桂平市土地节约集约利用的调查及分析

桂平市土地节约集约利用的调查及分析

李丽英

桂平市不动产登记中心， 广西 桂平 537200

摘要：随着经济的迅速发展，各类建设用地需求与日俱增,使原有不可再生的土地资源越来越显得匮乏。严格土地管理，科学规划，合理布局，节约集约用地显得极端重要。近几年以来，国家实行宏观调控,特别提出紧缩地根，就是为引导土地利用方式由粗放型向集约型转变。推进节约集约用地，促进经济结构调整，走节约集约利用土地的内涵挖潜式路子，已成为“解难题，保发展”，缓解桂平市土地供需矛盾的必然选择。

关键词：土地节约集约；规划；存在问题；思考

一、桂平市土地节约集约的现状及主要做法

（一）加快供地节奏，促进土地有序利用。

桂平市自然资源局往年的供地一直在低水平徘徊，既有主观原因，也有客观原因。批而未供、未批先用现象比较普遍。为有效缓解征、转、供脱节问题，桂平市在加大宣传力度，争取在市政府的大力支持的基础上，使供地工作取得长足进步,有效促进全市土地的合法有序利用。

（二）严把土地供应闸门，加大项目的集约化程度

前几年，桂平市工业用地平均投资强度每亩不足100万元。近几年来，市政府、自然资源部门严格把握土地供应政策，严格执行工业用地指标体系的各项指标，加大工业项目的投资强度，平均容积率达1.0，使全市土地节约集约利用水平进一步提高。

（三）强化批后监管，加大闲置土地清理处置力度。

桂平市对全市建设用地建立跟踪管理台账，建立了联合交地、挂牌施工、综合会办、建设用地建设情况定期巡查、竣工综合验收等一系列批后监管制度。根据台账及时发现土地闲置、土地利用率不高、未如期开竣工情况，并及时处置。

（四）做细地籍调查，加大存量土地的盘活力度。

桂平市近几年将立足点放在内部挖潜上，加强节约集约用地，积极盘活存量土地，高度重视地籍管理，在人力、物力上给予充分保证。在2008年完成地籍更新调查的基础上，2009年又完成二调工作，从而掌握了全市土地利用现状成果的第一手资料，并建立了全市存量土地台账，从根本上提升了桂平市单位建设用地贡献率，不断推进土地利用方式的转变，提高土地利用率，缓解了建设用地紧张的状况。

二、桂平市土地节约集约利用工作存在的问题

（一）对具体项目土地节约集约利用水平很难核定。

项目投资规模的考核仅仅停留在发改委立项的书面批复上，虽然地块上市时对投资强度作了明确要求，但项目建成后，注册资金和投资规模是否全部到位很难核定。

（二）闲置土地认定难、处置难。

有些项目自然资源部门虽多次督促其尽快开工，但仍迟迟不动工，造成土地闲置。而在闲置土地认定、处置上往往由于受到乡镇政府的约束，政府职能的作用得不到正常的发挥，导致闲置费征收难，土地收回更难。原本土地取得价格低，而低效利用土地的经济成本不高，从根本上导致土地集约利用程度难以提高。

（三）违法用地对土地节约集约利用产生严重冲击。

相对于土地粗放浪费行为，违法用地对土地节约集约利用造成了强烈的冲击。粗放浪费土地的违法用地，特别是占用耕地的违法用地行为，则对土地节约集约利用提出了更为严峻的挑战。

（四）土地资源市场化配置的程度不高。

特别是工业用地市场化程度不高，虽然近几年挂牌出让的工业项目出现过竞争场面，但是仅仅出现在部分单宗地面积小于20亩的项目，而大部分项目还是政府通过招商引资并签订了意向协议的，目前的考核体系还是停留在 “只要招商引资进来，完成考核目标就好”上，往往服从项目、服从外商，对用地单位的后续开发缺少约束，导致了一部分用地单位的投机行为，土地利用效率很低。

