浅析城市地铁车辆段上盖物业开发

浅析城市地铁车辆段上盖物业开发

问妍

中国铁路设计集团有限公司 天津市 300000

摘要： 在城市建设用地紧张的情况下，车辆段上盖物业开发成为地铁发展的必然趋势，其通过将交通设施建筑与开发建筑结合的方式科学的节约了城市用地，同时还能够促进城市经济进一步发展。本文对地铁车辆段上盖物业开发存在问题进行了分析，并归纳总结了解决方法，为后续新建物业开发的地铁车辆段提供一定的参考。

关键词：城市；地铁车辆段；物业开发

1.概念及意义

地铁“上盖物业”概念源于香港，是指与地铁出入口直接相连的建筑物。一般指在与车站不超过500m范围内，有宽阔通道或者商业设施或与其他公共设施相连等多个相连结的物业统称为地铁上盖物业^[1]。

对于土地资源紧张、地价高居不下、人口密集的大城市，利用地铁车站、区间、车辆段及周边上部空间和地下空间进行物业开发，不仅可以获得更多的城市建设用地，提高城市土地的利用率，还可以充分发挥地铁站及沿线物业开发的商业价值，带动地铁盈利^[2]。

地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，具有占地面积大、建筑密度较小、用地强度低的特点。这与大城市土地资源紧缺的现状产生了较大的矛盾。所以对地铁车辆段上盖进行物业开发这种新的模式越来越受到国内各大城市的青睐。

2.地铁车辆段上盖物业开发的影响因素分析

2.1规划设计、建设时序

上盖开发有助于地铁车辆段土地的集约化利用，但一般地铁工程新线建设任务量大、工期时间短，综合物业开发受土地利用性质的政策规定、开发主体不明确等原因的限制，其开发规划远远滞后于车辆段建设。

通常物业开发会将车辆段设计作为设计输入，以满足车辆段开工建设的需要。在物业方案稳定的过程中，输入条件需要进行多次修改，给现场造成返工。设计亦需要做包容性设计，造成投资的增加。

2.2消防设计

地铁车辆段上盖物业开发工程在国内消防规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)等规范中无明确要求。实施此种方案需要提前与当地的消防部门沟通，明确设计思路。

库房类参考《建筑设计防火规范》，火灾危险性高的库房不得设于盖下，与平台间距需符合规范要求。盖上建筑亦可参考《建筑设计防火规范》。但是咽喉区盖下部分的消防定位尚不明确，无统一设计的标准。另外，上盖物业分类是否适用于《建筑设计防火规范》所规定的分类原则、盖板厚度、上盖消防系统和防排烟系统的设计问题均无明确规定。

2.3交通组织

对于车辆段上盖物业开发而言，交通组织主要有以下问题：

外部交通主要妥善处理由于高差带来的两个界面衔接问题，内部交通则主要解决人行、车行之间的矛盾，构建完善舒适的步行系统，同时解决平台内部垂直交通上的联系问题以及伴随着停车及消防疏散的问题。

2.4建筑结构设计

车辆段若位于市政干道边或景观要求较高的地段，亦需要结合上盖建筑重点考虑建筑立面效果。柱网和限界的设计问题，车辆段咽喉区道岔、线束布置集中，为满足限界，柱网布置受限，上盖开发受限。另存在一些工程上的问题譬如：上盖平台的变形缝、主要结构构件梁板柱结合预留荷载的设计、物业开发屋面防雷接地的设计。这些问题都是物业开发建筑方案真正落地会面临的实际问题。

三、地铁车辆段上盖物业开发策略

3.1规划设计

建议学习“香港地铁模式”。香港地铁能够盈利，核心在物业，而拥有经营物业的前提，是拥有相应的合法土地使用权。而“香港地铁模式”至今无法在内地落地，主要是因为目前我国的土地政策无法保障地铁项目公司能够拿到地铁沿线的土地开发权^[1]。所以建议相关部门适时调整相关政策；尽量保证地铁车辆段开发与周边车站线路规划设计的同步性，促进轨道交通项目的建设发展。

