新城镇化背景下如何提升城市建设的市场开发能力

新城镇化背景下如何提升城市建设的市场开发能力

黄江

中交一公局第二工程有限公司 江苏苏州 215000

摘要：社会经济的飞速发展加快了城镇化的建设进程，使得新型城镇化建设逐步成为发展城市多样化建设的根本途径。而新型城镇化建设工作的不断推进必将带动大规模的城市与城镇基础设施建设，所以，建筑企业必将成为引导和提升城市建设市场开发能力的主要力量。

关键词：新城镇化；城市建设；市场开发能力；措施

1城市建设市场情况综合分析

1.1城市建设规划方面

早在2014年，国务院就对我国城镇化建设工作提供了明确的目标，例如常住城镇化率控制在60%，保障城市道路，旧城区改造，新城区建设以及环境治理等工作的全面落实。在2016国务院对此又发布了深入推进的相关意见，使得新农村建设工作成为当前城市建设发展的主要工作。

1.2细分市场方面

城市建设市场具有明显的多样化特点，从整体划分方向进行分类，主要分为房建工程和市政工程。其中，房建工程中又由多项子工程组合而成，例如保障性住房建设工程，城市综合体工程，总部办公大楼工程，产业新城工程以及特色小镇工程和轨道物业开发工程等。市政工程主要包括以下方面的子工程：市政路桥建设工程，城市轨道交通建设工程，城市管网建设工程，城市水务环保与绿化工程等等。

1.3开发模式方面

针对工程组织方式的分类，目前常用的是工程总承包模式和施工总承包模式，但是按照投资或融资模式进行分类，主要分为业主完全投资模式，业主主导的债务投融资模式以及多元化投融资模式的类型。针对施工总承包模式而言，虽然具有十分成熟的应用优势，但是在市场竞争机制越发激励的影响下，使得该模式已经无法适应现代社会的发展需求。在社会发展与政府部门的推广过程中，工程总承包模式获得了明显的进步，并在城市建设中占据了较高的比例。而业主完全投资模式，在小额的纯公益性项目中具有较高的应用频率，业主主导的债务融资模式是目前城市建设的主导模式。例如，新城开发项目，民生性住房建设项目以及商业综合体项目等工程中，债务融资都过多的依赖于商业银行，由此给该模式的发展与完善提供了良好的基础环境与条件保障。多元化投融资模式在政府义务提供的公共建设工程中具有较高的应用频率，其中PPP模式发展较为显著，在社会经济与科学技术不断进步的共同作用下，该模式必将成为引导城市公共工程建设的主要方式。

2建筑企业如何提升城市建设的市场开发能力

2.1确保开发重点突出

2.1.1强化优势资源对重点区域的开发作用。充分结合国家政策的发展重心与都市圈的建设范围，开展城市建设工作。例如熊安新区，长江三角洲，粤港澳大湾区等等，并以此都市圈为中心，大力开展周边城市的发展布局，全力抢占市场发展先机，提升城市市场规划布局的预见性与可行性。

2.1.2构建新增长极，促进重点领域的深耕与践行。针对城市建设中的城中村改造项目，棚户区改造项目以及共有产权等民生性住房项目，要强化新政策的规划与落实，提高市场谋划的科学性与全面性。重点加强对各区域产业新城建设项目，城市新区建设项目，特色小镇建设项目以及城市地下工程建设项目的规划与落实，同时兼顾对城市环境治理项目，聚焦新综合体开发项目等工程的规划与发展。

2.2明确市场定位，采取科学合理的开发与经营模式

提升城市建设的市场开发能力，明确市场定位，找准新型城市建设市场的发展先机尤为重要。由此才能实现传统性的单一发展模式成功转变为全球产业经营模式，在此基础上才能提升城市的综合运营服务能力。首先，利用一级开发或一二级联动开发的模式推动棚改项目的发展进程，将棚改项目转变为产业棚改与养生养老以及文化旅游的新型棚改模式。其次，重视经营模式的科学变革与升级。针对城市建设中的城市公共设施建设项目，城市轨道交通建设项目，保障性住房建设项目，海绵城市建设项目以及城市地下管廊建设项目等进行综合开发。再次，重点推进城市高铁站建设工程及铁路沿线区域的开发，提升产业用地与房地产开发的融合程度，增强企业的实际运营能力与效果。具体措施体现在以下方面：

