房产测绘中房屋面积预测和实测对比

房产测绘中房屋面积预测和实测对比

石海锋

忻城县房地产管理所广西来宾546200

摘要：现如今我国的建筑行业发展态势迅猛，已经成为各个行业的关注焦点。房产测绘是专业测绘中的旁系分支，主要测定的范围是房屋以及房屋用地。当成保证房屋以及房屋用地的主要操作方式，已经取得了广泛的应用。但是房屋预测和实测面积之间存在着较大差异，需要使用相应的方式进行改良。文中从房产测绘的预测和实测面积入手操作，简单分析了两者之间的差异以及产生的原因，重点分析了减少两者差异的方式，为房地产测绘的研究与发展提供指导与帮助。

关键词：房产测绘；房屋面积；实测对比

引言

房地产行业的快速发展对于我国社会进步和经济发展均具有良好的推动作用，并且与人们的切身利益存在密切关联。鉴于房屋面积预测与实测当中存在较大差异，必须要通过有效的方法解决该问题，以此保障房地产行业的良好发展，维护人们的切身利益。房屋面积预测主要是指在商品房并未竣工验收前，根据施工图纸以及实地考察进行面积的预测性计算。房屋面积实测主要是指商品房已经竣工验收后，委托测绘机构进行实际测量所得的房屋面积数据。二者之间由于多种原因会产生差异，对其影响因素进行研究，有利于寻找恰当的解决措施，具有重要积极意义。

1房产测绘实测和预测概况

房产预测是指在房产开发商取得了预售许可证的时候，由房产行政部门认可的具有资格对测绘部门利用规定的图纸和测绘工具对房产面积进行的预测。这主要是依据国家相关政策和规定，对尚未竣工的房屋进行预估。在该预测结果通过审批之后，再由行政部门出具预售许可证。实测成果是指在房产完成建设之后，由开发商委托相关具有正规测绘资格的单位，对已完成的房屋按照一定国家标准进行实地测绘。这个实测过程往往会参照施工图纸、预测结果、土地合同等相关资料和文件，在测算的基础上完成预测和实测的校对。最终的房产面积测算结果则主要是服务于竣工后的价格结算，通过对比预测和实测面积，针对差异较大的环节重新进行核对和结算。一般说来，实测面积和预测面积的差异是不可避免地存在的，但开发商和建设单位都应找出出现差异的原因，并在此基础上采取措施进行改进和完善，尽量减少误差。

2房产测绘中房屋面积预测与实测存在差异的影响因素

2.1建筑与测绘方法不同产生差异

一般情况下，房屋规划部门会按照规划设计的图纸对房屋面积进行测绘，但是不同规划设计单位所采用的测绘方法并不相同。或许依据房屋长宽高，或许依据房屋轴线等进行测绘，且每一种测绘方法所得出的结果均不相同。同时，在房屋竣工验收完成后若对房屋面积进行测绘，测绘单位一般会按照整个房屋建筑施工最后确定的规划设计图纸进行具体测量，但是亦存在着按照竣工验收的房屋进行实地测量的情况。此时，在实测时采用不同的测绘方法则相应的便会产生误差，不仅造成预测与实测之间存在差异，不同方法测绘下所得的实测结果亦存在差异。即便测绘单位能够按照相同的标准对房屋面积进行测绘，但是受测绘方法不同的影响仍旧会出现差异。

2.2房屋规划设计的变更产生差异

房屋正式进入施工建筑阶段之间均需要进行最初的规划设计，规划设计当中形成的数据，对房屋的尺寸以及功能均会产生影响。若规划设计中的数据发生了变更，则会直接导致房屋预测时出现房屋面积测绘的变化。房屋尺寸变化所产生的影响主要体现在房屋总体面积或者局部面积出现变化。房屋的功能变化所产生的影响则主要体现在公用空间面积的设计上，若公用空间面积出现了变化，则其他相关的分户面积必定亦会出现变化。

2.3不同测绘方法和不同建筑造成的差异

规划部门往往是按照设计图纸进行测绘，而设计单位测算面积的方法则不尽相同。有的是依据房屋轴线测算，有的是按照房屋长宽高测算，各个测算部门的测绘方法都不一样。在房屋竣工后进行面积测算工作时，测绘部门是按照最后确定的设计图纸进行测算，而有的则是进行实地测绘，而有些实测常常会因为测量和计算过程中数据误差，而对房屋实测面积造成影响。此外，即便是测绘部门按照同一标准进行测算，也会因为计算方法等方面的差异造成对同一建筑的面积测算差异。

