房地产开发项目成本控制和管理

房地产开发项目成本控制和管理

宫文涛

身份证号码： 37132719840811**** 山东省临沂市 276000

摘要：随着社会经济水平的不断提升，房地产开发项目也在快速发展。为促进房地产企业健康持续发展，需要加强对企业开发项目的成本管理。本文分析了房地产开发项目成本管理中存在的问题，立足于问题现状，提出促进房地产企业加强成本控制的有效策略，以期取得抛砖引玉的作用。

关键词：房地产开发；项目成本；控制；管理

1 前言

房地产开发项目全面成本管理与控制的前提是：保证房地产开发项目本身的质量以及开发所消耗的合理时间。在房地产项目开发的前提保证的情况下，进行全面成本管理与控制才能做到效益最佳。在全面成本管理与控制的过程之中，首先要做到的就是全过程进行合理的监督，其次就是全方面的对房地产项目开发过程之中的数据进行科学化的整理和分析。对任何其他以外的因素要做到快速性的排除，避免以小失大，从而影响到整体性的成本控制。

2 房地产开发项目成本管理中存在的不足 2.1成本核算不足 　　一些房地产开发企业的成本管理还停留在基础的事后的成本核算阶段，缺乏事前成本预测和事中成本控制。成本管理的范围较为狭窄，成本核算的数据口径不一，成本费用的归集和分配不科学等。 2.2成本管理缺乏全面性 　　房地产企业成本管理是一项系统性的工作，全面成本管理可以优化成本投入，改善成本结构，有效规避企业的风险。当前部分企业在成本管理过程中，只针对一些易于操作的环节进行成本管理，使得成本管理缺乏多维性、整体性，从而降低了成本管理效率，如项目开发过程的成本管理，投资决策阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等都要进行成本管理，才能最大程度的降低开发项目整体成本。 2.3成本控制机制不完善 　　房地产企业内部组织机构的不断完善，能够提升企业人员整体的工作效率，以符合实际的发展为基础，建立健全的审计机构、执行机构以及决策机构，令这些机构之间有一定的联系与合作，从而更好地帮助房地产成本控制目标尽早实现。强化部门审计机构的作用，提升审计部门工作的执行力度，将审计工作贯彻到房地产项目工程整体中，确保成本控制的完善性，但是部分房地产企业形式多半是家族企业形式，对当下企业责权分离制度的应用没有合理的引用，没有真正的与现代企业接轨，因此，构建合理且符合实际的企业制度是房地产企业成本控制的重要部分。

2.4信息化技术应用不足，成本管理效率低下

房地产开发企业在一个项目开发完成后，缺乏成本数据的沉淀，没有对项目开发成本数据作进一步的应用分析，难以为房地产开发企业下一阶段的成本指标的构建、成本数据的测算等提供全面、可靠的参考依据。房地产开发企业不同的系统之间缺乏有效的数据对接，使得财务人员需要重复大量的成本数据统计和分析工作，并且数据的准确性和可靠性也难以得到保障。

3 房地产开发项目的成本控制与管理的策略

3.1投资决策环节

3.1.1多方案的经济效益对比

择优选择最佳项目开发方案进行详细的市场调研，根据市场最新需求，从中选择适用于该项目经济效益最好的方案。首先，规模应符合项目开发的要求，如果设定规模小，资源得不到充分的有效利用，单位产品的开发成本过高，经济效益差，如果确定项目规模过大，项目产品的开发量超出了市场的需求。“供大于求”，则会造成产品滞销或者延长销售周期，同样会降低项目的经济效益，开发项目既要符合市场需求，又要实现经济效益最大化，从优选择效益最好的方案，达到控制项目投资的目的。

3.1.2设定科学的决策体系

保证合理的投资评估投资决策评估的确定是房地产项目投资管理的第一步，也是整个投资管理的重中之重。确定了投资估算，整个项目的成本投入即确定，后期各阶段的投资都不能超过该投资，如何做好投资决策评估管理？首先是确定科学的项目开发决策体系，从而确定合理的投资估算指标。投资估算指标是衡量投资估算合理性的重要依据，务必保证客观真实，符合当地市场情况。其次做好项目的可研分析，包括宏观政策研究、市场分析、产品分析、客户研究以及城市未来五年规划及发展方向研究，确保项目的定位方向准确。

3.2设计环节

在房地产开发项目中，前期规划设计的非常重要，项目的设计情况会对工程造价造成很多的影响。所以，项目投资者应当积极转变观念，在房地产项目设计和规划阶段，需要改变以往的过于追求外型、功能以及规模，应当将性价比、质量价格等方面考虑其中，提高对设计阶段的成本控制，制定切合实际的设计方案，进而控制工程项目成本，保证项目设计能够有效利用，尽量避免房地产在项目发开阶段出现施工变动，从而有效控制工程造价。

3.3房地产项目的施工阶段以及结算阶段

施工阶段是房地产企业成本控制最难以掌控的阶段，施工可能会受到天气以及外界因素所造成的成本上涨，例如施工环境差所造成的施工材料价格上涨。所以项目施工在资金策划方面一定要考虑周全，造价部门以及财务部门对施工项目资金的策划要切合施工的实际情况，避免造成工程项目实际利润低于预期利润，结算阶段是房地产项目最后的环节，主要是对项目的审查以及核对，避免因计算问题造成的成本误差，在最后的审查阶段，相关人员要将审查细化，确保施工项目的质量，避免因质量造成成本问题。

3.4基于供应链视角的成本控制策略

房地产开发项目的成本控制与管理可以基于供应链视角，管控供应环节的各项成本。这需要房地产开发企业不断分析和识别项目建设的重点工作、关键工作，及时发现项目建设各环节中的问题，通过减少项目建设过程中的风险隐患有效进行成本控制。这需要房地产开发项目建设中加强对设计环节的管理，合理采购材料设备、加强管控工程施工成本，提供更高质量、更高水平的管控。例如，在设计成本的管控过程中，需要加强对招投标环节的控制，通过对比分析，结合具体的施工状况和建设目标，选择更为合适的设计承包模式，提升设计品质。基于供应链视角的成本控制，有助于协调房地产开发商和设计商间的关系，通过加强二者间的合作和交流，结合设计、建设、销售等部门，提供更加完善的成本控制。房地产开发企业还需要建立和完善沟通机制、反馈机制、审查机制、激励机制等相关制度。通过有效地沟通，提高资源信息的利用率，通过有效的反馈，及时地发现和调整各环节的问题，用科学的激励机制，保证设计质量。通过构建合理的设计模式，加强对各环节的有效控制。

4 结论 　　综上所述，要提升房地产开发成本管理和控制成效，就要培养全员成本控制意识，特别是管理者，要制定措施提升参与员工成本控制的积极性。坚持实事求是的原则，以实际情况为准，并在计划开展中进行动态性的追踪与调整，结合实际修正具体内容，从而为房地产工程项目建设的顺利开展提供保障。

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