不动产登记数据整合技术

不动产登记数据整合技术

康胜利

镇赉县不动产登记中心 邮编： 137300

摘要：为了建立统一的不动产登记数据库，有必要统一登记不动产数据。目前不动产登记过程中,存在数据多样化等各类问题,因此,对不动产登记数据整合方法的研究是必要的，同样技术思路的设计也是不可忽视的，尤其在数据集成,资料收集,电子数据打印数据和空间数据等方面。除此之外，本文也详细介绍了整体的技术流程以及质量检查，为整合数据尽早达到入库要求提供一定的基础与铺垫。

关键词：不动产；数据整合；技术

引言：

不动产登记数据整合是一项对已有多源及以往登记数据进行转换的综合性、复杂性和系统性工程。整合过程主要包括数据提取、数据转换、数据清理和库中的数据载入。目前,国土海洋部、农林部等方面积累了丰富的房地产登记数据，如何有效整合这些分散的数据，以不动产单元为基础进行数据登记，且还能支撑信息平台运行及信息共享的数据库整合越来越紧迫。由于在不同行业在登记数据的标准和形成过程方面极为复杂，整合过程面临着许多挑战，包括繁重的工作负载、复杂的历史数据和高的技术要求。为确保不动产登记信息的规格和完整性，结合相关要求，并建议统一不动产登记工作先进行试点工作，再进一步拓展的原则逐步促进数据整合的有序工作，为建立综合统一的不动产登记和数据共享机制提供了有力的数据支持。

一、数据整合技术流程

不动产登记数据整合技术的规范中指出，在整合过程中主要包括准备工作等几个步骤，基本涵盖所有数据整合过程,其实,这个步骤过程太简单,导致在实际实施的过程中，并不适用，因此本文从两个角度进行了优化。

1、扩大基础资料收集范围。

搜集资料时，不仅要搜集不动产登记的基础资料，还要搜集民政部门等其他资料，为接下来的数据整合工作提供一定程度上的参考。

2、加强外部数据的使用。

有效的外部数据不仅补充和完善了原有数据，而且还充当了连接各种类型数据之间的数据整合和关联的桥梁。

据此，为达到高质量数据整合以及提升数据整合关联的目的，本文将会优化整合整个流程，同时添加从外部进行收集数据的一个流程，对数据进行提取并分离为一个独立的过程。

（一）准备工作

数据整合主要包括两个部分。一是基本资料的收集，在初期阶段，将分散在多个部门的多种多样的不动产登记资料形成外部数据，为日后的不动产登记数据整合提供调查资料。二是通过数据整合的开发工作计划和技术渠道，对收集的数据进行一个预备处理，再根据数据库标准分析数据,来确定数据整合的有效性。

（二）梳理规范

梳理规范是不动产登记数据整合工作的基础。其工作内容是将各类不动产登记资料进行标准化整理并完善，以达成条件需要。具体步骤是：首先将现有登记数据与原有的历史数据进行一个对比分析，确认是否存在数据缺失、结构不全、逻辑不通等问题。其次在发现问题后，应参照档案，再进行一个现场核对，将对比发现缺少的数据进行一个补足，将数据的逻辑关系进行重新梳理并构建数据结构，最终按照各不相同的数据库的标准形成数据。

（三）数据抽取转换

数据提取和转换是不动产登记数据整合的重要环节。主要工作内容是按照土地，房屋，小区为登记单位的不动产登记数据库的标准，从原有登记的数据库中提取数据信息，营业信息等财产数据，形成数据空间、流程数据库。

（四）数据整合关联

数据关联是不动产登记数据整合的关键。主要目的是利用有效的外部数据集，通过空间整合、信息组合等方法将不同的数据库连接，再进行整合，形成完整的数据、严谨的逻辑、完整的结构以及统一的数据空间。

1、空间数据整合

将相关的空间要素提取出来，将其进行一个整理汇总，最终形成一个集体土地的所有权宗地空间信息，同时在数据库标准的文件上添加原宗地号的相对应的数据结构，在此过程中，就是将进行集体土地所有权登记的时候所产生的一个新宗地编号给赋值到原有的宗地编号上。其所添加的内容主要是宗地代码等相关信息，以及原宗地变化到现宗地的一个原因，内容等，再将这些信息正确无误的输入进数据库，为日后信息再次变更以及信息的查询提供一个更好的基础，也是为以后的工作提供一个保障。

