我国房地产宏观调控对策研究

我国房地产宏观调控对策研究

赵明扬

五矿地产

摘要：我国正处于城市化、工业化高速发展的时期，城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展，使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟，因而出现了大量问题，引发了国家对房地产市场的宏观调控。

关键词：房地产，宏观调控，对策

一．房地产市场的现状

经过20多年的改革开放，我国的工业化和城市化快速推进，同时催生了中国房地产业的繁荣，迅速崛起的城市房地产业己成为国民经济的重要组成部分，在拉动经济增长、加快城市建设、改善人民生活、增加就业等方面发挥着重要作用。但是房地产业在中国属于新兴产业，房地产市场发育不成熟、不完善，加之中国处于经济转轨和高速发展的特殊时期，因而出现了众多问题，比如房地产投资增幅过大，带动经济过热；住房市场供应结构性矛盾突出，房价上涨过快，超出了广大居民的承受能力。

二.房地产市场存在的问题

房地产市场已经成为各国经济的一个重要的风向标。我国房地产行业进入敏感期，保证房地产业的健康发展，不仅仅有助于经济增长，而且对经济安全有重大意义。想要缓解当前的困境，应继续抑制房价泡沫、消除热钱投机空间，同时加大保障性住房政策的实施力度。我们还应该注意到，随着房地产市场的快速发展，房地产市场也有很多问题亟待解决。从2003年以来，房地产市场在部分城市出现了区域性、结构性等过热的现象，表现为不合理的价格持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。

（1）消费需求存在缺乏型周期。

由于我国住房制度长期以来是福利分房制，取消福利分配制度也只有几年时间，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此，近几年我国房地产经济周期仍然将一直处于消费需求缺乏基础上，无论是波峰年份，还是波谷年份，房地产消费供求差几乎一致。对于房地产行业，由于投资收益前景看好，则必将存在较为明显的投资需求。同时，由于我国的特殊国情，房地产投资需求具有明显的投机性，因而也就缺乏稳定性。没有消费需求作为长期稳定基础，房地产经济周期中的高潮年份，投资需求只会加剧开发规模的进一步扩大；而低谷年份由于缺乏消费需求，只会加剧衰退的恶化。这样自然更会促使房地产经济剧烈波动。而在我国福利分房制度取消后，房地产的消费需求才真正释放，这种局面有所改善，但仍需加强。

（2）存在数量型的简单扩张或收缩现象。

我国的房地产经济周期性波动大多为产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，没有明显地伴随着技术水平的升级和产品结构的高级转换。周期性出现的高涨与低潮只表现为资本数量（固定资产投资）扩张或收缩引起的产出大波动，没有出现大规模的资本存量调整与更新（如企业的重新组合、兼并、破产等）。而在资本主义经济的周期性运动中，该时期大量企业破产倒闭、企业纷纷进行技术设备更新、调整产品结构，使生产要素的素质上升到一个新水平，从而在一个更高的起点上扩张。虽然这一过程造成了社会资源的一定浪费，但它推动了产业结构的转换，淘汰了陈旧的、不适应社会发展的生产要素。为此，著名的经济学家熊彼特将其称为“创造性的破坏过程”。

（3）区域发展极不平衡。

我国房地产的投资比例和投资绝对量中，决大多数都集中在东南沿海地区，而其它地区的房地产发展相对非常滞后。从全国范围来看，地区之间的发展极不平衡。一方面造成短时间内大量的人力、物力、财力集中对某些地区冲击，这极易形成强烈波动；另一方而，由于其它地区的房地产发展长期滞后，需求得不到满足从而影响了全国房地产的健康发展，也使我国房地产发展缺乏一个稳定坚实的基础，导致整个房地产经济系统的不稳定。

（4）独立于世界经济之外的封闭型波动。

我国过去的房地产经济周期几乎不受世界经济周期的影响。虽然这与房地产行业具有很强的地域性有关，但仍然说明我国房地产经济是封闭性经济。这一特征，既与我国宏观经济与世界经济相关度低有关，又与我国在资源和市场方面自我拥有率较高有关，说明我国经济受世界经济动荡影响较小，有利于经济的稳定增长。但也表明了我国房地产经济的不发达程度，房地产经济未能从世界资源配置中获得较多的比较效益和竞争效益。

（5）房地产金融制度不健全。

长期以来，由于我国的住房金融制度正处于起步阶段，住房金融品种单一，房地产开发主要依靠信贷资金的支持，尤其是国有商业银行的贷款投入，其他融资形式很少。进一步建立和完善多样化的融资服务体系，是今后我国房地产金融领域中的主要工作。

