运用机会成本法进行土地评估的理论分析

运用机会成本法进行土地评估的理论分析

1 熊军 ,2 张明

1 广东友元国土信息工程有限公司湖南分公司 湖南长沙 410000 2 湖南省国土资源规划院国土资源评价与利用湖南省重点实验室 湖南长沙 410000

摘要：机会成本法是指在作出一个选择后，所丧失的不该做选择而损失的最大利益，以此来实现交易双方的心理平衡，同时也是一种评估利益不明确事物的重要方法。对于土地的评估来说，土地受到经济发展、地区以及质量等方面的影响，导致土地的价格飘忽不定，且难以估计，针对于此，采用机会成本法便是一种评估土地的有效方法。

关键词：土地评估；机会成本法；理论

1.机会成本法的理论基础

在当代社会中，我国土地价格评估的基本估价方法主要包括以下几种方式：基准地价系数修正法、剩余法、路线价法、市场比较法、收益还原法等，同时，这些方法有着不同的适用范围。在当代社会中，我国城市化进程不断加快，有关土地估价理论与方法的研究力度越来越大。其中，研究方式以基本估价方法为主，在估价方法的基础上创新了很多内容。机会成本属于经济学中的重要概念之一。从经济资源的稀缺性角度出发，学者们提出了机会成本的概念。当企业在运用经济资源生产产品的过程中，这些资源不能被同时由于其他的生产用途方面。因此，这个企业在获取的收益的过程中，付出了一定的代价。该代价为放弃用相同的经济资源来生产产品。

土地属于自然经济历史的综合体，因此，全部构成要素的综合作用对土地的性质和用途起主导作用，但是，也会产生某些问题，例如：与周围环境不协调、污染问题，直接降低了土地价值。因此，人们在运用机会成本法评估土地价值的过程中，不能将最高收益的用途作为评估土地价值的因素，而是将该土地最适宜的方式设置为特定用途，该方式属于运用机会成本的重要步骤。例如：某土地的用途为学校用地，同时该地属于该市的商业中心，周边建筑为商场，该地的条件十分适合作为商业区域，但是，周围商业用地属于饱和状态，企业不应用商业用途作为其机会成本。土地的机会成本法估价思路为：根据土地的实际情况，首先选择该土地如果不被设定为公共用途时，最适宜的用途，同时，在该用途下较为有效的利用方式，通过对该用途下的土地价格开始评估，根据土地的实际情况对评估资金进行修改，从而将最终结果设置为待估土地的机会成本数值。

2.运用机会成本法进行土地评估的原因

在当前的城市经济发展中，土地作为发展过程中产出物广泛的事物之一，给各类人带来了广泛的利益。然而，在土地评估中，由于土地评估的多样性和土地本身的机会成本，土地使用者很难通过使用价值来评估土地本身的价值。随着市场经济的运行和市政工程的发展，土地的机会成本价值越来越高。需要考虑市场竞争对机会成本的影响，基于成本的转让价格需要考虑双方的成本。在上述因素的影响下，土地估价的选择较多，估价难度较大。因此，选择机会成本法进行土地评估。

采用机会成本法来进行土地评估，还具有公平、公正、客观的优势，一，保证交易双方的成本不会出现不客观的情况，二增强交易双方的协商能力，当协商交流达到某一程度后，就避免交易出现问题的概率，或者可以达到不出现问题的情况。机会成本法带来众多优势的同时，也会带来一定的不良之处，机会成本受到众多因素的影响，便导致在协商的时候需要考虑很多的外界因素，机会成本法在某些市场经济下的特殊行业中，会退化为常规的评估，交易双方也会因此出现不公平的现象。总的来说，利用机会成本法来对土地进行评估是一种有效的解决方式，且产生的优势要明显大于劣势。

