租赁社区产品设计要点解析-以上海宝山美罗家园项目为例

租赁社区产品设计要点解析 -以上海宝山美罗家园项目为例

刘建冬

上海中集菁鹰置业有限公司 上海 201908

【摘要】随着政策及社会群体意识的不断变化，租赁客群的改变，租赁社区为更好的解决不同租客的租赁问题，满足不同租客对于产品多样化需求，租赁社区注重产品、居住空间、配套功能、景观资源等方面，不断提升服务，打造舒适宜居、多元创新、开放共融的全龄化品质空间。

【关键词】租赁社区；多元；宜居；开放；创新；

近年来，国家为推进以人为核心的新型城镇化；推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；完善住房保障体系；缓解住房租赁市场结构性供给不足；培育和发展住房租赁企业；促进房地产市场平稳健康发展；为改善民生、促进社会和谐发展，落实“住有所居”政策，解决居住问题，让新市民、青年人不仅有房住、还要住得安心、舒心；国家及各地方政府相继出台了关于加快保障性租赁住房的建设及计划。从2017年起，上海开始出让R4用地，利用新出让租赁住房用地建设的租赁住房，加快保障性租赁住房建设。

目前国内的租赁市场，个人房源是市场房屋供应的最大来源，机构化的租赁住房整体占比极低。租赁运营商更多的是对于独栋公寓的运营，随着政府不断定调租赁市场和房地产企业的加入，大体量的租赁社区开始出现。

1.项目概述

项目位于上海市宝山区罗店路东侧，美丹路南侧，沙场湾路西侧，美爱路北侧；靠近轻轨7 号线美兰湖站，交通便捷；项目总用地面积：25007.70㎡，总建筑面积：99212.51㎡，其中地上建筑面积：67167.33㎡，地下建筑面积：32045.18㎡，土地性质为R4用地，功能定位为租赁住宅。

项目区位

2.设计目标

随着政策及社会群体意识的不断变化，房屋租住也逐步成为更多人的选择，租客年龄结构由单一向多元开始转变，租客不再单是年轻人，同时也有老年人和小孩；而随着租赁客群的变化，租赁社区为更好的解决不同租客的租赁问题，需满足不同租客对于户型的多样化需求，租赁产品也将变得多样化，同时社区也不止是提供“住”的空间，还需要从租赁人群在社区内的共享、交流、生活、娱乐需求出发，结合商业、休闲配套，注重居住及配套功能和景观视野，聚集产业人才，不断提升服务，打造舒适宜居、多元创新、开放共融的全龄化品质租赁社区。

3.总体布局

景观优势突出，外部湖畔景观、河岸景观，防护绿地景观等景观资源丰富。充分发挥公园景观优势，重点打造中心庭院景观，结合主次出入口及组团景观形成多层次高品位的绿化景观系统。

社区整体规划采用围合式布局，由6栋高层根据自身特点沿四周布置，围合成完整共享中心花园。采用“三环一心”规划结构形式，社区由外往内依次由功能坏，运动环，生态环，中心共享花园形成一个有机的邻里交往共享中心。围合式布局，将更多的绿地和地面空间呈现给社区居民，为社区居民创造更多的自然交往环境，引导居民回归自然，拥抱绿色的居住环境。同时整合生态资源，契合地形特点，首层局部采用架空处理，在改善小区微气候的同时也给居民提供更多的学习交往休闲场所，激发社区活力，改善邻里关系，创设和谐文明的现代新型社区。

在建筑的底层设置社区超市、社区食堂、社区卫生服务站等社区配套设施和读书阅览、多功能教室、交流休闲、社交互动的交流空间，利用架空层和中心花园，设计儿童游乐、篮球场、乒乓球场、多功能复合娱乐区、老年康养运动区、室外会客交流活动空间等，将开放空间与中央庭院、商业及配套设施有效结合，满足社区居民生活配套所需并提高开放空间综合利用，满足社区居民健身交流活动。

社区设置两个主要出入口，沿沙场路采用人车分流形式人行入口和车行入口，人行出入口紧靠7号地铁人流方向，为小区居民出行提供最大便捷性。沿西侧罗店路设置另一人车出入口，满足便利生活服务的需求。南侧美爱路设计一车行出入口，满足交通需求。小区内环路设置设置三个双车道出入口，紧邻社区出入口，便捷出入，降低车辆通行对社区造成不良影响，塑造一个安静、安全社区。

