某房地产住宅项目进度滞后原因分析及赶工措施总结

某房地产住宅项目进度滞后原因分析及赶工措施总结

蒋永平

湖南东润房地产开发有限责任公司 湖南长沙 410000

【摘　要】某房地产住宅项目在开发过程中，出现了前后紧，中间松的特点，前期抢预售，后期抢交付的现象。土方进度严重滞后，预售节点却按期达成；主体进度严重滞后，交付节点也按期达成，说明赶工措施非常科学合理。同时也有必要深入分析进度滞后原因，避免后续工程的发生类似情况。

【关键词】工效分析 ；关键路线；进度；优化；赶工措施

前言

随着国家环保政策的趋严化和劳动力不断减少，工程项目施工进度受其影响越来越大，在房地产开发过程中需考虑其影响，制定赶工措施预案。

1 项目概况

项目位于湖南省长沙市南三环外200米处，总建筑面积76742平米，由1#/2#/3#/4#/22#栋共五栋18-20层高层住宅组成，主要业态为住宅。

项目开发工程一级节点：开工、主体结构达到预售条件、室外配套及景观完工达成率和交房均按期达成，达成率100% ，节点达成情况详见表1。二级节点土方工程滞后122天，主体结构施工滞后242天，外架拆架滞后214天，13个二级节点中仅电梯安装和档案验收达成，达成率15%。项目交房时正式电位通，采用临时电过度，直至交房后6个月。项目工期基本呈前后紧，中间松的特点，前期抢预售，后期抢交付。

表1 一二级节点达成情况统计表

注：带*的节点为一级节点。

2 施工进度滞后原因分析

2.1工效分析

对项目主要工序进行了工效分析，结果见表2。

表2 主要工序工效分析表

从进度达成率和工效分析可以看出，主要滞后的分项工程有土方和主体。

2.2进度滞后分析

(1)土方工程：①主要受雨季影响，土方开挖外运时间零星；②长沙市跳马镇覆绿，原有卸土场关闭，运距增加，效率降低；③施工过程遇到政策变化，2018年9月以后所有土方外运需采用环保车，效率降低；④施工组织上不合理，包括土方开挖顺序，栋号开工次序，应先由里向外，便于交通组织和工作面移交。

(2)主体工程：①总包主体施工阶段，管控木工班组不力，导致频繁更换班组；②总包前面批次结算滞后，造成结算款不能及时支付给劳务班组，班组的积极性不高；③总包给木工劳务班组的单价在42元/平左右，在市场上处于中等偏下的水平，这个价格水平比较难招募劳动力；④2020年1月1日起市住建局实行的竣工联合验收制度，对原有工程范围造成了一定程度的增加，比如抗震支架、充电桩、智能化光纤接入等。

(3)电力工程：本项目电力工程施工单位无电业局的相关资源，无熟悉长沙市电业局手续办理及相关流程的专业人员，且在近年内无民建住宅项目电力工程的施工业绩。最终因其无法履约，终止合同，重新招标。

3 赶工措施

3.1 抢预售赶工措施

受土方外运滞后影响，工作面移交给桩基施工滞后，2/3/4#栋采取先主楼后地库，桩基和土方交叉作业等方式赶工，从桩基施工到实现预售仅用43天。

(1)土方、桩基：事先确定好桩基检测的桩位，土方开挖前施工完检测桩，高出桩顶标高的按空桩处理，节省了桩身强度的养护时间（28天）。土方开挖秉着优先开挖栋号范围内的土方，以便给桩基施工交付场地。受制于天气及“蓝天行动”的影响，4#栋在还剩最底部一层土方（高约3m）时向桩基移交场地，该高度为空桩施工。

(2)基坑支护：优化设计，4#栋西侧和南侧因地质条件很好（中风化砂岩，边坡岩层倾向为斜向坡），经现场协调，取消了两个方向约70m（32根）的护壁桩桩，大大加快了基坑支护的进度。南侧剩余的护壁桩采用优先开挖、优先施工的顺序，土方配合沿护壁桩一线7-8m宽先行开挖，移交场地后桩基与土方错开位置同时施工。

