浅谈片区开发项目造价管理要点与措施

浅谈片区开发项目造价管理要点与措施

黄承炜

中铁市政环境建设有限公司， 200331

摘要：近年来在严防地方政府违规举债和隐性债务的大背景下，各地政府都在陆续发起片区开发项目。通过投资片区开发项目，拉动施工总承包业务，促进施工企业进行转型和发展，是当前大型建筑施工企业尤其是央企新的发展方向。本文针对片区开发项目建设期的造价管理进行了要点分析，提出了相应的管理措施，以便更好地推进片区开发项目的造价管理工作。

关键词：片区开发；造价管理；管理措施

一、片区开发项目的概述

片区开发是指政府主导的对某一片土地进行的土地收储、基础设施及公共配套设施建设和后期经营。一般由政府授权平台公司进行土地开发，平台公司引入社会资本进行合作开发，合作的内容主要为片区范围内征地拆迁、安置房投资建设、基础设施投资建设、公共服务设施投资建设、河道治理投资建设、工业配套服务设施投资建设、乡村振兴、城市环境提升等。区域内整理出来的增量土地出让收益作为项目收入来源。项目主要采用的模式有：政府+国企直投（利用一般公共预算、基金预算、专项债务等）、财务自平衡的ABO（授权特许经营）、市场化模式下的政府和社会资本合作（PPP）、政府基金（产业、基础设施）引导及投资人+EPC模式。

二、片区开发项目的特点

对于片区开发项目，政府是片区综合环境营造的主体，企业是市场资源配置的主体，其特点是“子项目多、综合性强、合规性要求高、投资金额大、开发期限长”，与传统的公招项目相比，片区开发项目交易结构复杂、项目捆绑多、协作部门多、施工周期长，具有更多的复杂性和系统性，对合规性、投资规模和投资期限的要求也更高，

三、片区开发项目的工程造价管理原则

  1.厘清边界条件，明确责任义务

片区开发项目包含政府有关建设主管部门、项目公司、设计单位、施工单位以及有关造价咨询机构等多方面利益纠葛，在项目的前期策划准备阶段，首要任务就要厘清政府与社会资本方的权利义务、风险责任、项目公司组建、项目建设与运营、涉及的土地、税收、绩效考核等各主要边界条件。

只有在项目实施前厘清利益相关方的边界条件，明晰各自的工作界面，并落实到合同或协议条款中，才能有效避免后续工作中的“推诿扯皮”现象，确保项目造价管理工作的有效开展，实现共赢。

2.平衡各方关系，制定造价管理工作制度和流程

从现阶段片区开发项目模式来看，项目造价管理工作通常以社会资本企业为基础，而政府部门则扮演监督者的角色，政府部门不仅要全面进行采购公共服务行为的工作，还要及时对项目的造价进行管理监督与有效控制。政府方的监管和社会资本方的管控要作为两个不同的管理体系区分对待，彼此之间的工作不能交叉、替代或者阻碍，政府部门和工程建设单位要从不同的方面做好造价管理工作，共同为项目的整体效益服务。

所以在进行工程造价管理时，就必须要平衡好政府与社会资本方之间的关系，确定好工程造价管理的主体，及时制定造价管理工作的制度和流程，才可以进行有效的合作，从而更好的开展项目的造价管理工作。

3.以策划和设计阶段为重点，将造价管理工作重心前置

传统的公招项目往往将项目的实施阶段作为造价管理的重点，然而片区开发项目由于社会资本能参与规划设计，因此造价管理工作要尽量在前期可研阶段甚至更早的时机就介入。可研阶段的总投资估算、初步设计阶段的概算、施工图阶段的预算，各阶段文件之间存在前者控制后者，后者补充前者的相互作用关系。这就要求项目造价管理要有总体的规划思路，各阶段的造价控制都不能脱节，并且把造价管理工作重心前置，将策划和设计阶段作为管理重点，对投资估算进行全面核查，才能做好后续的造价管控工作，最大程度地降低项目成本。

四、片区开发项目造价管理要点

1.设计阶段造价管理要点

  工程项目设计方案是影响工程造价的关键要素，是控制整个项目造价的关键环节，对于工程的质量和造价都起了决定性的作用。

设计阶段的造价管理包括项目的前期策划、方案比选、验证投资可靠性、限额设计等，其重点是方案比选及限额设计。应该从经济性出发，结合施工技术的可行性，通过技术比较、经济分析和效益评价，正确处理技术先进与经济合理之间的关系，通过多方案比较，不断优化设计。同时还要发挥限额设计的作用，对各专业设置限额指标，在满足使用方要求，确保工程质量的前提下，把工程造价控制在的合理范围之内。不仅可以降低项目建设难度，还可以从源头上控制造价，降低了资金管理风险。

