基于城市更新理念的城镇老旧小区改造工作探索

基于城市更新理念的城镇老旧小区改造工作探索

边青青

天津滨海新区城市规划设计研究院有限公司 天津 300451

摘要：在我国城市化进程中，管理老化的城市街区非常困难，由于其中大多数街区的规模、质量和人口，政府面临着巨大的财政和政治压力。为了建设美丽的城市，政府已开始对城市老化街区的改造进行详细规划，并作为城市发展总体规划的一部分，为建立绿色社区提供指导，促进城市建设的长期发展。近年来，我国城乡发展逐步加快，城市建筑数量的增加大大增加了城市的工作量。为了减轻对城市发展的压力，市政府逐步对旧街区进行了改造，这已成为城市安全管理和总体发展规划的一个重要组成部分。

关键词：城市更新理念;老旧小区;改造;

引言

老化的城市住区主要是在2000年之前建造的，随着城市化的加速，这些住区已成为陈旧的住区，公共基础设施落后，影响到人民的基本生活，住户的改造意愿较为强烈。这些街区的特点是地理位置较好，居住人口以老年人为主。配套设施不完善、城市空间低效利用已成为影响社区居民幸福感和现代城市治理的一个主要问题。本文介绍了城市老旧街区现状以及老旧街区改造实施过程中遇到的问题，提出了城市更新过程中应遵循的原则及对策。

1城市更新的内涵

目前，城市更新不只是简单的旧城、旧区改造，而是由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。实施城市更新行动的内涵是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，应转变城市发展方式，用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种城市问题，对在经济、社会、物质环境等各方面处于变化中的城市地区作出长远且持续的改善和提高。

2实施城市更新及老旧小区改造的意义

根据住房和城乡发展部的最新数据，自2019年以来，在全国范围内，已对5.8万个旧城住区开展了改造工作，惠及1043万个家庭。实施城市改造和城市老旧小区环境提升行动具有多方面的经济、社会和环境影响。加快城市更新和老旧小区改造是进一步提升城市空间品质、实现我国城市化、加快新时代城市高质量发展的重要战略安排。从经济增长的角度来看，需要投入大量财政和人力资源来改造老化的城市住区，以提高投资效率、促进就业、增加税收、增加住房消费；从社会生计角度来看，改造老化的城市街区将大大改善人民的生活条件和生活环境，使更多的城市居民受益于国家改革和发展的成果，促进社会公平与和谐；从生态环境的角度来看，城市旧街区的改造主要依靠有机改造方法，这种方法能够充分利用现有空间，最大限度地减少对生态环境的影响，反映出生态发展的概念，从而实现城市功能的现代化和社区服务的改善。

3实施城市更新和老旧小区改造应遵循的原则

第一个是规划和指导的连续性，人民的生计是首要优先事项。城市改造的基础必须是满足城市国土空间总体规划和详细规划要求，将城市改造纳入经济和社会发展规划、土地利用和土地利用规划，并加强规划监督；第二，我们坚持促进政府和市场的运作，加强政府的领导作用，改进监督管理机制，确保服务安全。同时，充分发挥市场的作用，鼓励和指导市场行为者参与城市改造，制定多样化的改造模式，发挥社会资本专业化运营管理方面优势，提前参与设计工作；三是保持公众参与建设共享，充分调动公众和社会组织对城市改造的积极性和主动性，建立机制参与决策、发展共同建设、实现共同管理和成果共享。

4老旧小区改造遇到的困难

1. 原有管线资料尤其室外的地下管线设施资料缺失，不齐，或与实际不符。还有因管理单位变动更换无交接，资料已无法找到。临时维修改动多，且未留下记录，时间长了无法说清，加大了改造前期现场探查的工作量。（2）小区住户构成复杂，想法不一。租户较多，尤其是中心城区，有的占到1/3或更多，租户不愿意配合，认为影响了其正常居住；有的住户刚装修不久，不愿意改造；有的认为现有管道虽然旧，但使用没有问题；有的住户在国外，联系不方便。（3）居民内部意见难统一，利益有分歧。例如，加装电梯低层居民一般都不同意，一方面是施工影响出行、休息，加装电梯后运行有噪声也影响采光通风，最重要的是楼梯房在买入的时候都是低层房价比高层贵，现在加装完电梯高层住户大幅升值，让低层居民比较不满。（4）小区破损锈蚀的给排水立管，大多从居民室内穿过，室内装修时基本都包封了，如果更换就需破坏部分室内装修。（5）与居民沟通不畅通，较难把握居民哪些方面改造意愿比较强烈，对改造内容做出的取舍也很难让居民满意。另外，前期宣传不到位，很多居民在施工时才知道。

5老旧小区改造工作探索

5.1开展社区基础设施摸底

对城市老化街区的基础公服设施、改良类别和改良设施进行分类，对住房建筑本体、小区公共服务配套设施、市政基础设施、小区管理现状等进行调查评估，同时进行城市和街区测绘调查，找出街区功能上的缺陷，提出缺陷的修复需求，再此基础上制定老旧街区修复项目和修复方案。

5.2与城市发展总体规划保持一致

在改造旧街区时，一些城市没有考虑到城市的整体空间发展，发展理念以塑造新面貌为重心，盲目追求城市的现代化，吸引更多的人。但是，从城市整体发展成果的角度来看，这种改造概念在治标不治本的情况下效果较小，如果城市整体发展不一体化，改造项目将成为制式产品。因此，地方政府应重视旧街区改造与发展计划的协调在翻新之前，对旧社区的特点、作用和价值进行了全面研究，制定了各种翻新计划，并经过反复比较确定了最佳计划，以确保翻新旧社区的合理性。此外，在规划拆除和重建居住区时，应科学地确定、布局居住区内部的功能，根据居住区周边地区的经济发展和整个城市发展中的交通网络结构制定建设计划，地方政府应在现有城市发展框架内为不同的地理区域制定不同的更新规划，并有效实施旧街区的规划工作，以使旧街区的功能更加人性化。

5.3统筹提升区域整体品质

将与翻新旧街区有关的翻新项目，主要是支持邻近区域的基础设施翻新项目，统筹纳入翻新旧街区的范围，适当考虑到需要超越翻新范围或打破街道界限，充分整合区域优势资源，综合结合低效的城市土地改造和创新一个平衡兼顾的综合办法模式。可通过街道或社区进行综合的片区规划和改造，组合旧城区闲置用地，可用于建造停车场、公用设施、服务设施、活动场所等辅助设施，并且可以合并共享的使用。

5.4尊重城市空间使用者

第一，应提供更多的基本基础设施，以满足人民的需要，例如增加体育设施场地、完善道路、增加文化场馆、社区医院、加装电梯、私家车改道等。第二，合理利用地下空间资源。旧街区的特点之一是人口过多、建筑密集、规模小、家庭众多，这是旧街区的一个重要特点。随着现代化的发展，人们的生活需求越来越多，例如小汽车数量的增加使得社区的室外空间更加拥挤，地面空间的负荷超过了空间负荷的限度，需要利用社区的地下空间来缓解压力。

结束语

与塑造新城的城市空间相比，改造老化的城市街区更为复杂和难以预测，这是一项对人民未来生活和社区和谐发展至关重要的活动。翻修应解决人民最重要、最直接和最现实的关切，确保翻修的有效性和人民的无障碍感，并提高人民的满意度。

参考文献

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