物业管理中新农村社区的有效管理方式

物业管理中新农村社区的有效管理方式

康鹏

石家庄高新区高科物业服务有限公司

［摘要］物业管理对于优化新农村社区环境、保障社区安定团结以及营造文化氛围等方面，有着较强的优点。而在新常态背景之下，在缓解社区管理负担、加速乡村建设都具有非常重要的作用。分析了物业管理在新农村社区中的重要意义，提出当前新农村社区中物业管理所具有的主要问题，并给予相应的处理建议以供参考。

［关键词］新常态；物业管理；新农村社区

由于我国正常城镇化建设的加速期，各地区对于建设新农村的步伐都在不断加速，在这当中最为显著的一个标志便是新农村社区。在发展新农村社区的过程中，相关的物业管理工作也必须与时俱进，这在保障村民之间的和谐、构建优美环境的社区以及加速村民形成现代生活等方面起到了举足轻重的作用。然而，我国在建设新农村方面所投入的时间较为短暂，各方面亟需完善及改进，而其中所伴随的物业管理工作也需要进行相应的优化。

1物业管理在新农村社区建设中的重要性分析

物业管理的重要作用价值不单单体现在城市建设以及相应的发展当中，同时对于建设新农村社区也具有非常的积极作用，对夯实新农村建设成果有着非同一般的意义。其重要性主要表现为如下几点：第一，物业管理在实现新农村市场化方面具有积极地推动作用。在城镇化发展过程中，主要伴随着生产、生活等方面的改变，在此之中必定会出现众多的废弃物。倘若对这些废弃物未开展及时地处理，必定会导致垃圾的过多堆积。这不仅会对新农村的形象产生影响，同时还极易引发环境污染甚至对地下水造成不可逆的污染，进而危害乡村居民的健康。由此可以看出，对废弃物的集中处理和再利用就显得非常重要。在将专业的物业管理模式应用于新农村社区建设过程中，不但可以有效节省能源、降低成本，同时还能够通过回收再次利用。让农民实现增收，可进一步促进农村城镇化的建设脚步。第二，物业管理对于加强农村社区建设的社区治安有着积极地作用。虽说建设农村社区能够有效改善村民的生活条件。但相较于城市，农村社区还存在着较大的问题，其中较为突出的便是社区治安。由于村民自身的安全防范意识不充足，缺乏法律知识，再由于安全防控措施缺乏等，都使得在建设新农村社区的过程中存在着很大的安全问题，为此积极引入物业管理将对保障社区安全具有重大的效用。第三，物业管理有助于新农村社区村民形成现代生活习惯，提升生活品质，打造和谐新农村社区。新农村社区当中的村民基本上都是长时间居住在农村当中的，各门各户都是零散分布的，生活方式随便，不文明习惯较多，比如垃圾乱放、污水随意倾倒等。然而对农村进行社区建设，必定会导致社区人口密集度加大。邻里之间由原来的分散居住转变成了对门或楼上楼下，相互之间的距离拉近了。倘若一直沿用之前的生活模式，极易导致邻里间突发矛盾。而此时物业管理的介入，会在很大程度上推动村民形成健康的生活习惯（如不随便乱放垃圾等）以及调和邻里间所产生的纠纷。

2新农村社区物业管理运行过程中遇到的难题

   2.1随着城镇化建设加快，各种新类型的小区不断出现

    城镇化是社会经济发展的一种必然趋势，是社会进步以及社会现代化的标志。重庆市作为长江上游的经济和金融中心，城市化水平逐渐提高，处於加速发展阶段。在高速的城镇化进程中，出现了各种产权形式的社区房屋，包括全产权商品房、房改售房、回迁房、农转非安置房、保障性住房等等，并由此组成了不同类型的社区模式。特别是农转非安置房与保障性住房，是近几年在城镇化进程中出现的新兴产物。

    有的地方在整片土地被开发后，整个村农民成为农转非城镇居民，当地政府或者开发商为“农转非”人员集中修建了居民生活小区，即所谓的“农转非小区”。如重庆市高新区石桥铺兰花小区、大渡口九宫庙街道柏桦小区、九龙坡区半山农转非安置小区等。目前，由于土地开发的时间性，部分农转非小区没有物业公司入驻，社区管理工作主要由居委会承担。社区管理的行政化色彩依然浓厚，同时，征地农转非社区管理人员，主要由原征地人员中担任，管理人员的整体素质与专业化技能都有待进一步提升。

