我国房地产金融风险的成因及防范对策分析

我国房地产金融风险的成因及防范对策分析

刘鑫

山煤房地产开发有限公司 山西太原 030000

摘要：我国房地产金融正面临着以传统金融信贷为主体，金融风险过于集中及监管不当的问题。其成因主要有房地产金融创新产品单一，产品设计不合理；金融监管不利，银行信贷风险集中及房地产企业自身存在的风险。针对这些问题，本文就法律法规制定、政策完善及银行监管方面提出了建设性建议。

关键词：房地产金融；风险成因；对策分析

1991年，我国开始实行“住房公积金改革”制度，经过多年实践，房地产金融改革步伐不断加快，特别是1998年房地产市场化改制实施以后，房地产金融在促进资金流通、增加社会福利、满足基本住房需求及调节市场经济、保持金融市场稳定方面有着举足轻重的地位。在城镇化改革实行过程当中，与其高度正相关的房地产行业会随着城镇化发展进程越来越蓬勃。自1999年起，中国房地产进入了新一轮的扩张期，其累计开发量、房地产价格水平及房地产信贷资金投放量都已达到较高的水平。面对房地产行业的过度开发、价格上涨和银行信贷持续扩张等问题，中国人民银行于2003年出台“关于进一步加强房地产信贷业务管理”的通知，要求加强对房地产业的调控。但在2010-2011年间，我国房地产信托在经历了一轮井喷式发展后，2013年中国信托资产规模仍突破了10万亿元大关^[1]。这进一步说明，2003年出台与房地产相关的金融政策并未起到有效的调控作用，房地产开发的持续增长、价格的连续攀升以及传统银行房贷的继续增加都将产生隐性的经济风险及金融泡沫。因此，房地产金融风险分析对房地产金融政策制定及宏观经济调控具有重要的现实意义。

1. 我国房地产面临的金融风险

传统商业银行对房地产业的支持主要是对房地产企业的贷款开发和对居民商业住房贷款方面，开发商与购买者的信用、收入等因素都将影响其到期偿还能力，因此房地产金融风险来源于开发商商业贷款及个人住房贷款两个方面。具体表现为：

（一）虚假骗贷风险

包括标的物重复抵押、造假按揭及变更用途。重复抵押是指开发商将同一套房销售给不同消费者，通过这些购房者将房屋重复抵押给商业银行来套取贷款以解决资金流周转等问题的行为；造假按揭是指房地产商构造虚假购房合同以骗取房价80%贷款的行为；由于商业银行对放贷资金用途及相应利息率有明确规定，因此房地产开发商试图以较低的利息率骗取商业贷款之后脱离银行监控，将贷款资金投资于高风险高收益的其他途径，这种变更用途的行为将增加商业银行资产风险。

（二）道德及信用风险

道德风险是指银行从业人员与房地产开发商勾结套取贷款，或者银行通过降低贷款标准等措施违规向房地产企业放款的行为。信用风险主要表现为房地产商未及时将售楼回笼的资金归还银行，为了获取利润转向投资其他项目，造成大量银行贷款逾期未还。

（三）强行捆绑风险

包括部分房地产商在获取贷款后以“归还贷款”为条件，要求银行提供支持其“大圈地、大开发”战略的长线工程资金，强行将银行与自身利益捆绑在一起的倒逼行为，及房地产商为取得开发贷款与商业银行签订排他性协议，指定该银行为其购房者指定按揭银行的行为。这种强行捆绑的行为一方面可能造成信贷失控，加剧银行账面风险，另一方面也将风险集中于银行身上，不利于同业公平竞争^[2]。

二、房地产金融风险的成因分析

（一）房地产金融产品相对单一，部分设计不合理^[3]

目前我国房地产融资渠道过于单一，主要以间接融资为主、直接融资为辅。银行信用贷款在房地产企业融资的方式中占据主要位置，上市融资、信托及债券融资等方式占比较小^[4]。由表1可得，2012-2019年银行贷款在房地产开发商资金来源中占比高达30%左右。统计数据显示，截至2016年8月，我国房地产行业的贷款额约为25万亿元，同比增长24.6%，以商品房作为抵押贷款占全部贷款比重的将近15%^[5]，远高于国际平均水平。

目前，我国商业银行资金流动性明显不足，由于现有部分房地产企业的金融融资产品门槛高、风险高，又缺乏配套的规避风险工具，导致现阶段我国房地产企业融资方式过于单一，商业银行承载了房产市场运行中的大部分信用风险，因此房地产行业的信贷危机必然会引发商业银行的危机。如2008年蔓延全球的金融危机，房地产泡沫及次级贷款拧合成了一根无法熄灭的导火索，对全球的金融体系造成了巨大的冲击与影响。此外，我国银行发展时间较短，风控管理机制落后，尤其是在使用新型金融工具分散风险与意识方面，也相对薄弱。

