房产项目测绘中成图环节的检核作用探讨

房产项目测绘中成图环节的检核作用探讨

魏广琼 1 吴贤志 2 洪应李 3

1. 南宁仙葫经济开发区管理委员会 广西南宁 530000 2. 玉林市勘察测绘设计研究院 广西玉林 537000 3. 广西工业技师学院 广西南宁 530031

摘 要：近几年以来，随着房地产市场的持续火热，人们对不动产权的重视程度逐渐增强，房产测绘行业也得到了发展和进步。房产项目的测绘工作主要出现在各项房产的管理过程之中，一旦上述管理过程要求对房产分丘的平面图、分层分户的平面图和其他有关的房产图标进行测绘时，房产专业测绘便显示出了它最大的意义和作用。

关键词：房产测绘；成图；检核；作用

前 言

在房屋的权属管理之中，测绘成果的基本内容便是三个方面，一是房产分丘平面图，二是分层分户平面图，三是房屋面积的测定计算数据，这些内容是用来确立房屋之中权属关系的重要法律根据文件。对房屋的所有权进行确定的时候，一定需要房产登记机关审核房产项目的测绘结果，而后该机关应该对房屋的所有权人开具证明其所有权的文件，并将其信息归入房屋产权的管理档案之中，这也就是我们常说的“房屋确权”。房屋的所有权证书一般认为是产权人对特定房屋具有所有权的法律认可唯一凭证，该证书之中清楚地记载了房屋的相关图表数据和平面图的正确性，能够直接影响房屋所有人的利益。故而，房产项目的测绘工作对于房屋的产权产籍管理项目而言是十分基础且关键的。在进行房产项目的测绘工作时，成图是其中一个十分关键的步骤，该步骤能够用书面的形式准确反映经过现场测量所形成的房产相关数据与信息，与测绘结果的准确程度密切相关。在成图的过程之中，利用计算机和其他成图软件对实地测量的数据进行输入，能够很好地检验测量数据的准确程度。

1 房产项目测绘中成图环节的检核目的和要求

房地产测绘成果的检验工作主要是用来确保测绘成果的正确性与精准度，提升专业测绘工作人员的工作责任心，优化各个环节之中的技术管理与质量管控，进一步完善房地产的测绘过程之中各类技术的规范与执行程度。保证房地产测绘成果具备其应有的法律效用，同时保护产权人的正当权利与利益，对房地产市场起到间接的规范作用。进行各级的检查验收工作时必须秉持认真谨慎的态度，依据自实情并且根据房地产的测量要求和相关规范来完善质量检验体系，纠正过程之中的遗漏与不足，让每一位检验生产人员都能够有法可以、有章可循、承担自己应有的责任，保证房产测绘工作的严谨性和严肃性。此外，测绘的成果还应该是清晰的、整洁的、可靠的、精准的，这样才能够彰显处测绘成果的庄严性和可持续性，为居民的合法权益提供数据支撑。

2 房产项目测绘中成图环节的检验办法与体系

房地产的测绘工作不仅是一份十分精细的工作，更是一份十分复杂、有一定难度的工作，因此要想确保成果的质量合乎规范，测绘人员必须具备一定的工作责任意识、谨慎用心的工作态度、满足要求的专业技能。与此相配套的自然还有规范严格、细致合理的质检制度，对勘测完成的项目要进行检查验收，确保方面面积准确无误，避免失误现象的出现。

2.1检查验收的办法

房地产的测绘产品通常采用的是“二级检查一级验收”的制度。一级检查指的是首先进行全面性的自查与互相检查，而后再由专业的检查人员检查产品的质量。二级检查主要指的是在完成一级检查之后，由相关测绘单位指派特定的专业检查人员对产品进行终检，全面复核测绘的质量和精度。1、自查。自查可谓是确保测绘质量十分关键的一步。测绘人员需要在测绘的全过程之中时常对自己的测绘方式、测绘结果进行审核与检验。实现当天任务当天查，若有问题出现，必须第一时间将其解决更正，保证测绘结果的准确性。在成果上交之前需要自己提前先全面地检验一次。2、互查。互查指的是在进行自查之后，测绘人员之间互相进行检查的一种方式。被委托的检验人员必须全面无误地对委托人的测绘成果进行检验。互查这种方式既能够找出自己难以找出的错误，又能够从同行人员身上学到新的测绘技巧与方法。3、一级检查。—级检查指的是完成作自查与互检之后，依据房产测量的相关规范与技术规定，全面检查全部测绘成果。4、二级检查。二级检查指的是在完场—级检查之后，再次检验所有测绘成果。5、验收。验收这一工作通常是在测绘产品在终检之中被认证合格之后方能进行。一般是由生产任务的委托单位对这一工作进行组织并采取行动，或者由该单位委托的专职检验单位进行验收工作。