（6）政策概念混淆

长期以来，我们解决住房问题，用房地产政策代替住房政策，片面强调通过房地产市场来调节需求，对住房问题的特殊性认识不足。从政策的属性上来看，房地产政策是一种主要着眼于市场效率的经济政策；住房政策则是社会公共政策，对社会公平和居民的基本住房需求更注重，使不同收入状况的居民住有所居是它要解决的问题。其他国家的经验证明，要住房供应，要靠市场手段和大量的公共政策手段。可是，我国混淆了这两个看似表面相似却实际有区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。

（7）对住房的保障功能重视不够

我国住房制度改革在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要来源。在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的"第二财政"。而且我国还普遍以GDP增长率论政绩的干部考核体系，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。一些城市政府在经济增长的冲动下，忽视了住房的保障功能。

三．中国房地产市场宏观调控政策效应

（1）.对房地产宏观调控政策和措施的建议

在整个市场供给小于需求的前提下，政策的效果具有双重性，既有成功的一面，又有失效的一面。通过对房地产相关理论的理解及宏观调控实践的总结，学生对房地产宏观调控政策和措施提出如下建议：

（2）把增加有效供给作为房地产宏观调控的主导方向

目前我国处于城市化快速发展的时期，而且一直以来我们所有的资源都集中在城市，人口向城市聚集不可避免。我国住房的满足是一个首先满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求，由较低水平的满足到较高水平的满足的长期渐进的过程，多建房、快建房、建好房、增加住房的有效供给应是房地产宏观调控的主导方向。因此必须明确房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给。任何有利于增加供给的方法都值得尝试，任何妨碍增加供给的政策都应慎重，综合权衡利弊，逐步满足人们的住房需求。

（3）注重相关政策的配套性、连续性

要使宏观调控政策有良好的效果，必须保证各相关政策法规的配套性、连续性。从实践中看，我国对房地产宏观调控政策的效果所以不尽人意，很重要的一个问题在于政策法规缺乏配套型、连续性.宏观调控政策的出台，一般是国务院先出台指导性意见，相关部门再出台细则，不完善的地方再出补充规定，一项政策从提出到落实执行，要花费几个月甚至几年的时间，导致房地产全行业性止步不前：等待政策的实施。

（4）农村建设用地要与国有建设用地遵循相同的流转原则

农村集体土地用途划分为建设用地和农用地，将农村集体建设用地与城镇建设用地统一划入建设用地的管理范围。实现建设用地管理制度的城乡统一，统一划分标准、统一规划、统一入市、统一登记和地籍管理等：同时亦应修改相关法律法规，与土地管理制度的改革一致，做到与现行的国有土地“同地、同价、同权”。

（5）强化房地产市场竞争机制，抑制垄断

优化土地资源配置，提高土地使用效率，应该充分利用市场竞争机制。

1.将大块宗地分割为几块面积较小的地块同时出让，提高区域内房地产市场的竞争程度。土地大宗出让直接带来大量的财政收入，吸引大型开发商投资，带来大盘开发的区位价值的提升。但是大块宗地出让，会强化开发商的区域性垄断，同时大块宗地开发周期长，土地供应不能尽快转化为住房供给，加剧供求矛盾。将大块宗地分割为几块面积较小的地块同时出让，加强区域内市场竞争，既能缩短开发周期，使土地供应尽快转化为房产供给，同时.同区域内容纳更多的房地产商进行开发，从而充分利用市场竞争机制的作用，提高市场机制对资源配置的引导和激励作用.

2.在土地招拍挂的过程中，放松市场准入条件，让更多的开发商进入房地产市场，防止形成由几家房地产公司垄断区域市场的局面。高价者得的土地出让方式，能够使土地资源的市场价格最大化，能够最大程度的体现出土地资源的市场价格。但是政府为了稳定地价，倾向于采用招标的方法出让土地，参与招标企业的开发资质、业绩等都会增加分值，进而增加中标的可能性，这就会对新进入房地产市场的企业形成壁垒。

结论：

房地产市场状态的变化具有明显的周期性波动，起伏过大的波动与所追求的经济基本稳定、协调、持续发展是相矛盾的。对房地产周期波动成因进行分析，有助于制定科学有效的宏观调控对策，有助于掌握房地产经济运行的规律，从而预报异常波动，并为平缓波动和驾驭波动的决策提供依据。

参考文献：

［1］成思危，房地产的虚拟性及其波动研究[M]，南开大学出版社，2017

［2］多恩布什、费希尔，《宏观经济学》[M]，中国人民大学出版社，2018

［3］平狄克、鲁宾费尔德，《微观经济学》[M]，中国人民大学出版社，2017．

［4］王全民，《房地产经济学》[M]，，东北财经大学出版社，2018

作者简介：赵明扬，1990.3.31，男，2014年本科，毕业于东南大学，石家庄，在职研究生专业：房地产经济与管理，五矿地产.