保障性租赁住房供给方式和建设用地取得比较

保障性租赁住房供给方式和建设用地取得比较

阎庆东 刘宣妤

烟台市住房保障和房产交易中心 山东烟台 264000

摘要：利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、通过提高产业园区生活配套用地比例增加建设保障性租赁住房和适当利用新供应国有建设用地建设、商品住宅开发配建保障性租赁住房，以及对闲置非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，这一系列完善的土地支持政策，可加快发展保障性租赁住房，有效增加保障性租赁住房供给数量，缓解新市民、青年人等群体住房困难问题。

主题词：保障性租赁住房 供给方式 建设用地 比较

保障性租赁住房，是以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，住房租金低于同地段同品质市场租赁租金的非成套住宅，其不同于由多个卧室、一个厨房、卫生间、室内走道、客厅、餐厅等组合而成的成套住宅，并且不得上市销售和变相销售。其租赁准入和退出设定具体条件，主要是为了解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。国务院办公厅国办发【2021】22号文印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，此新政策是贯彻落实习近平总书记要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,扩大保障性租赁住房供给重要指示精神的具体举措。意见中，清晰地明确了保障性租赁住房供给方式和土地支持政策，解决了发展保障性租赁住房过程中所面临的土地、审批等政策瓶颈问题。

一、保障性租赁住房供给方式

在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》新政策中，确立了保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给的总基调，一改既往政府投资为主的模式，更重视通过政府给予优惠政策，激发出市场主体的活力，建立起“多主体投资、多渠道供给”保障性租赁住房的供应格局，解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

意见中确定保障性租赁住房供给方式主要有5种途径，分别为：①利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;②企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房;③产业园区配套用地建设保障性租赁;④适当利用新供应国有建设用地建设和商品住宅开发配建保障性租赁住房。上述4种途径，均为通过新建的方式，增加保障性租赁住房供给数量。⑤对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求的前提下，允许改建为保障性租赁住房，此方式是通过存量闲置房屋使用功能的转化来增加保障性租赁住房供给数量。

新政策中，还明确了支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，勾画出了各类主体有钱出钱、有地出地、有房出房、有力出力，加快形成专业化规模化保障性租赁住房供给和运营的愿景。

二、保障性租赁住房建设用地取得方式比较

以上五种保障性租赁住房供给和运营方式，从国家层面上看，保障性租赁住房的发展体制机制、政策体系、中央补助资金给予、降低税费负担、加强金融扶持以及执行民用水电气价格等方面政策支持和优惠，顶层设计基本上是一致的。通常建设用地使用权取得，采取的是出让、租赁或划拨方式。而为解决人口净流入的大城市和省级人民政府确定城市符合条件的新市民、青年人等群体阶段性住房困难问题，加快发展保障性租赁住房，意见中在建设用地取得方面政策十分完善，支持力度之大前所未有。通过分析，不同的保障性租赁住房供给方式，在建设用地使用权取得方面依然不同：

1. 利用集体经营性建设用地供给保障性租赁住房

之前，集体经营性建设用地限于农村集体经济组织独立或以土地使用权入股、联合形式兴办企业，用于工业，商业等经营性用途，不能用于开发住宅。新政策中明确，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，并对利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房予以支持。换言之，集体经营性建设用地可以建设居住建筑。

2.利用企事业单位自有闲置土地供给保障性租赁住房

之前，国家和地方政府不支持企事业单位利用自有闲置土地进行住宅建设，即使部分地方给企事业单位自行建设保障房松绑，也限定于解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题。新政策中明确，在符合规划等前提下，经城市人民政府同意，允许用于建设保障性租赁住房。虽然土地用途需变更，但可继续保留划拨方式，且不补缴土地价款，并允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3. 利用产业园区配套办公生活用地供给保障性租赁住房

之前，产业园区工业项目中所配套建设的办公及生活服务设施，用地面积占项目总用地面积的比例上限为7%。新政策中明确，提高办公及生活服务设施用地面积占到15%，并且主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。随之建筑面积占比上限相应的提高，意味着工业园区保障性租赁住房将增加一倍以上。同时，鼓励将园区配套比例对应的用地面积集中起来，统一建设保障性租赁住房。

4. 利用新供应国有建设用地建设和商品住宅开发配建供给保障性租赁住房

之前，仅对住房保障体系中公租房和共有产权住房的筹集，土地政策方面有保障房土地供应计划要优先供应和商品住房小区中可配套建设的规定。新政策中明确，保障性租赁住房作为住房保障体系构成部分，同样享有住房用地计划优先安排权，同样可在新建普通商品住房项目配建一定比例的保障性租赁住房。并且，给予了可以以租赁方式供应保障性租赁住房用地和允许出让方式供应保障性租赁住房用地的出让价款分期收取等更加宽松的土地政策。

5．利用非居住存量房屋改建供给保障性租赁住房

新政策中明确，对商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等闲置的非居住存量房屋，不需要变更土地使用性质和补缴土地价款，允许改建为保障性租赁住房。

综上，保障性租赁住房土地支持政策，将盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解过去发展保障性租赁住房中面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题。

三、结语

保障性租赁住房建设和供给，在完善的土地政策支持下，必将迎来多主体投资、多渠道供给、保障性租赁住房加快发展的局面，对于促进解决好大城市住房突出问题具有重大意义。

作者简介：

1.阎庆东 ，1966.03，工学、管学学士，工程应用研究员， 烟台市住房保障和房产交易中心，264000

2.刘宣妤，1982.11，管学学士，工程师，烟台市住房保障和房产交易中心，264000