刍议商品房功能区的划分及共有共用建筑面积分摊方法

刍议 商品房功能区的 划分及共有共用建筑 面积分摊方法

缪文娟

（如皋市勘测院有限公司，江苏南通 226500）

摘要：房产测绘中，商品房功能区的划分和共有共用面积的分摊是保证商品房各类建筑面积准确测算的基础性工作，牵涉到人民群众的切身利益。文章首先对相关概念进行了介绍，结合实例，对商品房功能区的划分及共有共用建筑面积具体的分摊方法展开相关阐述，希望能和广大同行共同探讨。

关键词：商品房功能区；共有共用面积；分摊

1引言

房产测绘在当今经济发展中具有重要的意义，其可直接为房地产开发、房屋产权产籍管理、房屋租赁、抵押等提供必不可少的数据支持。因国家《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知(建房〔1995〕第517号)的规定，出现了房屋“分摊面积”这个看不见、摸不着的部位，对公众一直披着神秘的面纱，而套内建筑面积所承担的分摊面积无法直接量取，所以成为当前购房者关心的一个焦点问题，同时也是社会容易忽视的问题，因此，如何合理把握房屋共有共用建筑面积相关概念运用、如何准确划分房屋分摊功能区、如何合理分摊房屋共有共用建筑面积等工作就显得尤为重要。

2商品房功能区的划分及共有共用建筑面积分摊相关概念

2.1房屋功能区的划分

房屋功能区是根据不同使用功能、不同使用性质而划分的房屋建筑区域。功能区可再划分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。因此，房屋功能区在具体划分和认定时，应综合考虑房屋的使用功能、房屋的建筑形态、房屋的设计用途等因素来进行科学合理地划分和认定。具体来说，房屋功能区地划分不能过于僵化，功能区划分应该既可以水平划分也可以垂直划分，甚至可以根据具体情况进行更加灵活地划分，或者为便于操作，也可以根据特定情况使用“混合功能区”、“分摊区”等的名称。

2.2房屋共有共用建筑面积

房屋共有共用建筑面积根据是否可以被分摊，可以分为应分摊的共有共用建筑面积和不应分摊的共有共用建筑面积两类。其中，不应分摊的共有共用建筑面积，根据分摊原则和承接关系参与上级共有共用建筑面积的分摊，其本身不进行分摊。而应分摊的共有共用建筑面积根据相互承接关系和不同层级，又可以分为幢共有共用建筑面积、功能区共有共用建筑面积、层共有共用建筑面积，某些房屋还具有跨功能区的共有共用建筑面积、跨层的共有共用建筑面积以及仅有部分产权单元共用的共有共用建筑面积，各应分摊的共有共用建筑面积根据分摊原则和承接关系，参与分摊或进行分摊。

3商品房共有共用建筑面积分摊方法

3.1商品房共有共用建筑面积分摊原则

商品房应分摊的共有共用建筑面积的分摊计算应遵循从整体到局部、从外到内、从大到小的原则进行逐级分摊，最终分摊至相应的各房屋基本单元。这个分摊原则具体到分摊步骤和承接关系，就是幢到功能区到层，最终到房屋的套（间）。而房屋中不应分摊的共有共用建筑面积应由相关单位认定后明确其具体的服务范围和服务对象，并根据分摊承接关系来确定是否参与应分摊的共有共用建筑面积的分摊，其本身不进行分摊。

3.2共有共用建筑面积的分摊步骤

多功能房屋，特别是大型多功能综合楼的共有面积分摊较为烦琐，其一般都存在多级分摊的过程，而在多级分摊的过程中，各类共有共用建筑面积之间的隶属关系又相对错综复杂。所以在进行具体分摊时必须要有一个清晰明确的分摊操作思路，来分步骤的进行具体地分摊操作。一般来讲，房屋共有共用建筑面积的具体分摊操作应按三个步骤进行：第一步，统筹考虑整幢房屋的整体功能结构，合理划分房屋的功能区域；第二步，明确各个共有共用部位的服务范围和服务对象，准确界定各个共有共用部位的归属；第三步，妥善制定共有共用建筑面积分摊方案，对共有共用建筑面积进行正确分摊。

4实例分析

4.1正确划分功能区

以多功能综合楼为分析对象，多功能综合楼一般由地下部分、商业部分、办公部分、住宅部分、附属部分等多个功能区构成。在上述各功能区中往往还要划分为各子功能区，比如住宅功能区还需划分各单元。