2.2.1对客户的需求进行深度研究。在充分结合城市建设市场投资主体方的主要需求与基本特点的基础之上，对城市发展方式，管理体系，治理模式等方面的工作进行全面的转变与创新，强化与当地政府间各部门的沟通与衔接，实现对客户需求的深度研究，达到顺利抢占市场发展先机的根本目标。

2.2.2全面落实营销统筹规划。加强对各类型工程承包模式应用优点与现状的分析对比，针对政府资金相对短缺或其他条件明显欠缺的工程项目，重点考虑工程总承包模式。

2.2.3对合作模式进行合理变革与科学创新。利用多样化的合作模式开展与当地政府机构，金融机构以及优质企业间的合作，全力依靠重点项目的发展，提升对细分市场的占领比例，同对利用合作模式的变革与创新实现引导市场发展方向的目标。

2.2.4全面落实投资项目的创新工作。对项目投融资模式进行变革与创新，一方面要对现有的投资工程进行项目出表，另一方面要对下游分包商与供货商的认股工作进行积极探索与落实，保障工程项目资金的顺利筹集。再次，加强保险资金对工程项目中基础设施建设的股权投资力度。

2.3重视规划，投融资，运营以及施工技术方面的全面提升

2.3.1规划设计能力方面：加强规划设计能力的提升，例如提升特色小镇建设项目，海绵城市建设项目以及绿色建筑项目中的关键性设计技术。提高自身的勘察设计能力，充分结合城市建设的发展需求，对工程总承包模式进行推广与优化，增强自身的勘察设计能力。保障施工生产方案与设计创新的有力支撑，确保城市建设项目均能得到科学完善的技术服务，实现对重大项目的技术优化与创新。

2.3.2投融资能力方面：对投融资率进行有效的提升，结合国家财政金融政策的变化情况与市场建设项目的实际需求，对企业投融资的制度与流程进行不断的完善与优化处理，保障投融资的效率，建立完善的投融资管理系统，降低投融资过程中的风险。对融资渠道进行有效的拓宽，从而保障城市建设过程中具有充足的资金支持。例如加大与银行机构，保险机构，社保机构以及资产管理公司等方面的沟通与合作，实现对工程项目融资渠道的科学拓宽与现有存量资产的有效盘活。

2.3.3运营管理能力方面：开展公平公证的合同谈判工作，通过对运营协议条款不断细化的方式，保障双方的权利与义务的清晰性与明确性。对工程项目总体管控水利进行有效的提升，利用科学完善的手段开展初期质量管控工作，降低后期运营环节的风险指数。重视项目运营环节的资产与经营权拓展，提升项目的综合效益。建立科学合理的运营成本与融资成本测算系统，由此为项目的管理提供精准的帮助与引导。

2.3.4施工技术方面：利用构建科技研发平台的方式，提升对各项施工技术的研发与推广应用。对知识产权转化激励机制进行积极的探索，将知识产权运营组作为主要突破口，建立生产力研发与应用的产业化链条。充分结合现场的特点与需求，开展重点工程技术的攻关工作，提升重点项目科研成果的实际作用与影响。

3结语

综上所述，科学把控新城镇化背景下城市建设市场开发能力的提升方式，能有效推动城市化建设的进程，从而实现促进社会可持续发展的根本目标。

参考文献：

[1]国务院.国家新型城镇化规划(2014—2020年)[R].2014.

[2]徐巨洲：城市规划与城市经济发展（续）[J].城市规划，2001（9）.

[3]国务院.关于深入推进新型城镇化建设的若干意见[R].2016.