2.2检查、验收体系

各级的检查与验收工作应该各自独立地开展，不可以有所疏忽或者省略部分步骤。检查与验收是十分关键的一项工作，它能够十分优质地确保房地产测绘成果的质量与精准度，因此，必须依据相关规定和有关规范一丝不苟地对检验工作进行执行，同时还应该组建质量管理机构来进一步进行质量管控。—级检查一般由专职人员或者兼职人员来进行。二级检查则由单位之中的质量管理机构来进行。生产单位的领导有义务对生产单位所有产品的质量承担相应的法律责任，每一步骤中涉及的检验人员也应该对其出具的质检结果负责，生产人员也同样对自己生产的产品负有应负的责任。在检查与验收的过程之中，若发现个别与标准不符的产品，必须及时取证并且出具修改建议，交给相关部门责令整改。若问题多的离谱时，则可以要求检验单位对此批次的产品重新检验。

3 在绘制房产分丘平面图过程中检核房产占用土地的合法性

房产和地产往往是无法将之分离的整体，房地产的权属登记管理之中也一般遵从房屋所有权与对应的土地使用权保持主体一致的原则。故而，房屋的所有权人与其对应的土地使用权人应该是同一个主体。对房产的分丘平面图进行绘制的时候，最开始应该根据土地使用权证书来对土地使用权的界限进行明晰化，并确定对应的丘界，而后应该根据实测数据来对房屋的相对位置进行确定，若房屋处在丘界之外，可以认为该房屋侵占了本不归属于自己的土地。当有这种情形出现的时候，一般有下述三种方法：1、不允许其办理确权相关的手续；2、只予办理在合法土地领域之内的房屋确权手续；3、对侵占的土地使用权进行手续补办之后，再进行房屋确权手续的办理。

4 在绘制分层分户平面图过程中检核现场测量数据的准确性

房屋建筑的施工图是现场对房屋继续宁测量、成图、后续测量计算房屋面积的基础文件。首先对房产进行实地的测量，对房屋的实际尺寸和图纸尺寸进行检验，判定二者是否符合，若不符合则先绘制简略图、记录现场测量的结果，成图则依据上述简略图与记录完成。现场测量也并非不会出错，最为寻常的错误便是下列两种：1、细部轴线的尺寸之和与总尺寸不符合；2、上部轴线的尺寸和下部轴线的尺寸不对应，除此之外还有一些，在此不多加赘述。若实测的数据具有上述的错误，成图期间就可能陷入图形无法闭合的窘境。因此，反复核查数据，必要时返回现场再次测量是十分重要的，数据的精准程度是决定成果质量的关键所在。

5 在房屋建筑面积测算过程中检核图示尺寸的正确性

房屋建筑的面积一般由两个部分构成，一部分是套内建筑的面积，另一部分是共有建筑的面积。伴随着房屋结构与房屋类型式样的日新月异、建筑施工技术的不断提升，当前住房面积的划分越来越有难度和挑战性。因此，房屋分层分户平面图的图示尺寸的准确程度、建筑面积计算结果的精确性、建筑面积分摊方式的合理性直接影响分户建筑面积计算结果的正确性，也直接影响了房屋权利各方的正当权利与利益。故而，进行房产测绘与成图的期间，各项工作一定要基于《房产测量规范》的各项要求，并将实地测量得到的数据作为根本依据，审慎客观地对各项成图数据进行确定，给出精确无误的房屋建筑面积计算结果。在此，以下述的3个较为寻常的例子作为补充。

使用钢筋混凝土作为主体构架的房屋，其建筑施工图的轴线尺寸往往都指的是结构柱的柱中轴距离尺寸，而非普通墙体的轴线尺寸。针对这样的情况，就一定要基于柱轴线尺寸，依据实情进行向外扩张或者向内扩张来进行房屋建筑面积的确定。

由于坡屋顶的结构十分契合时代审美，最近几年，这种结构的应用十分普遍，但与此同时，该种结构也大大地提升了使用此结构房屋的测量、成图、面积划分与计算的难度系数。依据《房产测量规范》的规定，任何楼层高度不足2.2米的房屋均不对其进行建筑面积的计算，因此在对使用坡屋顶结构作为顶层的房屋的建筑面积进行计算的时候， 只可以对其中楼层高于2.2米的那一部分计算对应的建筑面积。同时还应该在房产的平面图之中清晰地标明坡屋顶离地高度为2.2米处的界线，并以此当作房屋建筑面积计算的数据根据。该界线的标注需要依据具体的坡度等数据来进行相关的计量与运算，同时还应该和实地测量的数据保持基本一致，若有较大的差异，必须重返现场进行测量。

3、现如今许多住宅建筑会在其顶楼安设露台，这一设计既优化了建筑的功能，又让顶楼得到了充分的使用，因此深受住户的喜爱。依据《房产测量规范》的相关规定，若露台具有顶盖则不应计算其建筑面积，可是现如今部分房屋的露台一部分具有顶盖，另一部分则不具有顶盖，为建筑面积的计算带来了很大的干扰。而具体的成图过程之中应该对实地测量的数据进行分析，判断其属于露台的尺寸，还是属于露台顶盖的尺寸，并在房产的平面图之中有所标注。

结 语

综上所述，进行房产测绘成图工作的相关人员必须在日常工作之中有良好的工作态度和工作作风，保证操作过程科学规范、公正严谨，只有这样，测绘结果才能够具有有效性和真实性，才是有借鉴意义和参考价值的。

参考文献

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