类似于集体土地所有权，这里主要是针对城镇地区的地籍的一个调查，其中包括集体土地的使用权与宅基地的使用权。通过细致的调查，获得精确的空间数据成果，将其进行一个整合，保留重要的空间要素，例如宗地、界址点等。做好这项工作后，再进行上文所提及的一个赋值工作。

向属性项添加纵深代码，并执行由单位代码编写规则决定的纵深代码方法。

在数据整合之前，需要保证自然建筑等空间信息的空间参照与城市的空间参照相一致。如果前后不一致，我们就必须转换以保持一致。在住宅登记或划分后的空间数据中只保存自然的建筑数据。地籍分区，建筑用地使用权的空间数据重叠时，要在属性表上添加地籍表与对应地籍面积分配。

2、非空间数据整合

对整理好的非空间数据进行数据整合，删除重复数据，补充信息。

（1）国有土地建设用地使用权登记信息整合

建设用地登记信息,坐落的占地面积、土地用法、权利种类、设定方法、容积率、建筑密度和建筑物的高度限制,坐标空间、位置等相关信息都要登记在宗地信息表中，除此之外，还要使得这些信息与空间数据具有一定程度上的联系。在土地变更信息表中，通过土地编号传送变更原因、变更内容、登记时间、注册人、附加信息等扩展属性信息，保持原有土地编号并与其相关。同时将取得注的册原因的原因、使用时间、价格、房地产的标题号码、登记机构、登记日期等信息填入国有建设的使用登记表中。土地所有者的类别会被移入土地所有者信息表中，而原有的土地编号则会保持不变。即，将土地的地权登记、抵押登记、财产保全登记、异议登记等信息分别转移到相关资料上，并维持原来的地号，从而维持相关关系。

（2）集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合

整合关于为建设目的登记使用国有土地权利的信息。

（3）林权登记信息整合

整理完林权登记信息后，将标注位置编号和地区土地邮包、土地邮包信息表格、土地利用方法、权利等信息填入表中。期间,山林/山林所有者,主要树种、植物的数量、原产地,山林建设年份,不动产的标题号码,登记时间,注册者等相关信息被传输,数据要素代码还对原来的土地号码进行了保留，不动产单位号因存贮暂空。林地所有者的信息，证件号，共同情况等信息与原有土地编号的信息相关联，即，将土地的地租权、扣押记录等信息在其它资料上登记，并维持原来的地号，从而维持相关关系。

（4）海域登记信息整合

取回相关资料中记载的海域使用权信息，并与原来的纵海保持相关关系。

3、数据关联

利用相关数据，将在所有数据之间连接一个桥梁，不管是空间还是非空间，同时还要在宗地与不动产单元之间，不动产和不动产权利之间，权利和过程之间也建立一个桥梁，最后得到一个精确的结果，其与现有数据或者历史数据都不产生任何偏差。

（1）对于国有建设用地

新土地号是将房地产登记权，土地附属权，抵押权等对应信息联系起来，对原有土地号的财产项目进行价值分配。

（2）对于房屋登记信息

在房屋登记信息的工作中，通常是用自然幢号将逻辑幢、层与户之间进行一个连接，当自然幢号发生改变的时候，虽然会产生新的自然幢号，但是依旧还是要使用原有的自然幢号完成上述的一个连接情况，但要注意的一点是，新的自然幢号的信息已经与原来的信息在一定程度上有所出入，因此为了实现数据的精准性，在此过程中，要用新的自然幢号对原有的进行一个赋值的工作，这些相关的信息也会随之赋值到新的自然幢号上。这一工作对于房屋登记是非常重要的，虽然是一项基础工作，但如果被忽略的话，会对未来的工作留下隐患。