社区流线分析

4.产品单元

产品以“安全”“温馨”“多元”的设计理念，注重对社区氛围气质以及文化气息的渲染，摈弃“单一居住空间”，注重“舒适性”“个性化”“人性化”，结合人体工程学，合理布局，动静分区明确。设计符合年轻人追求的青年个性户型和居住为主的老年户型。

青年白领、新毕业大学生、创客、自由职业者等年青客群，对居住空间更追求经济适用、高性价比、个性新颖。在居住户型设计上，使用 “小面积大功能”的原则，对户内功能空间进行复合化设计，剩余空间的功能采用套内空间组织，在保证居住空间舒适前提下满足客户群体的的多种居住需求。套内空间单元设计上采用3300*7250mm的标准模数，在其中配置学习空间、休息空间、睡眠空间、餐厨、卫浴、储藏空间。

细节上通过家具的合理灵活布置，达到室内不同功能空间相互复合转化；采用内推入户门增加入住私密性和仪式感强；套内空间层次合理组织，将入户门两侧设置餐厨空间和卫浴空间；阳台上设置洗衣机空间，增加阳台的有效使用；将娱乐空间、休闲空间、学习空间等核心居住空间拥有良好的采光及舒适度，同时可以灵活组合切换；利用色彩及家具的组合搭配，设置不同个性房间；卫浴空间考究设计，提高卫生间的实用性；合理布置储藏空间，符合现代城市生活的日常需求；关注室外空调机摆放位置及方向，既保证安装维修方便，也保证建筑方面的完整和美观。

老年户型，作为居家养老服务的重要载体之一，最重要的特征是在提供适老化硬性居住空间条件的基础上，提供丰富的生活配套服务及娱乐社交环境，是软件和硬件高度综合的产品，所提供的服务主要体现在给老人提供高品质的基础生活服务条件，以及人性化的设计，创建良好的生活环境，在一定程度上能满足老年人的生理和心理需要。，

随着老人年龄的增长伴随着感官的衰退，从而带来各种各样的心理疾病，例如：由于年龄的因素行动不便、眼疾、风湿等，使人性情暴躁、忧虑、忧郁、恐惧、狂想等。阳光和色彩对老年人居住环境需求就更为重要。

老年户型采用大面宽设计，双房超南布置，并设计独立厨房和客餐厅分离，提高居住空间的舒适性，并在门口处设置置物台，供老人识别及个性化布置；设置弧形门槛，便于出行；门能够轻易开启，不使用玻璃门；选用高度在0.9—1m之间悬臂较长的拉柄；卧室床头柜台面设置挡台，可作为老人起身时支撑，房间内部预留夜灯起夜照明；卫生间地面采用防滑，耐污设计，马桶区采用智能马桶，并设置安全扶手、报警按钮，淋浴区设置安全扶手；沙发座椅设置扶手，便于老人依靠以及起身时支撑。

5．建筑风格

社区紧邻美兰湖，坐拥优美自然风光，罗店古镇散发着江南建筑风韵，通过对社区周边的建筑深入研究，结合地域风貌，小区建筑采用简洁现代风格，将精致海派文化与江南白墙风格有机融合，打造青春时尚的人文特色居住建筑风格。

社区色彩以上海传统海派公寓和罗店古镇建筑立面作为样本进行分析研究，并将江南的灰白风格作为社区基本色主体色彩构成。同时社区住宅立面用色上遵循和谐统一的核心思想，采用暖色系及咖啡色和灰白色进行搭配，形成经典的立面风格，体现海派精神和江南风韵。

立面结合平面特点整体设计，采用现代简洁风格，注重比例和尺度的协调和统一，呈现典雅，青春时尚的风格，迎合年轻一代的生活品味。立面精心设计，利用相同的设计语言和标准，通过精心的组合，塑造富有机理而不失动感的立面，赋予建筑生命力。扩张网和穿孔板的巧妙利用，实现功能和外观的高度统一，既可以遮挡空调机位，也可以遮挡阳台上布置的热水器，及遮挡衣服晾晒，也可以有效满足通风采光，让城市市容更加整洁和美丽。

6.结语

租赁社区的高品质、优生态和多元适应性，都为未来住房租赁市场的高质量发展提供保障。在迈向“十四五”的新征程，从规划、产品等层面不断探索租赁社区新模式，为更多城市新市民、青年人、老年人等各社会群体解决住房问题，助力提高城市竞争力和实现城市可持续发展。

参考文献

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