房产税实施对中国房地产业影响

房产税实施对中国房地产业影响

黄明敏蔡文康

（浙江师范大学行知学院，浙江金华321004）

摘要：随着我国房地产产业市场的迅速发展，房地产产业的发展已经成为我国国民生活息息相关的焦点。而房产税对于我国目前房地产产业的的影响也成为社会关注的焦点，如何正确分析房产税给房地产业带来的正反两方面影响，将有利于未来房地产业的健康发展，有利于我国下一轮税制改革，有利于国家对国民经济的宏观调控。房产税在世界上绝大多数成熟的市场经济国家以不同的形式存在，而大批发展中国家也己经开始采用这种做法，房产税的征收对这些国家无论是宏观经济方面还是对房地产业方面，以及对居民财富的调节、社会资源的再分配都产生了巨大影响。我国作为世界上最大的发展中国家，应与国际接轨，不断借鉴发达国家的经验同时结合国情和特点，正确分析房产税对我国支柱产业房地产业的影响。

关键词：房地产业；房产税；征收影响

一、我国房地产行业现状分析

（一）房地产供求不平衡

当前我国房地产市场上的供给与需求关系出现了不平衡，主要表现在两个方面：一是市场上潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给。随着我国国民经济的发展和国家城镇化进程的加速，居民的购买能力也不断提升对房产的需求也日益提高。新楼盘的不断开工，商品房供应持续增加。但在部分城市却存在着居民无房可住以及商品房大量空置的现象。二是房地产供求结构上的不均衡。商品房的数量不断增加，但经济适用房和廉租房等保障性住房却占的比重很少，不能满足市场需求。从我国住房制度的改革以来，由于一系列鼓励政策和过分强调住房的市场化分配，导致地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供保障性住房方面没有积极性，使得保障性住房被边缘化。而且在商品房中的中低价位、中小户型的住宅供应比例较低，不能满足中低收入的购房者的刚性需求。

（二）房价持续上涨，房产市场存在泡沫

我国商品房市场的房价不断持续上涨，炒房投机的现象严重。虽然中央不断出台各项楼市调控政策，但收效甚微。高速增长的房价与居民收入之间的矛盾日益突出。其中房价收入比的畸形比例是其中最严重的一个现象。房价收入比是国际通行的衡量房地产泡沫的指标，是指住房价格与城市家庭年收入之比。在欧美发达国家的房价收入比一般是2-5.5倍之间，发展中国家正常的房价收入比应在3-6倍。但现阶段我国大部分城市的房价收入比已经超过10，一线城市的正常收入居民甚至一辈子的收入都买不起一套商品房。如此高的房价已经超出我国普通工薪阶层的接受能力范围。高房价直接关系到我国的民生问题，如果长期得不到控制调节，势必激发我国人民的内部矛盾，阻碍我国社会长远发展。

（三）房产空置率偏高

由于房地产行业的利润巨大，很多个人消费者购买刚性住房的同时还购买了多套住房等待升值赚取差额利润。我国现阶段的新楼盘不断增加，商品房的供应数量持续增加。一方面的普通工薪阶层买不起一套商品房不能满足居住需求，而另一方面大量的房屋却空置等待“升值”。有数据显示，我国部分地区房屋空置率已经大大高于15%的国际预警线。很多房子在炒房者的手中不出租不再卖，只是为了等待房价上涨的升值。这种现象造成了高收入者拥有多套房产，而中低收入者却因为高昂的房价满足不了刚性需求。这不断造成了社会资源的浪费而且加剧了社会贫富不均的差距，使社会矛盾进一步加大。

二、房产税实施对我国房地产业的影响

（一）对房地产需求的影响

在我国现阶段的房地产市场中，房地产既是一种消费品同时也是一种投资品，按照居民购置房产的目的，可将房地产需求分为①消费性需求，②投资性需求，③投机性需求。

对于消费性需求的消费者来说，房产税的实施开征将会直接增加购房的成本，从而促使购房时量力而为，对住宅方面的消费理性化。购房者会更从自身家庭的收入和实际需求等方面考虑购买合适的住房，在在一定程度上降低了住宅的消费性需求。

