理工作，才能够实现收益法评定的高效约束。

（四）对属于无形资产以及其他资产所形成收益进行科学的剥离

收益性房地产展开收益法的评估期间，先要做的工作就是对于收益只能是房地产所产生的这一准则进行明确，在进行所评估房地产中，仅涉及到房屋和土地、单独的房屋、单独的土地几种形式。对于无形资产以及其他资产所形成收益有无具备房地产价值的准确性评估能力，需要进行对比观察待估房地产以及其他相类似的房地产，最终把无形资产跟其他资产产生收益结果进行去除，最终推动房地产收益更具有准确性。

三、实际案例分析

（一）项目概况

笔者机构接受某法院委托，对位于某大厦也就是估价对象展开市场价值评估，为法院执行案件提供价值参考。估价对象已办理《房屋所有权证》登记、未办理《土地使用权证》登记，房屋用途为酒店办公，属自营自用。

（二）项目中存在的问题分析

首先，产权不完善，用途分区不明确。因历史原因，产权人属当地老牌国企，内部管理相当混乱，经到房地产登记部门查询，估价对象只办理了《房屋所有权证》，未办理土地使用权证。其次，现场勘查不配合。因估价对象具有劳资纠纷，社会矛盾突出，看守职工极不配合估价人员现场勘查，甚至不让入内勘查登记，从而无法了解室内结构状况、设施设备的完整程度、装修情况及新旧程度等。最后，评估范围存在争议，部分酒店设施属承租而来，不属于产权范围之内。

（三）采用收益法时的注意事项

运用收益法评估时，全面客观地测算酒店不同功能设施的收益情况以及办公室的潜在收益；剥离酒店经营带来的收益以及剔除产权范围之外的设施带来的收益，变成纯房地产的带来的收益；在评估过程中，估价人员及时与委托方、产权人保持良好沟通，提出合理性建议，要求产权人配合估价人员并提供酒店的经营情况和数据；估价人员除具有估价专业能力外，还应具备全面的经验判断能力及逻辑分析能力，不仅要确保客户利益，更应该做到科学客观、公正、公平、公开地完成估价报告。

结语

房地产行业深刻的影响到我国经济发展，所以房地产评估工作至关重要。收益法是房地产评估中关键性的一种举措，经科学的评定，可帮助企业或投资者显著降低或者规避投资风险问题。因此，未来需要更加大力的研究收益法于房地产评估中的应用，形成更科学的构建环境。

参考文献：

[1]王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建[J].商业会计，2012（03）：17-18.

[2]宋亚楠，白雪梅.收益法在房地产评估中的应用[J].合作经济与科技，2014（09）：85-86.

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