3房产测绘中房屋面积预测与实测存在差异的解决措施

3.1高素质测量队伍的建立

测绘工作的专业性要求极强，并且操作难度较大，不但需要对建筑设计的知识和建筑设计图纸中设计相关联问题有了解，同时对房屋的产权管理以及项目审批知识也要有一定程度的涉猎。在房屋测量工作中，测量工作人员是直接的参与者，对测量的结果的准确性起着关键性作用，所以测量工作人员的专业能力是基础性要求，需要建立一支专业性能高超以及经验丰富的测量队伍，为测量工作建设的开展而打下坚实基础。首先需要对测量人员做强化培训，并且在工作建设中不断提升其业务能力和熟练程度，保证测绘结果准确可靠以及测量工作有效率，为测绘工作的顺利开展发挥积极性作用。另外，测绘工作人员的职业道德水准提升也是非常重要的，提高工作人员的风险责任意识，认清测量工作的准确性与重要性，强化和开发商与购房者的认知度，严格从管理制度上入手操作，不能够做任何违法乱纪的工作。

3.2开发商需重视合同的签订

房屋开发商在确定开发房地产后均会进行商品房的预售，预售当中会产生不同的居民需求。为此，其在预售完成后均会对最初的规划设计图纸作出更改。此时，开发商需要能够与各个业主、预测单位、规划设计单位等进行良好沟通，签订相应合同或者协议，以此作为更改预售房屋面积，减少纠纷的保障。与此同时，开发商需要与购房者签订《商品房的买卖合同》，制定应对公摊面积变更的方案[3]。合同中所涵盖的内容亦要包括，若公摊面积过大，已经对房屋功能产生影响，购买者有权拒买。若开发商与购房者协商委托专业测绘部门对房屋面积进行测量后，面积在协商范围内则测绘费用由购房者承担，预测与实测差异过大时则费用由开发商承担。

3.3房产管理部门的相关措施

房产管理部门作为房屋的主要销售方，也应该采取一定措施减少预测和实测面积的差异。首先，转变观念，深化认识。一旦商品房取得预售许可证之后，房产管理部门除了负责房屋面积的测绘工作以外，还需要承担预测市场的责任。这种从预测者专项组织者的职责转化，就需要房产管理部门加强对预测单位的管理。其次，强化对预测队伍的管理。将预测单位、预测人员的相关信息进行记录和登记，测绘部门有必要将测绘人员的职责分配等信息提供给房产管理部门，以方便对其进行监督管理。

3.4加大法规建设及制度建设

当前，与房屋测绘有关的法律法规有《测绘法》、《房产测绘管理办法》、《施城市房地产管理法》等，这些法律法规的出台对房地产事业起到了规范性作用。但是，房地产行业内仍然存在一些不规范行为，除了完善法律法规外，还要加大执行力度，严格贯彻落实才会起到切实作用。一些地方性法律法规要能为房屋测绘的发展提供必要的支持，一定不要违背上位法规定，避免出现法律真空，让不法商人钻法律漏洞。最后，需要建立严格的管理制度约束测量人员，这就要求房地产行业内部建立起严格规范的操作制度，奖惩分明，把测量的准确性和工作人员的切身利益做密切联系，做直接联系，确切分工，将责任落实到个人，有效提升测量工作人员的工作积极性，减少测量误差，而降低不必要经济纠纷发生的概率。

结语

综上所述，房地产行业的发展当中，房屋面积预测与实测是重要的组成部分。但是，在房屋面积预测与实测当中存在着较大的结果差异，主要受建筑与测绘方法不同、房屋规划设计的变更、施工过程未按照设计和竣工后公用空间变更而影响。若测绘单位能够具备专业能力，开发商能够重视合同的签订，施工单位能够严格规范施工，房产管理部门能够做好监督工作，则可以有效减少房屋面积预测与实测之间的差异，促进房地产行业的良好发展，保障人们的合法权益。

参考文献

[1]何淮岚.房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比分析[J].四川水泥，2015，01（06）：187.

[2]万丽斌.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].中国建设信息.2009/

[3]袁也.房产测绘中的房屋面积预测和实测[J].中国房地产.中国房地产.2011，08（10）.