对于投资性需求的消费者来说，房产税的实施开征也同样在房产保有环节增加房产所有者的持有成本，从而降低了投资者的投资预期利润。在开征房产税后，中小投资的房产投资者将会倾向于尽在抛售其手中的房产，将长期投资转向于短期投资。这样就增加了房地产市场里的短期供给，供给增多，房产价格就会降低。

对于投机性需求的消费者来说，由于投机是短期行为，在短期内投入成本购入房产再不久后等待房价上涨抛售。房产税的实施开征就会增加其交易成本而使得难以在短期内卖出而不得不转向出租。这就使得房屋的空置率下降，增加了租赁市场的供给量从而让投机性需求转向投资性需求，向上文的分析结果转变。

（二）对房地产价格的影响

从上文分析可得出，房产税的实施开征将会减少我国房地产业中的不合理的成分，在一定程度上遏制不合理需求，逐渐减少房地产市场的泡沫，使房地产市场回归自主性需求主导的轨道上，促进我国楼市健康发展，也使房地产价格逐渐归于正常。

三、关于我国实施房产税制度的建议

（一）实现多部门、跨地区合作

房产税在我国有2个试点城市，分别是重庆和上海。从试点城市的反馈来看，政府必须负责引导税收部门和房产管理、土地管理等部门，建立一套完整的财产登记系统和覆盖全市甚至全省的数据信息系统，最后统一到全国。同时在全国范围内建立“受理广泛，审核统一”的工作制度。一方面当地政府的税务部门因地制宜负责对所在地的全部房地产进行征收管理。同时将当地居民信息整合联网，全国各级政府各级部门从网上统一审核纳税，实现完全信息化、智能化办公。

为了减少偷税漏税情况的发生，各地政府还应实行公开查阅制度，搭建全国统一的房产税涉税信息平台，在平台上录入全国房地产的基本信息以及实名认证的纳税人相关信息。同时这些信息由各级政府的信息管理部门保管维护，在全国各地纳税的时候各级税务部门可以通过平台向相关部门调取信息。对交易数据进行公开化、透明化，在平台上纳税人可以查询房屋的评估价值，并且可以反馈意见和递交意见至相关部门。有关部门在平台上建立上诉和监督机制，使得所有纳税人的意见能得到有效回应。

（二）健全房产评估制度

房屋是房产税的征税对象，按房屋租金收入或计税余值作为计税依据，从而向产权所有人征收税款。房产税计税依据是房产在当前经济环境下的价值的评估价值，这种依据不仅能充分体现出房产原值，也能将市场供求关系的变化作为考量标准。我国若实施房产税开征，应完善健全评估制度，借鉴欧美国家的征税经验，建立健全符合我国具体国情的房产评估制度，促进房产税制度的发展和完善。

（三）合理履行政府职能

从欧美和东亚发达国家的征税情况来看，房产税更多是当地地方政府进行征收，扩充地方财政收入的一种税种，各地政府根据当地实际的经济发和纳税人的具体情况，灵活制定起征点或免征额，对符合征收的对象全覆盖。即不区分房产取得时间和建造起始时间，对所有房产纳入管理范围。但对推行前已取的的房产根据实际情况给予征税上的减免。而政府在征收房产税的同时，仍需公开决定房产税税款的使用情况，对于保障性住房的建设工作要落实到位，对于低收入的人群要优先提供保障性住房的入住以及在房产税征收上的减免优惠。

另一方面，我国目前各级政府存在有“土地财政”的不正常现状，房产税的开征会在一定程度上缓解地方财政的紧急情况，在这样的条件下，政府应拜托“土地财政”的现状，保证城市用地的合理适度开发，科学规划土地用途，摆脱“土地财政”。

作者简介：黄明敏（1996.10—），男，壮族，广西南宁人，学生，本科，单位：浙江师范大学行知学院商学分院，会计专业；

第二作者：蔡文康（1996.10—），男，浙江杭州人，学生，本科，单位：浙江师范大学行知学院工学分院，机械设计制造及其自动化专业。