集体土地级别基准地价评估的技术要点解析

集体土地级别基准地价评估的技术要点解析

杜雪梅 张瑞霞

山西大地房地矿评估规划勘测有限公司 山西 太原市 030006

摘要：现阶段，社会进步迅速，我国的基础建设的发展也有了改善。农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。

关键词：集体土地级别基准地价评估；技术要点；解析

引言

集体土地基准地价评估工作除了具有和城镇基准地价评估工作相同的特点之外，还有理论基础不完善、技术依据不足、评价方法不成熟等特点。通过分析集体土地基准地价评估的工作重点，基于实践经验提出集体土地基准地价评估工作中存在的工作难点，并有针对性地从领导团队的成立、作业队伍的组建、评估方法的选择、评价体系的构建、评价参数的选取等方面提出解决集体土地基准地价评估工作中重点难点问题的应对措施。

1理论分析与经验借鉴

目前学术界对农用地基准地价方面的研究，从基础资料收集到软件技术应用均有涉猎，代表性研究成果如下。从基础资料收集方面入手，指出广泛收集社会、自然和经济等领域的资料是农用地定级估价研究的基础，并集中整理了农用地估价中所需的自然条件、图件、农用地利用、农用地的经济资料及其他资料等。对农用地基准地价评估方法理论体系进行研究，从基础理论到实例举证，详细阐述了农用地基准地价的应用过程。提出利用灰色模型与回归模型，对农用地基准地价评估进行比较分析研究。农用地定级估价包含有大量的空间信息和土地的属性信息。应用地理信息系统可以有效实现空间数据和属性数据的结合。在农用地定级估价研究过程中借助GIS软件，实现了快速获取、处理、分析、输出信息的效果。从地价评估的角度探讨了农用地的价格体系和内涵构成。分析了农用地估价过程中的相关问题。综合来看，农用地基准地价评估的理论研究和实践探索已经有了积极进展，积累了一些经验，但尚未达到可以推广应用的阶段。农用地基准地价评估作为一项探索性、严谨性的工作，需要在考虑农用地现实条件的基础上，借鉴建设用地基准地价评估的思路、程序和方法等，结合已有理论研究和实践探索经验开展。

2集集体土地基准地价评估的技术难点

2.1地价评估范围难以确定

明确工作范围是所有地价评估业务中的首要任务之一。与城镇基准地价评估相比，集体土地基准地价评估在此项工作中存在实际困难。城镇基准地价评估的依据已经比较完善，甚至各地的技术要求中对工作范围都有明确规定，比如福建省自然资源厅《关于开展２０１９年度自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔２０１９〕１７７号）。从理论上说，农用地的评估范围比较容易确定，因为《农用地定级规程》（ＧＢ／Ｔ２８４０５－２０１２）和《农用地估价规程》（ＧＢ／Ｔ２８４０６－２０１２）对农用地的类型都有明确界定，但在实际工作中缺乏可操作性，集中表现在耕地、园地、林地、草地等细分二级用地类型价值评估涉及的专业知识跨度大、基础工作差异大以及估价成果可比性差等，将这些细分用地类型基准地价综合为“农用地基准地价”合并作业，缺乏合理性和可行性。集体建设用地评估缺乏地方性的技术指导，集体土地大多分布于城市总体规划以外的区域，从理论上讲，评估范围是“多规合一”的结果，但在实际工作中通常因为乡镇级规划资料陈旧、权威性不足，国土空间规划尚未完成，以及土地利用总体规划的稳定性较差等缘故，致使集体建设用地基准地价的评估范围确定存在困难。

2.2级别界限描述难以精准

由于农用地基准地价评估的相关指导性文件未对级别范围的描述进行强制性规定，在实际工作中作业单位通常不进行农用地级别界限描述，故此处所言的“级别界限描述难以精准”特指集体建设用地。根据《关于印发〈农村集体土地价格评估技术指引〉的通知》（中估协发〔２０２０〕１６号），在进行集体建设用地基准地价评估时，除了考虑城镇建设用地和集体建设用地差异之外，还应遵循《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０７－２０１４）的相关规定。按照《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０７－２０１４）的规定，当级别界限确定时，应当保持自然地块和宗地的完整性，边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。实践中，集体建设用地与城镇国有土地相比在开发程度、地籍资料的完善程度、基础图件的要素完备程度等方面有着明显差距（如路网不健全、各类自然地物的命名缺失等），使得级别界限的文字描述变得十分困难。

3集体建设用地基准地价工作方法的思考

在对集体建设用地土地定级和基准地价评估过程中，为正确拟定技术路线和工作方法，揭示土地级差的形成机制，掌握土地级别的配置规律，评估基准地价并且建立基准地价修正体系。在基准地价制定工作中可以参考以下工作思路。

3.1 技术思路

首先明确集体建设用地分类体系，以《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2017)标准，再参考对比《村庄规划用地分类指南》标准；其次划定土地级别，根据《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）》和《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）标准，以多因素综合分析法为主；再次，以土地级别的划定及用途分类为基础，结合《集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）》和《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）》要求，评估集体建设用地基准地价；最后，在上述基础上，建立对应的基准地价修正体系，指导宗地评估。

3.2 工作思路

（1）确定土地利用分类。随着土地使用制度改革的不断深化，土地有偿使用范围的不断扩大以及地价市场形成机制的不断强化，不同行业的土地实际收益水平、区位竞租能力、市场地价表现程度等均呈现出较大差异。加之，国家对国土工作的精细化要求及具体使用基准地价成果时，需要明确集体建设用地分类与基准地价用途的对应关系。因此，本轮集体建设用地基准地价制定时应结合各地区实际情况，提出适应区集体建设用地土地市场发展需求的用地分类体系，以反映集体建设用地土地利用情况，凸显不同利用类型土地的使用权价值。（2）综合分析方法。定级单元的质量是自然、社会和经济等诸多因素相互作用，共同形成的。土地定级就是要提示定级单元之间客观存在的质量差异，因此应该对各种社会、经济、自然因素进行综合分析，按照差异科学划分土地级别。土地级别既要反映土地在经济效应上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。综合分析在定级因素的选择上可避免片面性，在定级目标确定、范围确定及对级别进行动态预测等方面都可遵循。（3）抓住主要因素，主要因素与综合分析方法相辅相成。影响集体建设用地土地级别的因素很多，但在定级中应该重点分析对土地定级起控制和主导的因素，突出主要因素的影响，抓住主要矛盾，适当提高主要因素的权重，评定土地级别，不应当将各个定级因素相提并论，等量齐观，应区别对待。

结语

农用地基准地价作为政府公示地价，主要是为深化农村土地产权制度改革、促进土地经营权流转市场培育、推动土地适度规模化经营、提高土地生产能力和效率、开展农用地资源资产核算、维护农民合法权益等服务的。因此，农用地基准地价的评估，应遵循价值确定价格的基本逻辑，通过对土地市场收益价格和土地综合质量优劣的综合平衡分析，综合社会各方意见后审慎确定。

参考文献

[1]陈丹怡.集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J].住宅与房地产,2019(03).

[2]吴晓燕.农村集体建设产权改革与基层治理转型研究[D].北京:人民出版社,2018.