    2.2物业管理服务企业准入机制不健全

    国内物业管理公司的准入机制，至今仍是比较单一薄弱的。一般规模较大的小区，通行做法都是物业管理公司同开发商捆绑进入，接房时即要求缴纳物业管理费，不交物业管理费不给楼房钥匙。以重庆市九龙坡区袁家岗附近的聚金万佳苑小区为例，小区第一期接房是在2011年1月，因为小区交房时间本来就出现了延迟，业主意见较大，接房时又要求必须缴纳半年的物业管理费，业主不交，钥匙就到不了手。由于交房之初开发商和物业管理服务公司的捆绑操作，不规范管理，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，以致换了别的物业公司，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张。

    2.3部分物业撤出小区，业主面临自理

    2012年6月29日，四川省自贡市汇东区学苑街物华晶舍小区所属的四川丽都物业有限公司因为“部分业主不交物管费，公司无法维持经营”，在贴出撤场公告近一个月后，正式撤出小区。对于小区物管突然撤场的原因，小区业主与物业公司各执己见。

    2013年3月，天水市秦州区清华苑小区服务长达7年之后的一家物业公司，近期也宣布了终止服务，撤出小区。

    近年来，越来越多的物业公司撤离所接管的小区，其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题，笔者认为主要体现在以下的方面：

    (1) 企业经营的难度加大

    自2010年以来，我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升，然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上，却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示，在人工成本上涨前，商品住宅每月收费率要达到90%的收费率才能实现盈利，但是随着人工成本的增加，95%的收费率才只能持平。但是，全国各大城市商品住宅每月收费率大多在80%以下。

    (2)物业管理企业与业主的对立关系

    物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系，业委会作为业主大会的执行机构，代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足；业主缺乏对物业管理的认知等，这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。

2.4资金短缺无法缓解

物业行业作为利润微薄的行业之一，存在着较大的资金流动性问题。而对于不断兴建的新农村社区，必定要求有巨大的物业管理市场与之相配套。倘若只通过现有的一些物业服务企业进行投入，再加上投资回收时间的过于太久，必定会导致大部分的物业公司不敢轻举妄动。现阶段，物业公司的资金筹措途径有政府资助、民间集资、社区内居民自发筹集、部分产业的效益贴补等。然而新农村社区的建设不断扩增，使得物业所需要的管理的规模也在不断地增加。单纯的依附于政府或者是社会恐怕是远不够的，同时在对社区内村民进行物业费用收缴时存在着非常强的消极情绪，这使得社区内居民自发筹集的方法也无法缓解资金短缺的难题。
2.5传统观念难以改变

由于新农村社区的居民主要以农民为主，因此物业管理所需要服务的对象主要为农民。长时间以来，传统的村居生活方式都是自由自在、无拘无束的，并且村民们也比较方案受约束的感觉。但与之相对的便是统一化、规范化的物业管理模式。为此，怎样让村民能够顺应现代物业管理模式，配合物业管理的开展是急需处理的重要难题。

2.6相关法律法规的困境

目前大部分所使用的物业管理条例主要以城市为主，如果推广到农村，必定会出现与农村习惯相矛盾的情况。农村中的物权所属问题异常复杂，违规搭建的情况也非常的普遍。在应对这方面的问题时，怎样均衡法律条文以内的规定与风土人情是非常令人痛苦的。那怎样有针对性的制定关于新农村物业管理的制度条文，以及通过何种制度、交由什么样的部门来进行有效地管理都是亟需进一步商榷的。

2.7治安管理存在隐患

由于传统思想的制约，很多新农村社区依旧使用着传统治安模式。而智能安保装置、出入门禁等普遍应用于城市社区，且具有很强震慑效果的设备。然而在新农村社区当中这些设备的使用非常之少，特别是缺乏必要的安保系统。另外，有部分智能安保装置虽然应用到了新农村社区，但因为社区中缺少相关的专业技术人员，使得配套服务无法与之相匹配，导致设备发生故障时得不到相应的维护与保养，安保作用无法得到充分的发挥。与此同时，随着商品房金融化、贫富差别日趋显著，都对新农村社区稳定产生着消极的影响。近郊的新农村社区常常因其生活成本较低，使得其成为了流动人员的主要居住地，人员组成异常复杂。社区村民间因各种事件而导致的冲突较多，如果不及时处理，可能会导致治安甚至是刑事案件的发生。这对社区村民的生命安全，以及社区的安定产生了极大的影响。在降低村民安全感的同时，也对物业管理带来了不良的安全威胁。

