武汉市老旧小区改造方法及建议

武汉市 老旧小区改造方法及建议

黄圆

武汉市坦达工程项目管理有限公司 湖北武汉 430000

摘要：老旧小区改造是贯彻落实党中央精神、解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措，同时也是重要的民生工程、民心工程和发展工程。本文拟通过对武汉市老旧小区改造的方法内容及难点进行分析和总结，提出一点建议，旨在对老旧小区综合改造提供一定的经验。

关键字：老旧小区；改造；配套设施；建议

1.老旧小区概念

老旧小区重点是指城市住宅建成于2000年以前，居住环境条件差，小区功能缺失，基础配套老旧或破损严重，影响居民基本生活且居民改造意愿强烈的住宅小区。

2.老旧小区特点及改造背景

老旧小区的特点一方面具有普遍性，普遍存在房屋老旧易漏水、水电气管网破旧或缺失、垃圾处理及清运不规范、违章建筑乱搭乱建、停车混乱及人口老龄化严重等问题；另一方面是具有累积性，因为缺少及时的维修和维护，一些问题会随着时间的推移愈演愈烈，危害性逐渐加大，比如墙面、屋顶渗漏，会由一个点衍生为一个面，再经过冬季寒冷环境冻融，墙面就会空鼓、脱落，屋顶也会在雨天漏水严重影响生活质量甚至带来安全隐患^[1]。

目前我国的城镇化率已接近60%，但很多居民小区建成时间较长，在居住舒适性和安全性方面都存在一定程度的问题，老旧小区改造等城市更新需求逐渐显现出来。早在2017年12月，住房和城乡建设部就宣布将于2018年在广州等全国15个城市开展老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民^[2]。因为老旧小区改造成果显著，进入2019年后，老旧小区改造逐步升级，住房和城乡建设部等部委将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，上升到国家层面。武汉市随后也发布了《2019-2021年老旧小区改造三年行动计划》，按照“成片改造、打造亮点”整体部署原则，计划在三年内完成700多个老旧小区的改造工作，从而解决小区周边基础设施配套不足、房屋渗漏、居住功能缺失等问题。改造项目将围绕社区全生活链服务需求，以人为本的价值导向，打造邻里、健康、建筑、物业和治理等融合共生的新型城市功能单元。

3.老旧小区改造方法和内容

武汉市老旧小区改造遵循以下原则：

（1）协调性原则

要求设计美观、布局合理、使用舒适、与沿街环境保持协调一致，并注重与区域规划结构的统一性和协调性。

（2）技术性原则

规划设计及工程施工采用四新技术 使项目达到先进水平。

（3）绿色性原则

在建设过程中对自然环境保护和景观布局要求严格，各建构筑物应使用符合环保要求的材料，立面整治工程设计应突出创新，具有现代化气息。

（4）传承性原则。

建设标志性建筑展示、保护及宣传等展示平台，提升城市的文化印记。

老旧小区结合自身基础条件和居民意愿，因地制宜确定改造内容。主要从以下几点进行改造。

（1）管网改造。配套完善水电气管网基础设施，改造完成后，整治修复小区破损道路，优化内部交通线路，满足消防通道要求，有条件的进行海绵设施改造。

（2）供排水设施改造。按照立管和水表出户、一户一表、计量到户的要求，实施小区二次供水改造；对小区排水设施实施雨污分流改造，对既有雨污管道及化粪池全面进行疏通清淤，确保顺畅接入城市雨污主管网。

（3）违法建筑整治及生活服务设施改造。拆除私搭乱建以及占用公共场地的违法建筑物，清理楼顶垃圾及杂物。合理布置垃圾收运点，利用小区空旷场地合理设置公共晾晒设施。

（4）停车场所优化及电梯加装。在不侵占绿化设施的前提下，适当合理设置公共停车位，改造或调整建设非机动车停车设施。对于符合电梯加装条件且居民达成共识的，可同步组织实施电梯加装工作，提高生活便利性。

（5）安防设施改造。在小区通道、电梯等重要区域安装视频监控系统和报警系统，增设或更换小区大门和单位楼的门禁系统，增加生活安全性。

4．老旧小区改造效果

老旧小区改造有利于保存区域历史文化风貌。坚持历史保护与修复开发相结合的原则。比如汉阳区芳草园小区，取“老旧”文化，去“老旧”外貌的理念，其设计改造源于小区“草木之心，芳华可期”的文化主题，以植物为底图，以设计为媒介，绘制整个小区的植物文化图谱，致力于打造成武汉市首个以植物谱系为标签的特色小区，最大程度还原小区“老旧”文化风貌与历史

老旧小区改造有利于改善老旧社区生活质量。比如建成于90年代初期的汉阳区玫西小区，以往每逢雨季，都会出现不同程度的积涝，一楼的平房和楼顶的房屋就会渗雨漏水，造成墙体表皮大面积脱落，给居民生活造成了极大的不便和烦恼。通过上门走访和多方研究，对症下药，制定了“封边加固”的方案，即拆除原有破损老化的屋面，在楼板上整体做一层防水封边，再全部加一层彩钢瓦，同时对破旧的墙面全面进行翻新，确保屋顶不再发生漏水现象。

老旧小区改造有利于提升区域城市形象，增强区域经济发展活力。项目实施后将显著提升区域内建筑品质，完善区域内基础设施、公共服务设施等综合服务功能，有利于加快推进武汉市重点功能区和亮点片区建设，提升武汉城市形象。同时，通过提升形象增强区域吸引力和经济发展活力，有利于推进老城区换发新生机。

5.老旧小区改造难点及建议

小区不仅是百姓居住、生活的地方，也是一面镜子，折射出一座城市最民生、最淳朴的形象。老旧小区改造，整体上来说对小区居民绝对是有百利的，但对于如何准确落实改造方针，维护改造成果，也是改造过程中及改造后的难点。

一方面，改造工程中，涉及到违建拆除、水表入户等工作，极易遭到居民的反对和投诉。要解决上述问题，需要首先对居民做好思想工作，引导他们深切体会改造的意图和好处，得到居民的理解和支持，从而更好推进改造工作的开展。

另一方面，改造完工只是第一步，更需要做好长效管理机制，制定后期维护和管理方案和模式，否则，改造后的小区效果难以长期维持。要积极探索建立社区居委会、物业、业主委员会协管理模式，充分调动居民积极性共同参与小区管理，引导居民花钱购买服务的意识，从而让老旧小区长期惠及居民。

此外，还需积极探索老旧小区改造金融模式及筹资方式，地方政府要积极行动，以争取更多的专项补助资金，运用市场化方式吸引社会力量参与等^[3]。

参考文献

[1]王锋，赵亮，张红建. 老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议[J]. 建筑与装饰, 2016, (12):P.80-81.

[2]王莹. 老旧小区改造：城市"老破小"的新机遇[J]. 记者观察, 2020,(19):P.16-19.

[3]王瑞红. 老旧小区改造利民生、促发展[J]. 城市开发, 2019,(7):30-32.

作者简介：黄圆（1992—），女，汉族，湖北省武汉市人，工程管理，助理工程师，单位：武汉市坦达工程项目管理有限公司，研究方向：市政工程。