新时期不动产权籍调查与地籍调查的关系

新时期不动产权籍调查与地籍调查的关系

邓淼

深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司广东深圳518172

摘要：不动产权籍调查和地籍调查是不动产登记和土地登记工作的重要基础，这两项工作都具有很强的专业性，对调查结果的规范性和标准性也有着更高的要求。本文主要对两项工作的内容和关系进行阐述，以供参考。

关键词：不动产权籍；地籍；关系

引言

对于任何一个国家和地区而言，土地资源都是实现社会发展的重要战略资源之一。而任何一项工作的开展，都必须建立在掌握土地资源的基本现状之上。由此可见，真实、准确的土地调查数据是治理国家的重要依据。因此，研究分析不动产权籍调查与地籍调查具有重要的现实意义。

1不动产权籍调查与地籍调查概述

1.1不动产权籍调查的内涵与特征

不动产权籍调查是有关部门在日常管理工作中，在不动产登记申请人申请登记的前提下，对其不动产单元相关的宗地、宗海、房屋、林木等信息进行调查。不动产权籍调查的基本方法包括不动产单元的设定与编码、不动产权属调查和不动产测量，属于内外业核实与实地调查相结合的方法。调查内容包括以宗地、宗海为基础单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况。不动产权籍调查的目的，即在形成“权属清楚、界址清晰、面积准确”的调查成果。权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。因此，不动产权籍调查必定成为不动产登记的前提和基础。

1.2新时期的地籍调查内容

地籍调查在法律上是具有一定的法律效力的，它是土地登记的前期工作，也是整个土地登记最基础的工作。地籍调查必须在土地登记提交过申请的基础上才能进行，进而通过土地的权属调查与地籍测量来掌握土地界限、面积、权属等具体而准确的信息，最后经过整理分析形成具有参考价值的地籍调查数据、信息纸质资料，这些都能作为土地登记、核准发证的技术准备。实际地籍调查工作包含两个具体的步骤，一是土地权属的调查，这一步是为了调查清楚土地关于坐落、范围、土地利用类别等信息；另一步骤就是地籍测量，这一步的工作其实就是采集土地界址点坐标、丈量界址边长和计算面积，可以说它就是一份信息采集工作。

2新时期不动产权籍调查、地籍调查间的关系

2.1相同点①不动产权籍调查和地籍调查的第一个相同点在于在土地权属的调查方式都谨遵地籍调查的要求，关于调查的技术手段两者基本使用一致，最后得出的结论也都具有极高的精确度和准确性。我国《农村土地承包经营权调查规程》中严格、详细地为调查者说明了土地权属的调查方法，我国基本所有的调查都是依据此规程来执行，不动产权籍调查和地籍调查也不例外。两者在界址点的测量方法和手段上也是一致的，两者都是根据地籍测量的要求执行。②不动产的权籍调查是不动产登记的主要核心，它的调查质量与登记发证的质量直接关联，因此物权稳定的作用在两种调查方式上都得到了体现。③不动产权是受到法律保护，具有法律效应的，但在调查过程中还是需要严格的管理来提高不动产登记的权威力和公信力。

2.2二者之间的差异性因素

2.2.1两者遵循的法律法规与技术规程不同

不动产权籍调查遵循的法律法规与技术规程耀明显多于地籍调查。地籍调查主要遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《土地利用现状分类》和《地籍调查规程》。不动产权籍调查除了要遵循以上法规外，还需遵循《房产测量规范》、《农村土地承包经营权调查规程》、《不动产登记暂行条例》、《城市房地产管理法》等。

2.2不动产权籍调查与地籍调查的成果不同

主要表现在两个方面，一是图件成果不同，地籍调查成果图只有宗地图，因而在实际面积计算中也只有宗地面积计算；不动产权籍调查成果图即不动产单元图包括宗地图和房产分户图，所以其面积计算相对地籍测量增加了房屋面积计算；二是调查表格不同，地籍调查表格主要是地籍调查表，不动产权籍调查表格包括地籍调查表、土地承包经营权及农用地其他使用权调查表、集体土地所有权宗地分类面积调查表、房屋调查表、林权调查表等。

2.3在软件功能和图件方面

件功能和图件比以前多了能够依附的政策方针和权属、以及关于土地面积的内容，除此之外关于房屋面积的计算方法也有增加，最后一项便是就是明确规定了关于房屋测量的工作方法。地籍调查在原有基础上加上了不动产的单元图，而不动产中的图件还特意用黑线来区分，由此使图件更加清晰明了。

3不动产权籍调查流程及方法

3.1.外业调查

不动产外业调查工作主要包含地籍调查和房产调查。新安县大部分村庄已经开展过农村宅基地使用权地籍调查项目，在进行农村房屋不动产外业调查时，充分利用已有的使用权调查成果，但必须要对已有成果进行逐户核查与更新，从而保证此次农村房屋不动产调查成果的现势性和不动产调查成果的一致性。

3.2地籍调查

地籍调查主要是针对调查区每个村庄、每家每户进行实地调查，地籍调查内容主要有宅宅基地范围，四至界址是否清楚，与邻居是否有争议，同时还有核查宗地权利人名称是否正确，宗地属性性质，坐落位置，和四至邻居名称。

3.3房产调查房产调查主要是针对每一户宗地内的房屋进行实地调查，对于有争议或是界址不清的要现场记录并做好争议标注。

4地籍调查的方法

4.1地籍调查底图的获取方法

（1）采用外业电子数据进行采集：①可以利用GPS、全站仪等设备，完成目标区域宗地的数据采集，并依靠计算机的软件将其转化成图。②通过录入控制点、界址点等坐标数据，利用电子文档的转换，实现数据与图之间的转换。③还可以通过外业工作，完成边长、角度等数据的测量工作，并计算出对应的坐标，实现地图的制作。（2）矢量数据转换：对于已经存在的城镇地籍调查数据或者矢量数据，可以先对其进行数据格式、精度、分层等检查，确保无误后，在利用数据转换及其他技术手段，获取相对应的调查底图。

4.2地籍调查的技术路线

（1）已知地籍调查：对于部分地区，可能已经完成了地籍资料的调查，这时可以充分利用这些已知的资料，对其进行土地权属调查，并引入数字化修补测技术，进一步完善相关地籍、地形要素，从而获得全新的地籍图资料，并按照有关规定，完成新的地籍数据库的建立工作。（2）原始地籍调查：对于尚未完成的地籍资料调查区域，首先收集与之相关的土地征用、土地审批等资料，来对目标区域进行地毯式的权属调查工作；然后借助全站仪、GPS等数字测量技术完成对目标区域的地形要素信息采集，并完成相关地籍图的编制；最后按照要求，完成新的地籍数据库的建立工作。

结语

总而言之，不动产权籍调查的根本目的是在于满足对土地、建筑用地等不动产调查的实际需要，这是地籍调查的扩展和延伸。在实际调查和测量中，实施科学、合理、有效的调查方法才能有效避免权力重叠的现象，满足不动产登记的要求，保证不动产调查成果的准确性，从而保证不动产权籍调查有序进行。

参考文献

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