（3）不动产单元编号

房地产单位按照细分的房地产单位代码规则进行编号，并记录要素代码、房地产类型、土地特征代码、固定生产单位状态等信息。在过程中，通过不动产单位的代码来建立不动产单位，权利人和权利人之间的相关关系;通过不动产单位代码，利益和权利人以及权利和管理过程的相关关系都会很好的建立。

（五）数据人库

不动产登记数据库的信息数据里含有基本的地理信息数据,土地区划,自然建筑数据等业务。建立支持房地产信息平台运行的房地产登记数据库(绩效数据库)，生成房地产登记原始数据。

二、不动产登记数据整合的难点

（一）数据规律性差

房地产登记的基础资料分散在多个行政部门。由于各部门的管理系统不同，不动产登记的基础数据变的多源不均匀。主要表现在矛盾的数据源，矛盾的数据管理方法，矛盾的数据更新方法等。在具有多源的数据特性下，要使几乎不规则的数据整合是非常困难的。

（二）数据量大

根据不动产登记行业规定，不动产是指固定对象。此外，所有的不动产权利也属于不动产的内容之一，所有这些使得不动产的内容非常多，数据非常复杂。另外，在不动产的日益增长，转让、分割、丢失等情况下，会造成不动产权的变化，这些变化都会使得相应的资料也会不断增加，哪怕变化很小，也会因此产生很多新的登记资料。海量数据将不可避免地带来大量工作量，并导致数据整合困难。

（三）数据结构复杂

由于上文所提到的数据资料的增多，会在一定程度上使得不动产登记数据的结构变得复杂起来。数据中不仅包含了空间数据，而且也同样囊括了非空间数据，而这空间数据和非空间数据又分别涵纳了多种各式各样的数据，例如非空间数据包括登记处理信息等，空间数据包括地籍面积数据、地籍小面积数据、区划土地数据、所有权分界点数据、边界站点分界点数据、财产等级家族图等。

除了数据量庞大的原因外，其结构的复杂还有另一方面的原因。在上述提到的空间数据与非空间数据中，其本身也存在一定程度的复杂性。例如两个数据之间的复杂性，数据内部本身的复杂性，数据内部之间的复杂性等等，各个数据间的关系都十分紧密，且十分复杂，一个数据的变动会引起一系列数据都会发生一点程度上的改变。正因为如此，复杂结构的数据对于技术的要求就更加高，低要求的技术已然不能承担起这项工作，很容易导致数据丢失或破损，十分影响工作的质量。

（四）数据质量不一

不用的经济发展水平使得全国不动产登记基础资料的质量也不尽相同。一般情况下，基础数据质量有由东部向中部和西部递减的趋势。东部地区是相对繁华的地区，其也是最早接触数字化，数字化带来了大数据时代，不动产登记数据也由此进行了一个数字化管理，建立了专业的数据库，其数据质量的及时性、完整性良好。与东部相对的中西部地区，由于处于内陆，发展程度不如东部地区，因而其对于数字化的接触时间也会短于东部，其对此方面的投入也很少，从而导致其数据质量较。因此全国不同地区的数据质量之间也会存在一定程度上的差异，而这往往会导致数据整合的统一过程中很困难。

三、数据质量检查

数据质量是检测不动产登记数据整合过程的质量，为确保整个整合结果的质量，要通过科学的数据质量进行查验,主要包括以下两点：

（一）属性检查

主要包括对属性表的结构和内容，以及不同元素表之间的逻辑关系的检查。属性结构检查主要检查提交的数据是否符合规范的各项标准。对表内容的检验，主要是检查整合结果的要素的完整性以及填写的规范性。逻辑关系检查主要是数据之间与表之间的逻辑关系是否存在，是否准确。

四、结束语

数据登记的完成及标准正确的数据的合并，是合并登记的基础，以及直接相关的数据的存放或下载。按照国家的技术标准和要求，重心即在于规范登记。凡与计算机程序连接的多源数据，因数据复杂、控制功率变化、处理关系复杂等问题，都不能自动使用。而且必须要有科学的运作，合理的仪器使用，庞大的人力投入，丰富的物力资源，周密的研究和分析，才能进行一个有效的数据整合，从而得到一个更精确的结果，当然这些方面及流程可以全方位，循序渐进地完成。

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