房屋测绘面积与规划面积差异问题

房屋测绘面积与规划面积差异问题

李卉

平南县不动产登记中心 广西壮族自治区贵港市平南县 537300

摘要：当前，在城市化建设的形势下，购房问题一直是困扰社会的重要问题，在这寸土寸金的时代，房屋面积的真实情况与消费者利益密切相关。但是在实际测量中，房屋的测绘面积与房屋的规划面积存在这一定的差距，这些差距的出现导致住户和开发商之间不断出现矛盾和纠纷。基于此，有必要对房屋测绘面积与规划面积差异问题进行分析。

关键词：房屋；测绘面积；规划面积；差异问题

1房屋各类面积的概述

1.1房屋建筑面积

相对房屋使用面积来说，房屋的建筑面积的范围大很多，这主要是因为房屋建筑面积除了房屋的墙面以内的面积的计算，还加上了墙面以外的投影面积，不但包括了属于住户的类似与阳台与地下室的私人空间，还包括了公共走廊与室外楼梯的公共空间，公共空间的计算主要根据整个楼层的住户进行分摊处理，因此住户需要搞清楚房屋建筑面积与房屋使用面积的差别。

1.2房屋使用面积

使用面积是客户首先关心的问题，使用面积主要是指房屋内所有能够使用的净面积。使用面积计算方法是：使用面积=建筑面积-公摊面积。

1.3预测面积

预测面积是开发商合法销售房屋的面积依据，是根据国家相关规定、规划部门已经审批的施工图纸、国家房产测量规范和实地勘测对尚未竣工的房屋面积进行的预测。

2房屋测绘面积和规划面积之间的差异带来的影响

2.1面积差异对预售许可证办理的影响

2.1.1面积测绘原则和目的的比较

规划测绘主要是对房屋的单层面积和总体面积进行测量计算，其测量的主要作用是为了计算容积率。规划测绘主要是从城市整体规划的层面来考虑的。容积率的大小对于住宅小区的居民整体利益有着非常重要的影响。规划测绘只是在整体上进行测绘，而不用对每一户的面积以及均摊部分的面积进行考虑。房屋的面积测绘主要是对建筑的分空间进行计算，它的主要作用是为了房屋产权登记。现在的房屋价格都比较高，价值也比较大，因此对建筑面积，以及均摊的面积进行精确的计算，关乎着每一个住户的合法权益。在计算时，不用对容积率进行考虑。

2.1.2面积适用范围以及根据的规则比较

规划面积的测算，其主要的目的是为了给工程造价以及单位工程预算提供依据。在规划审批计算建筑面积的时候，依据的是《建筑工程建筑面积计算规范》。而在房产测绘中所依据的国家标准是《房产测量规定》。

2.1.3测绘方式扣主管单位的比较

规划面积的数据主要由规划部门来出具。这些数据是通过设计院的工作人员在建筑图上使用计算机辅助软件，绘制分层图。绘制完成之后，对每一层封闭区域的面积进行计算，然后将这些和相加，就得出了总的建筑面积。所获得的数据都是一些大概的数据，没有专门的测绘报告。房产测绘机构测量出的数据，主要是通过专门的房产测绘人员，根据规划部门的施工图纸，再使用房产测绘软件得出的数据。这些数据是每层每户房屋的面积的具体数据，有完整的信息以及测绘报告。

2.2面积差异对房产证办理的影响

在这个阶段，规划面积的测量计算主要在竣工后进行综合验收的时候进行。执行方是专业的工程测量机构。测量计算时使用GPS、全站仪器等先进设备对房屋进行测量。其测量的主要目的是检查施工方是否按照规划设计进行施工，与此同时还要核实实际的建筑面积与规划的建筑面积是否存在着出入。在这个时候，由于建筑物的外立面已经全部装修完毕，测量时，外墙边长的数据要比实际的数据要大，因为测量时包括扩了外墙保温以及装饰材料，其它的依据和预售办理阶段是一致的。房产测绘主要在工程完工后，房屋测绘单位使用全站仪、测距仪以及皮尺等工具设备，根据预规划图纸，对房屋的面积进行细致的测量计算。对于每一户、每一间的面积都要进行细致全面的测量计算。对于外墙的测量，不包括装饰材料和保温材料。

3消除房屋测绘面积与规划面积的差异的措施

3.1统一房屋面积计算的原则

消除房屋测绘面积与规划面积的差异的最重要的方式，是依靠统一房屋计算面积来实现，因为市场上的房屋的测绘面积的标准复杂无序，是导致房屋测绘面积与规划面积的存在差异的最大原因，因此只有房产商与有关部门配合，发布房屋面积计算的统一标准，才能解决房屋测绘面积与规划面积的差异的问题。房地产商也要从客户的要求出发，进行房屋测绘面积与规划面积的革新，争取在满足客户要求的基础上，做好房屋的测绘工作，保证在竣工之后，房屋测绘面积与规划面积能够达到统一。减少客户与房地产商的法律纠纷问题，为房地产业带来有序的规则与经济效益。

3.2加强协调，化解纠纷

房屋本身就存在这很多的不稳定因素，因此需要销售人员加强与客户的交流。房屋的测绘面积与房屋的规划面积出现差异有两种形式：第一，房屋测绘面积大于房屋规划面积，这种情况出现时，首先检查测绘数据是否有误，数据出现错误及时改正，如果不是数据的错误，需要将信息反馈给开发商，让开发商及时与规划部门进行沟通。第二，房屋测绘面积小于房屋规划面积，这个情况的出现，开发商因为可销售面积减少可能会提出异议，这时候房屋产权登记管理机构可以要求测绘单位向开发商介绍测量的方法和规则，让开发商了解其中存在差异的原因，两方相互理解，有效解决问题。

3.3加大违法行为监管力度

部分开发商利用规范理解层面歧义，设置“面积陷阱”获取更高利益，此种行为属于违规行为，需要相关部门增加监管力度，加以预防引导，对于隐瞒面积等违法行为实施严厉打击。地方政府结合实际情况，出台相关技术规定，以堵塞技术漏洞，强化规划审批后管理与核实管理工作，对房屋建筑施工从严把关，取消不必要建筑构件，打消“偷面积”侥幸心理，根源处避免“偷面积”情况发生。建议有关部门普及有关房屋测绘面积与规划面积差异问题，明令禁止“面积陷阱”“偷面积”等违规、违法行为，强化业主对住宅品质要求意识，向开发商明确国家以及地方测绘相关制度要求，监督其严格按照标准执行。

3.4在施工过程中解决差异

加强施工时的管理是有效解决房屋测绘面积与房屋规划面积的方式。导致房屋测绘面积与规划面积最大的差异在于建筑开发商与销售商的分离，这个分离可能会导致开发商在施工的过程中没有按照图纸与销售商提供的数据进行合理施工，让前期的开发工作与后期竣工得到的效果形成一定的差异，同时房屋具有特殊性，在完工后许多空间会变更，比如会加入停车场、消防设施等公共空间的占用，使建筑的使用面积大大缩小，这一系列的因素都会造成房屋测绘面积与规划面积的差异问题。

4结语

总之，导致房屋测绘面积与规划面积差异的原因在于测绘的标准不统一、技术不成熟、制度不全面。相关政府管理部门要与测绘机构进行协调，减少法律纠纷地频繁发生，销售商建立以人为本的销售原则，房地产商规范施工程序，测绘单位提高测绘技术，完善相应制度，双管齐下，同时缩小房屋测绘面积与规划面积的差距，促进我国房产事业的发展，避免纠纷事件的发生，从而促进我国经济的又好又快发展。

参考文献

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