浅议住宅质量问题投诉分析与对策

浅议住宅质量问题投诉分析与对策

陈斌

齐齐哈尔市建设工程质量监督站齐齐哈尔161000

摘要：根据某住宅小区投诉问题，浅谈住宅投诉常见的质量问题及应对措施以及在质量监督过程中质量控制的监督要点。

关键词：质量投诉；渗漏；质量监督

北方某地2016年一开发公司新建住宅小区建筑面积约40万平米，共计24栋高层建筑。经过2年的施工，于2016年竣工交付使用。在施工过程中参建各方按照设计图纸及相关设计、施工标准进行了事前、事中、事后控制，但业主入住1年多来，还有各种质量问题的发生、还有投诉问题，我们对这些投诉问题及时给予了解决，维护了业主的合法权益，减少了各种社会矛盾。通过抓好参建各方主体质量责任，从源头上抓好质量问题，从而全面提高住宅的整体质量水平。投诉问题集中在渗漏方面，通过对这一小区投诉问题的归类、整理后，总结出住宅建筑常见的质量投诉问题并制定相应的整改措施。

一、建筑质量保修和投诉处理依据和原则

《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）规定了参建各方建设单位、勘察、设计单位、施工单位、工程监理单位的质量责任和义务；规定了建设工程实行质量保修制度--在正常使用条件下，地基基础和主体结构的最低保修期为设计图纸中规定的年限；外墙防水、卫生间防水、屋面防水的最低保修期限为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、线排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限按发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

如果房屋出现质量问题，业主可以到小区物业服务处报修，物业公司会积极配合并联系开发企业工程技术人员到现场核查，如属保修范围内的质量问题，由开发企业按规定进行维修。对超过保修期的公共部位维修项目，业主可以按规定申请使用专项维修资金进行维修。

如果业主对房屋质量评定有质疑或有异议，可向城乡建设局的质监站反映，然后根据质监站的鉴定结果，再分别采取以上两种方式解决。

建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。因此，处理质量投诉、维护业主的合法权益，化解社会矛盾是质量监督站的工作内容之一。

二、常见的质量投诉问题分析

通过对该小区投诉问题的分析，问题主要反映在渗漏方面上。渗漏等质量问题相对于其他质量问题，对于人们的影响更直接、反映更强烈。渗漏发生在外墙、屋面、外窗和洞口周边，以及地下室、厨房、卫生间、阳台、飘窗、空调机板等有防水要求的地方。住宅外墙渗漏占投诉的69%，屋面渗漏占投诉17%，结露问题占投诉的6%。因此把重点放在渗漏问题上。

三、常见质量问题原因分析及对策

（一）外墙渗漏的原因分析及对策

通过对投诉问题的分析，外墙渗漏主要发生在钢筋混凝土墙预留洞口、窗台、外窗四周、飘窗、空调机板下口等部位。

原因分析：

(1)外墙预留孔洞

最常见的是钢筋混凝土外墙预留洞口包括大模板穿墙螺栓眼、脚手架的穿墙预留洞。这类洞口均为结构施工阶段预留形成，在结构施工后期或是外墙装饰装修阶段进行封堵。封堵的质量直接决定了该处洞口是否会成为渗漏水的薄弱点。出现渗漏情况的预留洞口，剔开后一般都是填充的不密实，或者填充的敷衍了事，更有甚者填充材料根本不合格。

(2)后塞口、外窗四周位置处

外墙砌体施工中，在后塞口位置处容易形成缝隙、空洞，尤其在后塞口边角处，未使用三角块堵塞，容易在该部位形成渗水渠道。外墙砌块瞎缝、通缝处也宜渗漏。

外窗四周渗漏是外墙渗漏的一个重点部位，占比较大。主要原因是外窗安装工艺比较复杂，施工工序多，与后期的装修工程存在交接问题。外窗四周渗漏的原因比较多，最主要的应该是窗框与结构墙体间交接部位的防水措施没有施工到位，包括框与结构墙体间的间隙是否过大、填充的发泡胶是否饱满、防水胶的质量是否合格。还可能造成渗漏的原因有外窗台倒坡，造成积水。窗框的泄水孔被堵塞，造成框内的雨水无处可排，溢出到室内。

(3)飘窗或空调板下口

一般情况下飘窗或空调板均为二次支模浇筑，与墙体间存在一条施工缝。装修施工时，如果飘窗顶部或空调板面的找坡层坡度过小、甚至倒坡，都会造成板根部存水，如果施工缝接茬质量不合格，时间久了，自然会沿着外墙混凝土不密实的部位浸入室内。

（4）外墙基层裂缝

高层住宅外墙大部分是用框架结构砌块填塞，如果砌块龄期、含水率不满足要求墙体容易产生裂缝。大部分住宅外墙以涂料为主，虽然涂料为防水涂料，但是由于是直接附着在基层上，且延展性较差，热胀冷缩效应明显，开裂后即丧失防水性。

相应对策：

(1)外墙孔洞处理措施

关于预留孔洞的封堵，现行规范规程中没有明确的规定。一般的施工工艺是用干硬性砂浆(内掺微膨胀剂)进行填实。要求在施工过程对填充的饱满性必须全数检查。在近几年的施工中，为了进一步提高预留孔的抗渗性能，封堵完成后，在孔外侧涂刷直径100mm的聚氨酯防水涂料或聚合物防水砂浆。