通常情况下车辆段内部的上盖物业开发根据柱网是否规整，分为车库盖上区域和咽喉区盖上区域。地铁车库( 运用库、检修库) 盖上主要以普通住宅为主，咽喉区由于柱网布置不规则，以低层建筑等配套设施和绿化公园为主。

3.2消防设计

可以结建国内外相关规范，如香港、英国的建筑防火规范；二是可以结合国内类似工程的设计经验，如天津大毕庄车辆段、无锡地铁雪浪车辆段上盖等；三是进行消防性性能化设计。

对于车辆段上方物业开发的模式，通常把盖下建筑定义为工业建筑，盖上定义为民用建筑。无锡地铁雪浪车辆段把盖下的工程车库、混合变电所、配电所归为丙类厂房，其他归为戊类厂房。盖下盖上分别按独立建筑考虑防火设计。以地铁车辆段建筑结构顶板和站场咽喉区上盖平台作为界面，上下划分上盖物业与盖下车辆段基地，并且进行完全防火分隔^[3]。两者按独立的建筑设置消防车道、人员疏散及消防设施。车辆段及上盖物业的火灾报警系统保护对象均按一级设计，消防供电均按一级负荷要求供电。两者的火灾报警控制中心相互连通。上盖物业建筑将盖上平台作为0m标高，按照建筑设计防火规范民用建筑相关章节进行防火设计。

3.3交通组织

车辆段上盖物业开发通过对外交通系统的合理组织实现与城市其他功能区域的连接。其存在的高差问题客观决定了对外交通需要立体化设计。对外交通的通行方式主要分为车行对外交通和步行对外交通。车行对外交通可采用坡道的形式，步行可采用楼梯、电梯、天桥等方式。

上盖区域内部交通系统设计时建议根据地形条件、周边环境、用地布局、确定安全、有序、方便的道路系统；符合人车分流，合理组织人流车流建立高效持续的交通系统。交通形式分三种：电动车、非机动车以及步行系统。设计时保证三种交通形式在交通组织上完整、连续，尽量减少相互交叉、相互影响，设计理念上保证上盖区域内的交通组织成网络状发展，功能规划上满足各功能区的服务特点进行分配设计^[4]。

3.4建筑结构设计

对于景观要求比较高的地段，上盖建筑的外立面、平台、梁板柱等是否需要装饰要根据景观要求统一考虑。

对于咽喉区上盖建筑可参考以下方法：布置小跨度的柱网，咽喉区不外露，可以盖上布置简单的绿化、运动场地和道路系统，车辆段设施全部位于盖下，有助于提升周边上盖物业开发的品质；无法立柱网，咽喉区外露，使车辆段的开发局限在库房上部，但车辆段作业过程中的噪声等会对盖上开发的品质造成一定影响。

对于屋面变形缝的设计无法采用上翻做法的可参考地下室底板变形缝的做法做特殊设计。结构构件荷载预留的设计，建议上盖开发物业开发方尽早介入设计和施工，减少工程浪费。防雷接地设计，物业开发与车辆段的防雷接地需上下统一考虑，车辆段做好接地及平台上的临时防雷措施，并预留与物业的接口。

结束语：本文通过分析地铁车辆段上盖物业开发在规划设计、消防设计、交通组织、建筑结构设计等方面存在的问题，结合国内现有案例总结出此类问题的解决方法，希望对后续车辆段上盖物业开发提供一些参考。

参考文献：

[1]陈斌，谢伟平，姚春桥.地铁车辆段上盖物业开发的关键工程问题[J].土木工程与管理学报,2014,31:57-62.

[2]周彦君.地铁车辆段及上盖物业开发一体化探讨[J].工程与建设,2019,33(02):228-229.

[3]郑雁秋.地铁车辆段上盖物业开发的防火设计[J].城市轨道交通研究,2014，6:94-98.

[4]孙美骄.城市车辆段上盖居住物业交通组织设计研究[D].东北林业大学，2014.