关于保障性住房工程项目的管理风险与应对策略分析

关于保障性住房工程项目的管理风险与应对策略分析

纪丙武

临沧市城市建设投资有限公司云南临沧677000

摘要：保障性住房包括公共租赁房、廉租房、回迁安置房以及经济适用房等几种类型，由政府统一规划，对使用人群有一定的条件限制。在保障性住房工程项目筹备至项目竣工过程中，投资企业会面临各种管理风险，本文主要总结保障性住房工程项目中的管理风险，并提出应对管理风险的策略。

关键词：保障性住房；管理风险；项目

由于保障性住房工程项目需投入资金量大、建设周期长，企业在投资该项目时需要承担较大的管理风险[1]。为了保障工程项目建设质量以及企业自身的利益，了解保障性住房工程项目管理风险并采取积极的应对措施具有必要性。以下分析该项目建设主要存在的管理风险，并探讨应对的策略。

1.保障性住房工程项目管理存在的风险

1.1投标报价与合同风险

工程项目投标报价直接关系到整个项目的投资成本，而工程项目工期、施工材料市场价格变化、施工难度、政府政策变化等因素均会影响到整个项目工程施工的成本投入，因此保障性住房工程项目投标报价风险是比较大的。投标报价中标后，若是施工材料市场价格提高、人工成本提高，则企业无法按照预算成本施工，需要增加成本投入，加上后期经营也存在一定的风险，企业面临亏损的风险较高。目前，我国在保障性住房建设工程方面并未有统一的合同范本，在工程招投标、索赔以及相关经济纠纷等方面也缺乏详细的法律法规，因此工程项目合同双方权责存在不对等情况，乙方所承受的合同风险高于甲方[2]。比如中标方选择自行采购设备与材料的承建方式，若是在施工过程中没有经过用户认可，一旦发生安全事故则需要承担法律责任；另外，如果分包单位工程人员素质偏低、技能水平不高会埋下安全隐患，若是出现过失会追究分包单位的责任。

1.2融资风险

保障性住房工程项目所要投入的资金额度是比较大的，但各级政府财政性资金补助比例根据地方财力状况各不相同，尤其在贫困地区配套比例较低，有的甚至只占到项目总投资的20%-30%，建设资金缺口较大。在项目启动后，建设投资方往往很难按合同约定支付进度款，施工方若是实际需要投入成本超出预算，而投资方资金却未能及时到位，会导致项目施工延期，甚至面临烂尾并解除合同风险。在这种情况下，投资方不仅需要承担违约产生的经济损失，还要面临企业形象受损的局面，建设投资方只能通过融资解决项目资金缺口问题。其融资风险主要包括两个方面，一方面是投资企业自身投资能力不足，因为该项目需投入资金量大，企业需要通过有效渠道进行融资来获取资金以支撑项目的顺利进行，如果企业自身的融资能力不足需要承担资金链断裂的融资风险。另一方面是融资环境的变化，保障性住房工程项目建设周期相对较长长的，在这期间利率可能会出现不同程度的波动而导致融资成本提高。此外，通货膨胀、贷款难度增加等均可能导致融资风险[3]。

1.3项目施工进度、质量以及成本控制风险

①进度控制风险：工程项目施工工期可能会受到天气变化因素、政策因素等方面的影响而出现延期的情况，若是工程项目未能在规定期限内完成，不仅会增加投资方的成本投入，而且承建方也需要承担延期造成违约责任。因为保障性住房工程建设周期长，所以其施工进度风险是比较大的，而且因为承建方施工安排合理性、基础配套设施、管理水平以及政府政策等不可抗力因素的影响，可能导致工程项目工期延期风险是始终存在的。②质量控制风险：工程项目质量好坏是企业投资能够获得成功的关键，如果工程项目存在严重的质量问题，则会埋下安全隐患，造成严重的后果，承建单位不仅需要承担相应的责任，而且所投入的成本也无法回收，导致亏损。质量控制风险主要是受到承建单位施工技术能力、管理水平以及承包能力等因素的影响，若是企业在确定承包项目之前没有进行充分的考察，没有考察施工环境、分析项目施工难度就贸然承包会提高质量控制风险。③成本控制风险：成本控制贯穿着项目施工的始终[4]。如果实际投入成本大大超出预算成本，不仅会增加企业投入、增加融资压力，还会影响施工的顺利进行以及企业的正常运营管理。

