TOD模式下铁路车站及其周边土地开发分析

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发分析

石伟

重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司 重庆 400000

摘要：本文首先对铁路TOD发展情况和铁路枢纽发展历程简要概述，然后从升级城区功能、衔接多种交通方式、提高城区土地利用率等方面阐述TOD模式下铁路车站及其周边土地开发的作用，最后阐述TOD模式下铁路车站及其周边土地开发存在的问题和运作过程，为其他城市铁路车站及其周边土地开发提供参考。

关键词：TOD模式；铁路车站；土地开发

引言：TOD模式是以公共交通为导向的开发模式，当规划一个居民区或者商业区时该模式可以使公共交通的使用最大化，而且该模式是一种非汽车化的规划设计方式。铁路车站在当今社会对城市发展来说非常重要，客流量大是TOD模式兴起的原因，因此铁路车站必须将机场、地铁、轻轨、公交等轨道交通相互连接起来。

一、TOD模式下铁路发展情况

（一）铁路TOD发展情况

目前我国高速铁路占全世界的一半以上，总铁路营业里程位居世界前列，可见我国铁路建设发展速度之快。2013年国务院办公厅就已经发布相关文件将铁路投融资体制改革渗透到铁路车站及其周围土地开发中，随后地区政府相应国家号召陆续出台了一系列关于铁路车站及其周边土地开发的政策。但是近年来铁路车站客流量转运能力稍有不足，采用传统铁路车站及其周边土地开发模式不能解决这一问题，因此厦门、广州、重庆、上海等地在铁路车站及其周边土地开发中采用了TOD模式，对其他城市铁路车站及其周边土地开发具有引领性作用^[1]。

（二）铁路枢纽发展历程

最开始我国铁路枢纽建设的同时在同一平面内同时建设了公交、出租车、地铁等换乘交通设施，但是对旅游来说换乘方便性较差，铁路枢纽的配套功能不够完善。后来我国铁路枢纽建设时重视换乘时间的减少，改善了旅客的换乘体验，总体来说铁路枢纽功能仍以交通为主，但是其周边土地开发利用率较低。现在我国铁路枢纽采用TOD模式建设，除交通功能之外还增加了商业、酒店、文化、住宅等一系列配套设施，提高了铁路车站及其周围土地开发的利用率，而且采用立体换乘的方式进一步改善了旅客的换乘体验。未来铁路枢纽建设可能会向智能化、绿色化、综合化的方向发展，广州、西安等城市可能在几年后尝试该思路。

二、TOD模式下铁路车站及其周边土地开发的作用

（一）升级城区功能

传统铁路车站及其周边土地开发城区功能比较简单，多以交通换乘为主，而酒店、文化、餐饮等功能较少，因此旅客换乘体验较差。而TOD模式下对铁路车站及其周边土地开发则以综合开发利用为主，介时铁路车站将成为集购物、酒店、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合铁路枢纽。

（二）衔接多种交通方式

TOD模式以公共交通为导向，其衔接多种交通方式的效果比传统模式更加出色。传统铁路车站及其周边土地开发主要从平面角度将火车站、出租车、公交等公共交通连接起来，旅客换乘时间较长且体验较差。而TOD模式下铁路车站从立体面将火车站、出租车、公交、地铁、机场等公共交通连接起来，旅游换乘时间明显缩短、换乘体验明显提高^[2]。

（三）提高城区土地利用率

随着城市化进程的加快铁路车站基本成为城市开发中心，其周边土地建筑非常密集且存在多个商业中心，相比之下铁路车站自身土地利用率并不高，传统模式下铁路土地的综合化作用并没有发挥出来。而TOD模式下铁路车站土地开发可以按照综合立体建筑的方向进行改造，让铁路车站同时具备餐饮、购物、酒店、餐饮、娱乐、休闲等商业功能。

三、TOD模式下铁路车站及其周边土地开发存在的问题

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发相比周围地区的利用率差距非常大，最开始城市铁路车站的功能都只局限于交通换乘，但是随着城市的发展客流量逐渐提高，铁路车站非但在商业功能方面被其他地区拉开差距，就连基础交通换乘功能也逐渐不能满足要求，单一的车站功能限制了城市的发展。

四、TOD模式下铁路车站及其周边土地开发的运作过程

（一）明确牵头单位

TOD模式不能由铁路部门自己完成铁路车站及其周边土地的开发，政府同样需要参与到铁路车站及其周边土地的开发中，而且政府的参与可以为铁路部门明确铁路车站及其周边土地开发方向，这样才能够让铁路车站及其周边土地发挥出更多功能。

（二）明确主导单位

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发的工作量比较大，如果没有明确的主导单位，则土地开发过程中容易出现更多问题。只有明确政府主导或者铁路部门主导开发，才能够在统一的思想下迅速完成铁路枢纽改造工程。

（三）评估铁路车站资产

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发主体单位在开工之前需要对铁路土地资产价值进行评估，然后采用置换以及拆迁等方法做好土地开发准备工作，最后铁路车站才能和周边土地共同开发打造综合性商业中心。

（四）确定土地开发合作模式

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发公司需要对铁路土地生产生活房屋拆迁补偿款项进行商议，各方意见一致后根据土地开发合作模式明确各单位的责任，这样才能有序推动铁路车站及其周边土地的开发改造工作。

（五）对土地开发问题作出决策

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发主导单位应该对土地开发过程中一切问题作出决策，确保铁路土地资产补偿方案、房屋拆迁补偿方案合理，最后按照相关程序准备项目开工需要的一切物资。

（六）签订合作开发协议

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发单位如果共同开发则应该签订合作开发协议，通过协议明确各自承担的开发工作。铁路单位擅长铁路车站建设工程，而交通单位则擅长将各种不同轨道交通方式与铁路车站进行衔接，因此合作开发是最有效的一种方式。

（七）项目开工

TOD模式下铁路车站及其周边土地开发项目开工之前需要明确设计用地范围、确定设计理念和布局方案，最后按照工程内容的不同分为一期工程、二期工程和三期工程等，得到同意批复之后即可按照既定计划完成土地开发工作。

结论：综上所述，铁路车站及其周边土地开发采用TOD模式才能解决城市发展过程中的道路交通问题，否则城市发展速度远超铁路车站的客流量转运能力，最终铁路车站将成为限制城镇化发展速度的主要因素。因此，TOD模式下铁路车站及其周边土地开发必须让政府和铁路部门都参与进来，双方合作探索铁路车站及其周围土地开发的正确方法，确保铁路车站及其周围土地开发可以促进城市发展。

参考文献：

[1]党政宏.实现铁路土地科学管理和综合开发利用的思考[J].产业与科技论坛,2019,18(21):235-236.

[2]戴刘生.铁路土地综合开发机会研究方法探讨[J].城市建设理论研究(电子版),2018(29):73.

作者简介：石伟（1985.6--）；性别：男，民族：汉族，籍贯：安徽省，学历：本科，毕业于重庆交通大学；现有职称：中级工程师；研究方向：公路工程。