表1 2012-2019年我国房地产开发商企业资金主要来源 单位：亿元

数据来源：国家统计局

（二）金融监管不利，银行信贷风险集中

由于市场竞争不充分以及信息不规范等问题，银行房地产信贷业务的风险日益加剧，房地产信贷优良的信用评级使得银行缺乏事先风险识别能力。房地产公司通过瞒报财务数据、假造条件资质等方式骗取商业贷款，最终将引发房地产行业的信贷风险^[6]。银行对于部分房地产商的贷款审查不规范，把企业信贷与个人金融混淆，如果有关从业人员对国家宏观政策、行业政策及信贷政策不甚了解，或是经办人员业务水平较低，都将增加贷前金融风险。贷后管理不善、过分依赖抵押物、不能对资金用途进行及时追踪及监管等问题，也将进一步加剧贷后风险。

总而言之，由于银行管理制度不完善、金融机构监管机制不健全、信贷运作机制欠规范、创新分散金融风险能力不强等原因，银行风险与利益机制不对称，且缺乏防范贷款风险的有效措施，使得贷款风险不断增加。另外，对贷后企业经营状况难以进行实时、有效地监控，一旦借款人出现经营状况的持续下滑，银行来不及应对而导致资产损失的问题不可避免^[2]。贷后监管的缺失将导致贷前审查产生的风险加速膨胀，银行收益受到损失。

（三）房地产企业自身存在的风险

由于我国房地产开发准入门槛较低，企业经营规模较小、抗风险能力不足且多数房地产开发商信用度不高，造成房地产开发虚假繁荣的现象，严重扰乱经济秩序，破坏了现存的社会信用体系。现阶段，我国大部分房地产行业仍以粗放经营为主，在短期利益趋动下，迅速进行企业扩张的欲望，会使得它们很少对行业发展现状、市场实际需求进行理性判断，盲目扩大投资规模，导致部分地区商品房空置率大幅上升。与此同时，房地产属于资金密集型行业，在企业自主筹集资金极其有限的情况下，大量向银行融资将会进一步加大企业的财务风险。

三、房地产金融风险防范对策

（一）法规制定方面

首先，中央政府应制定与房地产行业相关的政策与产业发展规划，不断完善住房消费税收政策，大力发展节能省地型住宅建设；其次，设置审查严格的、符合市场的开发商准入门槛，严格控制土地审批，从规划和管理土地供应等方面着手，通过政府行政手段控制房地产开发。再次，在规范市场秩序方面，不断完善房地产在信贷、金融方面的立法，加强房地产金融法规与世贸相关条款规则的衔接，进一步提高房地产法规的权威与法律地位。

（二）政策制定方面

一是加快社会信用体系。在区域性社会信用体系建设的基础上，逐步建成全国的社会信用体系，并制定统一的征信标准与征信条例。二是加快我国信用制度维护的建设。完善我国民法和其他相关法律法规中，与债权人权益保护相关的法律规定，进一步确保债权人的权益不受到侵害，同时要通过各种方式强制债务人偿还其债务。三是要规范市场秩序，可以支持和培养一批房地产金融中介，对与住房抵押贷款等相关资产进行评估、咨询，按照市场化机制运作，并建立房地产交易的拍卖市场。

（三）银行监管方面

逐步完善对房地产担保机构的监管，出台相关的管理办法，在制度方面加强防范意识，从而达到降低信贷风险的目的。现阶段，我国仍处于社会主义市场经济初级阶段，金融产品与服务相对匮乏，金融风险管理在理论和实践方面，都远远落后于实际需要。此次美国的“次贷危机”表明，即使存在相对比较完善与合理的金融监管法律规章与制度，部分金融机构也会为了追逐利益，忽视政府的监管规则和市场的风险因素，创造新的金融产品来规避政府管制，一旦企业的经济情况出现危机，积累的经济风险就会暴露出来，引发次贷危机。为了避免这类型信用危机的发生，一是要加快金融产品研发，尽快丰富金融产品种类，完善产品服务、延伸价值链；二是需要不断学习金融风险控制方法，根据社会与市场的需求调整管理策略。

参考文献

[1]本刊编辑部. 2014全球经济趋于好转——2014年房地产金融研讨会暨《中国房地产金融2013年度报告发布会》在京召开[J]. 城市开发,2014(08):59.

[2]蒋鹏飞, 钱华. 房地产金融风险的成因与防范[J]. 广东商学院学报,2003.

[3]郭连强, 刘力臻, 祝国平. 我国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J]. 经济纵横,2015(3).

[4]唐平. 中国房地产金融风险分析[J]. 经济体制改革,2007(2).

[5]天成信息. 近两年中国的银行信贷结构变化：房地产贷款成为最大主力军[EB/OL]. [11.27].https://wenku.baidu.com/view/9486d087492fb4daa58da0116c175f0e7dd119d1.html.

[6]陈嘉音. 房地产违规信贷模式分析及风险防范[D]. 上海交通大学, 2008.

[7]刘灿. 加强房地产金融业务全面风险管理的思考[J]. 湖南大学学报(社会科学版),2002(S1):27-30.

[8]杨建平. 完善我国房地产金融市场的对策探析[J]. 统计与决策,2009:144-146.