2.施工阶段造价管理要点

  施工阶段是实质性投入项目建设资金的时期，大部分的建设资金是在这个阶段投入的，所以在这个阶段有效控制各环节的建设成本，将有利于整个项目的工程造价管理。而片区开发项目有其自身特点，因此工程造价管理复杂、管理难度大。

重点要从以下几个方面开展造价管理工作：

2.1合理控制资金成本

片区开发项目建设所需资金巨大，社会资本除了要投入项目资本金外，其余的建设所需资金往往通过融资方式解决，因此相应的融资成本不可忽视。在项目进行开发建设前，要充分与政府就片区项目的开发时序、开发策略、开发强度等进行研讨，在此基础上编制项目整体进度计划，并制定与之匹配的资金使用方案，以便开展相应的注入资本金和融资工作。应合理调配和使用资金，既要避免因资金到位不及时而影响施工进度，又要避免因资金使用策划不合理而造成资金沉淀，增加利息支出。

2.2以施工图预算控制过程中的建安工程造价

传统的公招项目一般都有详细的工程量清单及报价单，在施工过程中便于工程造价的控制与管理。但是片区开发项目，通常采用建安费下浮的方式进行报价，中标时没有详尽的工程量清单。因此施工图预算是确定施工过程中项目建安工程造价的依据，是施工阶段编制建设资金计划和使用建设资金的依据。施工图预算的准确性和合理性，对控制项目造价有重要意义。在设计图完成图审后，施工单位应及时编制施工图预算。这就要求造价管理人员具备极强的专业性，要认真熟悉图纸，计算工程量，研究适用定额及相关取费文件，收集国家、当地与工程相关政策性文件。预算编制完成后，及时报送建设方和政府方进行审核，必要时还可请第三方的造价咨询机构对施工图预算进行审核。在施工过程中，以审核过的施工图预算进行期中验工计价，避免了相互之间的扯皮。

2.3加强对工期的管理，把控项目开发节奏

项目的投资融资费用是建立在正常工程进度上的，一旦进度滞后，投融资费用和成本势必增加。因此要加强工程项目管理，控制好工程进度。另外与传统公招项目不同，片区开发项目的施工进度不能仅仅只考虑项目本身，还要综合考虑投融资进度、征拆难度、土地指标、土地价格、开发策略中各子项建设的先后顺序等多方面因素。要根据片区开发的实际进展和效果，尤其是土地出让计划完成情况和土地出让收益实现情况，结合政府要求，对项目开发的工期进行总体把控，控制好项目开发建设的节奏。

2.4加强对工程变更的管理

工程变更的内容包括建设项目附属工程的增减；工程本身的建设规模和建设标准的变化；部分工程的标高、基线、位置、尺寸等的变更；工程的施工周期、工序的改变和市场主材价格的波动等。

要做好变更的造价管理工作，首先要制定好相关的管理制度，让变更签证工作能有章可循；其次一定要遵循“先审批，后实施”的原则，变更一定要完成各方审批手续后再实施，减少后期的结算与审计风险。

2.5对政府方要求新增内容的管控

在工程建设阶段，政府方有时会要求扩大规模、提高标准或增加合同范围外的工程，然而由于片区开发项目的特殊性，项目建设总投超概后的确认以及将来政府对超概部分付费存在很大的不确定性，因此对社会资本方存在很大的风险。

出现此类情况，应与政府积极沟通，合理确定项目以及项目实施的具体内容，完善相关手续，必要时调整可研或新增立项，待重新批复后方可实施，避免项目履约的风险。

3.结算阶段造价管理要点

工程竣工后的结算属于项目造价管理的最后阶段，通过竣工结算，能对项目的造价成果进行全面、系统的检查，确保项目管理目标的顺利实现。

首先针对项目竣工结算工作，要提前开展全面的分析和筹划工作，明确各部门的责任和义务，必须各个部门资源整合，形成合力，才能确保结算工作的顺利开展。

由于片区开发项目工程量大，子项多，内容繁杂，在项目日常工作开展中，造价管理人员要注意收集好与工程造价有关的基础资料，规范工程签证行为，避免问题积压。竣工结算时要认真审核文件资料的合规性、齐全性，确保各清单子项计量计价有据可依。

五、结束语

综上所述，在片区开发项目的建设中，企业不仅要实现建设功能和安全、质量的目标，还要实现经济效益的目标，必须要改变粗放式管理模式，向精细化管理转变。造价管理是一个系统工程，是整个项目管理和控制的集中体现，只有及时对项目的各阶段工作进行全方位的分析和研究，制定并有效运行好各阶段的造价管理策略，才能有效提升企业管理效能，实现良好的效益目标。

参考文献：

[1] 朱静、李恒新.片区开发合规要点与实操指南，知识产权出版社。

[2]陈占涛,马海玉.PPP模式下建筑企业投资项目造价控制与管理研究[J].建筑经济,2019,40(6):30-33。