3建设新农村社区物业管理的建议

3.1新农村社区物业管理市场化

从当前的发展形势来看，在农村社区引入专业的物业公司存在着非常多的困难。但由于“新常态”经济发展以及城镇化建设脚步的不断提速，使得农村社区引入物业管理已然是未来的主要走向，这过程中必须经历熟悉与接受两个阶段。村民以往的生活模式必定会受到约束，物业收费也需要逐步落实。根据不同地区新农村社区物业管理的特点，各地政府可利用相关政策及文件保障农村物业管理的稳定发展，例如制定相关物业计划、服务协约等，积极引导物业公司与村民一同实施管理，帮助村民了解物业管理的重要作用所在。而在此过程中物业公司也需要对其服务进行相应的提升，让村民们能够切实体验到物超所值，这样才能确保物业公司逐渐融入新农村社区。从长久的角度来看，新农村社区物业管理未来必然会走向市场化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或参考其他地区先进经验强化管理。唯有这样才可以有效保证物业管理水平的增强，与城市物业之间的距离实现缩小，并实现自身的可持续发展。

3.2建立多样化资金筹集渠道

虽然在新农村社区中应用物业管理能够在最大程度上实现环境卫生、社会安定等，然而其资金短缺，物业公司长期亏损以致难以为继。作为微利行业，物业公司的业务利润是非常低的，所需要担负的资金压力异常巨大。例如改造配套以及维护基础设施，城市物业公司主要由专项资金中支出，而新农村物业并不具备该项经费。对于此类问题，物业公司需主动求助于政府部门，争取政府帮助，或通过其他渠道进行集资。此外，物业公司也需要发挥其在管理中所具有的优势，组织多样化的经营活动，通过低费用、高品质服务等实现利润的提升。将公共区域进行出租、收费等公共管理业务交由物业公司进行管理，公司提供多远化的有偿服务进一步实现利润的提升。

3.3做好沟通降低工作难度

新常态下新农村社区物业公司，需在短时间内树立以“客服中心”，不仅需要处理业主的投诉，同时还需要深入调查、分析居民的潜在需求，尽可能尝试为个别业主提供专项物业服务、制定特殊化服务。此外还可通过多样化的社区活动，强化业主、开发商、物业三方的沟通，从而营造和谐融洽的社区氛围。物业管理主要是为“人”提供服务，因此物业在进行管理时其主要目标便是为业主建设“整洁、文明、安全”的社区环境。在此当中，虽说部分农村居民能够改变原有零散化的农村生活，然而其长时间所形成的习惯及思想，则会为物业的管理形成一定的障碍。村民在短时间内很难接受新的生活方式，必然会出现较大的消极情绪。为此，在进行社区物业管理工作前，物业公司的相关工作人员需要充分了解村民的基本情况，与村民之间开展及时有效的沟通与交流，让村民能够转变以往思想上的习惯，积极融入到全新的生活模式当中，帮助社区营造出高品位、讲文明的氛围。这样能够在很大程度上降低物业管理工作的困难，确保管理工作的有序进行。

3.4落实安全管理模式维护社区秩序

物业所进行的安全管理，是保障社区一切活动尽然有序开展的必要基础。对于现阶段复杂的社会治安状况，强化新农村社区的安全防范已然是物业管理的重要工作。因此在进行管理时，物业公司必须做下列几点：第一，职责分清，落实责任制。制定具有目标性的安全管理方案，社区的出入口由安保人员进行查证，实行全天候安全防卫。第二，应用智能安防装备。目前常用的人防方式早已无法应对安防工作的复杂性，依据具体情况设立智能闸门、监控、电子巡更系统等，保证设备正常运行，强化安全防控能力。第三，积极演练突发事件处理及应对。物业公司必须对要当地社区的地质情况、气候环境等加以了解，对于极易发生突发情况的地方进行相关演练，并熟悉常用的预防应对措施。第四，物业公司需登记流动人口的基本信息，对于社区中所含居民的情况以及流动人口状况进行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，强化农村纠纷的排查处理工作，最大化降低矛盾的产生。对于已出现的纠纷需妥善处理，切实维护社区居民的安全，实现社区村民满意度的提升。

4结语

新农村社区是原有农村社会实现经济结构转变的最终结果，其主要体现在硬件改造、重新构建，配套建设以及相应的社区管理。在建设新农村社区并投入使用后，物业管理可有效夯实新农村社区的建设成果，加速社区发展和运行。新常态的经济发展背景下，政府、企业以及社区居民的参与下，有针对性地引入具有较高水平的物业公司，实现新农村与城市社区的连接，打造城乡化的专业物业管理市场，进而全面提升新农村社区的物业管理品质及水平。

参考文献：

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