4.2确定共有面积的归属

共有面积归属要结合工程图纸查看整幢楼房的空间与平面关系，具体分析归属哪个功能区使用。

4.3确定共有面积的分摊方案

把为整幢服务的共有面积定义为一级分摊，分摊至全幢楼（含地下室），二级和二级以下的共用面积也应参与此级别分摊；把为某个功能区服务的共有面积定义为二级分摊，分摊至各功能区；把为某层服 务的共有面积，按本层各套内建筑面积比例再进行次一级的分摊，各套内建筑面 积参与过的所有级别的共有面积分摊系数相累计，最后得出该套内的共有面积分摊系数。

具体要根据实际情况及工程图，特别是手工计算一定要按照先后顺序，由 上而下，即先分摊给全幢，然后分摊给各功能区，再分摊给层，最后分摊至套或 户；下面就几个分摊方案进行探讨：

第一，房屋四周外墙分摊。过去是把外墙位于哪一套房屋旁，就把此外墙划归于何套房屋。采取此种做法的人认为房屋中间部位未使用两端的外墙，不应分 摊此部分外墙的面积。另一部分人认为，外墙与上下四周相连，相互依存的，属房屋整体构造，其外墙应按本幢房屋的面积来分摊。第二，屋面及顶层机房层分摊。每幢房屋都有屋面，屋面是房屋整体构造的重要组成部分，其屋面应属整幢 房屋的业主所有；住户和物业管理等人员到屋面去维修防护层，到屋面去安装避 雷针等，也是为整幢住户服务的；要到屋面去进行上述工作，就必须要经过下面 层的楼梯间。第三，综合楼（或其他类似的商住楼情况）楼梯间（含楼梯、电梯间、管道井及相应走道）核心筒的分摊：这里特指底层或下面几层（底层以上住宅以下）为商业或办公及附属用房，且下面几层商业或办公及附属用房占几个单元与塔楼连成一片如同地下室一样成整体大盘，上面为多塔式住宅，且（在供住宅使用的楼梯间）不开门的情况。

由于对《房产测量规范》的理解不同，各地的历史做法也不同：其一，有把楼梯间作为全楼垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否均按相关功能面积比例分摊；采用这种分摊的人认为，楼梯间作为全楼的消防通道关系全楼；但也有人认为，将楼梯间不加区分的作为全楼分摊与规范精神不符。近些年来各类规范对消防要求不断提高，要求住宅与商业及其它安全出口各自分开，因而商业一般都有直接对外开门的专用楼梯。其二，楼梯间作为住宅的专用楼梯全部由住宅部分分摊；包括下面几层±0.00以上住宅以下单独通往住宅的楼梯间（含室外梯）以及门厅等连入住宅共有面积。采用这种做法的人认为，在共有面积的处理原则中，应采用谁使用谁分摊的原则；似乎在业内有一定普遍性，但这一做法在规范中没有明确，也不是放在哪种情况下都合理。其三，底下几层非住宅层的楼梯间面积作为全楼的共有部分，将其断开由全楼摊，在住宅层的楼梯由住宅部分摊；采用这种做法的人认为由于下面这几层楼梯都不由住宅及其它商业、办公使用从公平角度出发，这种做法其实人为地将楼梯分割，似乎有些不妥，但不少专家在各种培训、讲座中都以这种方式。也有人认为对于临街开发的房屋，底层及下面几层楼梯间是房开出于经济利益最大化的考虑，将底下几层设为商业而使住宅用户多使用了商业层中的楼梯，应由房开承担作为不可分摊的共有面积，这在上面不可分摊的共有面积规范中未提及到，开发单位也不容易 接受这样的处理方式。

5结束语

目前，房产测绘相关技术标准更新的相对滞后，对房产测绘具体工作，特别是对商品房测绘工作的顺利开展造成了一定程度的不利影响。因此，我们从事商品房测绘的专业技术人员，首先应该在思想认识上高度重视，尽力改善过于僵化的具体操作思路，其次应该在具体操作上统筹考虑，对各个具体案例进行具体分析，在遵循房产测绘总的原则性要求的前提下，尽力避免过于教条的具体工作方式，以应对相关技术标准更新滞后所带来的不利影响。

参考文献：

[1]蒋伟波.关于房产测量面积问题的讨论[J].科技信息，2013，06：425-426.

[2]袁炜东.综合性房屋共用建筑面积分摊探析[J].住宅科技，2014，03：17-19.