(2)外窗及后塞口处的处理措施

砌体后塞口处理要严格按照砌体施工标准进行砌筑，砌体施工过程中严格控制施工质量，确保后塞口处砌筑质量满足要求。

合理的“后塞口”做法是先完成立面大面积的装饰层，如贴面砖或涂料刷面等，窗套只做完基层底灰，待窗框安装完成后，二次进行窗套的装饰抹灰可以确保窗套的边压进5~10mm，最后进行窗周围的发泡聚氨酯和封胶,这样既保证了窗外观又利于排水。窗框与饰面层之间留安装位置是必须的，一般留置10-15mm宽，它不只是方便窗安装，而且对窗的热胀冷缩能起到调节效果，实际上形成窗的伸缩缝。该缝必须满填发泡聚氨酯，以保证满足伸缩、保温、隔音的需要，窗内外还要用密封胶或嵌缝膏封闭用以防水。窗框的下框窗台之间的这条缝应用耐侯胶封闭处理。

外窗台抹灰时，一定要控制坡度，向外适当找坡，防止雨水倒灌或积水。外窗台的装修面层不得压住窗框的泄水口。

(3)飘窗、空调板部位的处理措施

飘窗顶板及空调板在二次支模浇筑混凝土前，一定要将施工缝位置剔凿清理干净，不得有浮浆或松散混凝土。拆模时的混凝土一定要达到100%的强度。飘窗顶板及空调板上表面一般都设计有防水做法，常用的防水材料为聚合物涂料防水。此道防水要做在保温层下，立面的上返高度不得小于300mm。找坡层向外找坡的坡度要大，墙根处不能有积水。

（4）外墙基层裂缝处理措施

处理好基层的抹灰，减少基层热胀冷缩效应、减少基层开裂。抹面层前应对底灰进行检查，查其有无空鼓，如有空鼓应首先处理后在抹面层；做面层前应将底灰面层清理干净并浇水湿润；先做粘接层后抹面层以增强底层及面层的粘结；分隔块不应过大，防止灰层干缩裂。

砌筑填充墙的砌块，应满足砌块龄期28d，含水率宜控制在5%-8%；填充墙在梁底应留200mm空隙，待14天后下部墙体的砂浆硬化收缩变形稳定后再用水泥砂浆填实；填充墙与周围混凝土结构之间的拉结筋应满足砌块模数的要求，不得折弯压入灰缝，按规范要求设置构造柱和圈梁。

（二）屋面渗漏的原因分析及对策

原因分析：

（1）防水基层不合格

基层表面未清扫；基层不平；立面未作凹槽；各阴阳角、管根未抹圆角；立面上卷最小高度无法保证大于等于250mm；混凝土屋面板有裂缝。施工时拆模过早，或者上部荷载过大，在屋面变形等作用下以及温差变形都能使基层产生裂缝并破坏防水层。

（2）未按设计及规范要求做好屋面防水坡度。

根据GB50352-2005《民用建筑设计通则》的规定设置坡度，瓦屋面的坡度为平瓦20%--50%，波形瓦10%--50%，,油毡瓦≧20%，平屋面的坡度为2%--3%。施工中一定要控制好屋面坡度，不许出现倒坡现象，否者会出现排水不畅或积水。

相应对策：

做好基层表面的清扫；保证基层平整；立面作凹槽；各阴阳角、管根抹圆角；立面上卷最小高度保证大于等于250mm；混凝土屋面板减少裂缝。施工时拆模不能过早，上部荷载不能过大，减少屋面变形等作用以及温差变形下基层裂缝的产生保护好防水层。

按图纸及规范要求进行施工，保证平屋面的设计坡度及保温层的标高要求，不容许出现倒坡。

四、防水方面监督重点

（1）做好参建各方的质量保证措施，各负其责、施工单位做好技术交底，确保措施完善；实行样板引路，确保工程质量；监理单位做好旁站监理,减少质量通病的发生。对在建工程实行差别化管理，对在建企业实行差别化管理。

（2）检查防水材料的产品质量证明文件和复验报告，保证材料的质量。严把材料质量关，杜绝不合格产品的使用。

（3）检查是否按规范要求进行了蓄水试验，重点检查外墙、阳台、飘窗、屋面、卫生间等部位的防水施工质量，加快科学化技术监督管理水平。

（4）做好主体结构验收，保证外墙、屋面等结构层质量，做好工程的事前、事中控制，对监督过程中发现的质量隐患和质量问题必须明确指出、认真处理、进行整改并及时处理投诉问题，使房屋产权人的合法权利得到保证。

（5）要求建设单位做好分户验收工作，对每户房屋进行验收，全面实施住宅工程“分户验收”制度，确保竣工工程质量，降低投诉率。一旦发生投诉，必须及时处理，避免给业主造成不必要的损失。

五、结语

工程施工过程中必须严格执行相关设计、施工规范，按图施工、实行样板工程，控制施工过程的质量，减少各类质量事故的发生给业主带来不便。若有质量问题、投诉问题，必须及时处理，分清责任，对于渗漏、裂缝等质量问题，应当积极总结分析，找出施工过程中的问题和解决办法，并在施工中采取预防和纠正措施，防止和减少各类质量事故的发生。

参考文献

[1]《建筑质量问题投诉分析与应对措施》—杨玉金

[2]《外墙渗漏原因及防水保温处理措施》

作者简介

陈斌，男，硕士研究生，研究方向为建筑工程质量监督管理。