三、对桂平市今后土地节约集约利用的几点思考

（一）科学编制规划，优化土地利用结构

市、镇二级政府要对城镇布局、产业布局、功能分区、基础设施配置进行科学安排，合理确定城镇用地规模，并与土地利用总体规划相衔接，严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，控制建设用地规模和土地供应总量。逐步调整镇、村结构，引导农民向城镇或中心村集中；合理控制城镇基础设施、社会各项事业建设和行政办公用地规模；适度提高各类建筑密度和容积率，严格控制别墅及高档商品房用地；打破镇与镇的行政区域界限，改变分散布局工业区的模式，引导工业项目向开发区（工业集中区）集中；倡导企业根据行业特点建设多层标准厂房，形成向空中发展，以“集中”促“集约”的格局。

（二）建立规范的制度，以优惠政策促集约

以严格标准来规范节约集约。近年来，市政府先后制订出台了加强土地管理、推进集约用地、提高土地投资强度、依法规范用地行为方面的切实可行的配套性文件，对合理节约、集约利用土地作了明确要求。市政府、自然资源部门必须认真履行职责，严格执行各项政策，以更高的标准来规范节约集约用地。

以优惠政策来鼓励节约集约。第一，要积极发挥用地计划调控作用，对本区域产生较大综合效益的低能耗、环保型重点、重大项目，对投资强度超过规定标准的项目，以及建造多层标准厂房的项目，尽力并优先安排用地计划；第二，要积极发挥土地价格调控作用，尽快明确地价与土地集约度的调节系数，对土地利用率低的项目提高供地价格，对土地投资强度高的项目适当给予优惠；第三，要积极发挥收益分配调控作用，大力鼓励开发区（工业集中区）建设多层标准厂房，土地收益留给当地政府；第四，建立土地集约利用的评价与考评机制，将用地项目的投资强度、产出率等集约利用指标作为乡镇政府政绩考核的重要因素。

以市场手段来强化节约集约。要从严坚持“公开、公平、公正”的原则，严格实施经营性用地、工业用地公开招标拍卖挂牌出让，大力推进行政机关、公益用地市场出让方式供地，强化土地的高效利用。要通过规范的土地市场化运作，促使用地者自我约束，自觉地精打细算，切实利用、经营好每寸土地。

（三）拓宽盘活存量的途径，加大挖潜力度

盘活用好现有的存量土地资源，是当前保障建设和发展的最主要途径。一要盘活已批未用的闲置土地。要对全市所有征而未供和已供未用的闲置土地进行全面清查，掌握利用现状和权属关系，摸清底数，制定处置办法，力求在全市或各乡镇内统一调剂、调整使用。二要盘活企事业单位关停并转后的闲置土地。对破产企业用地、关停企业用地、撤乡并镇和区划调整后的机关事业单位办公场所和院落、农村中小学布局调整后空置的校舍用地、空置的乡镇供销社及粮管所仓库用地、村组仓库猪舍预制场用地及废窑废矿废堆场用地等，查清具体位置、面积、权属性质和使用现状，分析重新利用的方式和途径。三要盘活多占少用的闲置土地。对占多用少的工矿企业用地，鼓励企业将闲置多余和开工不足的土地通过转让、入股及租赁等方式，提供给新上项目用地；鼓励零星、分散的农村居民点撤并后向中心村、集镇集中，将多余的建设用地调整使用。

（四）严格土地审批，强化集约利用指标管理

严格批前审查、批中管理、批后监管。严格按照土地利用总体规划、国家产业政策和《建设用地指标体系》等规定，对项目用地的各项指标进行提前审查，加强建设用地定额管理，严控新增用地总量，依据省规定的定额指标及单位面积的投资强度等因素，综合确定供地数量，坚决核减超指标的用地，制止浪费土地、粗放用地的行为。要加大日常批后监管力度，督促用地单位按集约用地规定开发利用土地，对批多用少、占而不用的土地，坚决依法收回，重新配置，以确保地尽其用。