2.保障性住房工程项目管理风险应对策略

2.1加强项目可行性分析评估

建立专门的保障性住房工程项目调研小组，在企业介入项目之前实现做好相应的可行性分析评估，管理者在此基础上作出投资决策。应进行全方位的实地考察，了解工程施工范围、施工环境，同时通过人际关系网络、报刊杂志、时事新闻、网络信息等各种渠道进行综合调查，对项目的区域经济风险、回购风险以及企业的后续融资能力风险等进行合理的评估，分析项目的可行性，降低企业投资风险。

2.2健全工程项目的管理体系

项目启动后应加快建立健全的工程项目管理体系，提高项目管理能力。第一，设立项目风险管理机构，明确各承建单位以及管理部门的职责，促进项目管理工作有序开展。第二，建立项目风险管理系统，提高企业对项目风险的识别与应对能力。首先，在开始筹备项目时启动项目风险识别，对工程项目招投标、施工方案设计、施工管理等各个环节进行风险评估，并对根据评估结果对各个施工环节风险级别进行排序。其次，根据风险评估结果制定针对性的风险管理方案，优化各项资源配置，包括施工日程安排、设备采购、人员分配等各项资源的配置。最后，加强各项风险的监督与管控，尽可能化解风险，将风险的损失控制到最小。比如对于进度控制风险，则从人员安排、现场施工管理方面入手，在工期较紧的情况下适当增加施工人数，并加强人员监督，防止操作不规范、偷工减料等现象。第三，建立规范、明确的合同管理制度，加强合同管理，在制定以及签订合同时需明确各项合同条款。在制定合同时需严格把关，合同双方需认真研究合同条目，防止信息疏漏、信息不明确等现象，明确合同双方的权责，合同签订后安排专人负责合同的执行管理。第四，实施科学合理的成本预算编制及管控制度，加强工程项目事前、事中以及事后的成本控制。首先在设计阶段采用公开招投标的形式，在同等条件下尽可能选择就近就便的设计单位，这样可以降低设计方案修改所需的时间和经济成本；在方案设计方面则尽量优化户型设计，增加用户实际使用的住房面积，并选用新型的建筑材料，节约成本。其次，在项目实施阶段则需加强施工图纸的会审和施工技术研判，提高施工效率，确保施工质量。有关技术人员务必定期做好质量监测和施工监督管理工作，保证施工的质量的同时，避免因返工、工期延长而增加施工成本。最后，在后期管理阶段需注重物业管理，建立科学合理的物业管理制度，积极构建住户、建设投资方以及物业公司共同协作进行房屋使用管理的良好局面，既能降低物业管理成本，又能提高物业管理的质量。

2.3选择合理的项目融资方式

保障性住房工程项目投资较大，建设投资方很难单纯依靠自身的资金力量进行投资，而是合理利用保障性住房项目资源和资产优势，充分发挥融资平台融资渠道，进行全方位融资并降低融资风险。一方面，充分了解政府相关补贴、优惠、以及扶持政策，争取成本较低的政策性信贷资金支持。另一方面，积极寻找合伙建设投资商，增加项目资本金投入，减小融资压力。

3.结语

总之，保障性住房工程项目建设从前期筹备阶段到竣工完成，每个阶段都存在各方面的风险，主要包括投标报价与合同风险，融资风险，工程项目进度、质量以及成本控制风险。建设投资方在作出投资决策前，应先对工程项目进行合理的可行性分析，再结合企业自身的技术水平、融资能力、管理水平等方面综合分析。在项目正式启动后，企业还需加强风险识别的能力，加强各环节施工的进度、质量以及成本控制，促进项目的顺利完成，降低投资风险。

参考文献

[1]周海云.项目管理在保障房建设中的探索与总结[J].建筑技术开发，2015（10):61-63.

[2]伊丽荣.浅谈保障性住房建设成本管理的控制[J].江西建材，2016（18）：133,232.

[3]许富艳.大型保障性住房工程建设项目管理实践与探讨[J].建设管理，2015（09）：44-46,65.

[4]李泽华.保障性住房工程质量管理与控制问题研究[J].财经问题研究，2014（11）：47-49.