(3)施工道路:4#栋西侧和北侧采用租赁路基箱板来形成施工道路，保证4#栋的材料运输。

3.2 抢交付赶工措施

抢交付：4#栋进度最慢，2020年春节过后，又受疫情影响工程复工。对内外装饰、精装修、管网和园林剩余等工作的梳理，倒排工期，分区作战，各个击破，仅用4个月时间完成内外装饰、精装修、管网和园林实现工地开放，采取的主要赶工措施如下：

(1)梳理剩余工程量，倒排工期。对内外装饰、精装修、管网和园林剩余等工作的梳理，从土建的栏杆、防水、仿瓷、地面找平到安装的穿线、消防、弱电设备等全面覆，精确到楼层。并估算剩余工程量，按劳动强度计算资源配置要求。针对剩余工程量倒排工期，分解节点目标。尤其是各栋的外架拆除、塔吊拆除和施工电梯拆除具备填土条件等关键节点，与施工单位讨论沟通，达成一致并签字确认。

(2)道路先行，保障交通。通过对项目的整体推演，4#栋进度最慢，且在场地的最里面，前面栋号填土和管网施工将短期中断交通。经思考权衡采取先回填3#东侧和3、4#栋中间的消防道路作为施工通道，由于园林单位没进场，下发指令将消防道路基础从园林单位中扣除，改由总包单位施工。

(3)调整工序，压缩搭接。4#栋的进度按常规工艺无法满足进度要求，压缩外墙保温与抹灰、精装修施工与入户门安装的搭接时间；调整精装修工艺先施工墙面、吊顶，后施工地面，室内地面找平前就插入精装修；搭设雨棚克服外墙真石漆雨季施工。

(4)分区作战，各个击破。结合各栋各专业进度，2/3#栋进度相对4#栋快2个月的实际情况，制定整体作战思路，将场地分为2/3#栋周边、4#栋北侧和4#栋南侧共3个区域，按先后顺序分区为园林提供工作面，采取砌墙填土、暗沟先行等措施确保填土按期完成。

(5)每日“碰头会，销项会”。协调解决当天各施工单位需协调的界面、搭接和配合等问题，根据当天计划完成情况做好第二天的施工安排。跟踪落实施工单位的材料和劳动力落实情况，尤其是防火门、外墙石材、保温和铝合金门窗等在之前出现不同程度供应不及时的材料，下沉管理确保材料供应。

3.3 电力工程解决措施

(1) 首先需解决蓝图设计滞后的问题。之前电力工程的图纸处于三不管的灰色地带，项目公司作为作为直管项目部，在管理职责上，只有工程现场管理的权限，而蓝图及设计方案，需设计部进行确认。明确直管项目部和本部职能部门之间的权责，明确由本部设计部负责。

(2)在无法通正式电的情况下，消防验收需消防检测完成，而消防检测需电力工程施工完成，环环相扣。为保证消防验收和竣备交付，只能采取临时电的方式过度，项目公司设计临时电方案，经原设计单位计算复核认可，临时电的方案经住建局批复。

(3)跟原有单位解除合同，选择有实力的专业电力公司完成。电力蓝图审图合格后，合约部立即启动路由工程招标及定标，严格审查电力施工单位的资质和业绩。同时解除原电力工程主合同。项目公司于将解除电力合同的联系函分别送抵长沙电业局雨花客户分中心、星电设计院以及星电集团。

(4)制定专项计划并进行全周期考核, 对合约部负责的电力施工合同签订、产值核定、资金计划申请、资金支付流程办理；财务部负责的设备及工程款支付、表计费用支付；物业管理处负责的停电通知、业主信息核对、进户线核定、预存电费、配电间及公共区域无线信号覆盖、资产移交（配合）等事项均进入考核项目内，实现多部门联动。

4 结束语

房地产住宅项目的开发进度受许多方面的影响，如开发商的开发顺序和付款资金保障，施工单位的组织保障，劳务班组的劳动力和材料供应等。在开发过程中难免因为各种原因造成开发进度的偏差，开发商和施工单位要及时发现偏差，制定科学合理的措施纠偏，并在纠偏措施实施过程中跟踪检查，确保落实到位。

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