3.运用机会成本法进行土地评估

3.1机会成本法的假设性条件以及条件分析

机会成本法是基于选择性进行思考的，虽然在上文中提到的机会成本法是在市场经济下发挥作用的，但是实际上机会成本法并不是只能在市场经济的条件下发挥作用，决定机会成本法最核心的是选择的多样性。但从选择性这一方面进行思考，会发现机会成本法只要在有选择的情况下，就能继而发展。从上文中对于机会成本法的分析，可以了解到土地选择途径的增多，我们就能依据机会成本法来作出相应的价值评估，因此机会成本法假设性条件是建立在拥有较多选择性的前提之下。选择性的增多，促使机会成本法的诞生，且具有一定的现实意义。选择的产生便是从资本的积累中得以产生的，从原始部落开始，由于生产力的低下，导致物资匮乏，便不会存在所谓的资本。生产力的提升使得资本得以积累，由此可见资本积累是选择性出现的本质因素，选择性也是机会成本法建立起来的最核心因素，但是从本质特征上来探索机会成本法的诞生，是需要依靠生产力的发展来实现的，生产力的发展就代表后续资本的积累以及选择性的增多，从特殊的层面上来说，机会成本法其实是生产力发展的产物之一。上述是机会成本法的诞生条件，而机会成本法的假设性条件则需要引入到资本中的货币，也就是交易价值的具体体现，货币的存在使得交易具有经济价值，机会成本在资本积累和商业价值二者的共同影响下，便由此诞生，假设性思考则是基于商业价值而出现的。

3.2机会成本法在土地评估方面的适用范围

与农村经济相比，城市经济发展更快、范围更广，导致商业交易更具选择性。因此，机会成本法在该领域的应用更具现实意义。具体体现为房地产开发商对房价的控制，这只是从成本的角度考虑。与房价相比，住房成本非常低，但考虑到机会成本法，因此成本增加了。此外，在机会成本下，土地也受到很大影响。城市是第三产业较为发达的地区，在城市中土地用于选择的机会就变得更多，人群集中的程度以及开发政策所相关的开发计划，这些因素都会导致土地的价格难以评估，但基于机会成本法就能很好地作出对于土地的评估。由于目前的农业发展也更加多样化，一块土地有许多可供选择的方向。农村地区是农业生产相对集中的地区。土地可以用来种植经济作物和粮食产品，种植不同产品带来的经济效益也不同。根据常识，种植经济作物带来的经济效益高于粮食产品，但粮食产品是农业生产的刚性需求。土地之间的机会选择意味着机会成本法也可以应用于农村地区。因此，机会成本法在农村地区也存在。

3.3机会成本法进行土地评估方面的关键所在

在基于机会成本法的土地评估中，需要有以下因素来构成：交易双方、价格评估、额外的选择性。这三方面因素的相互作用便构成机会成本法在土地评估中的交易环节。当然在特殊的社会制度下还会有不同的影响因素，例如市场经济等制度。就市场经济的角度来说，在外部市场经济条件的作用下，土地评估的产值由市场经济所影响，当市场体制中的土地价格都处于低下的状态中，基于机会成本法来进行土地评估的价格也不会随着提升，这是由于大环境因素已经对土地的价值进行严格控制，当市场平均价值都比较低，土地评估即使在众多影响因素下，也不能依靠机会成本法获得较高的价值。

在非外部市场经济条件下，市场经济体制对土地估价的影响将减小。在这种情况下，市场经济对土地估价的影响将逐渐减小，即使有影响，它仍然是土地价值的一小部分。一方面，基于成本的转移价格基本上不考虑或不考虑双方的机会成本，这意味着固定成本加上商业成本影响了机会成本，固定成本将随时间和空间简单地改变。土地所有权的价格在不同的空间和时间会发生很大的变化，最直观的体现是20年前的房价与现在的房价有很大的不同。因此，在这种情况下，即使在土地评估中有很多机会成本的评估规则，价值也会在一定范围内波动，波动的条件取决于商业成本和固定成本。另一方面，基于成本的转让价格不会对市场体系产生太大影响。因此，如果我们想用机会成本法来评价土地，就需要考虑市场经济对土地产值的影响。

参考文献：

[1]张梅.运用机会成本法进行土地评估的理论探讨[J].品牌研究,2021(36):266-267,271.

[2]李燕玲.浅谈运用机会成本法进行土地评估的理论[J].中国房地产业,2017(3):33.