浅析房地产企业项目开发全周期成本管理

浅析房地产企业项目开发全周期成本管理

汪洋

 南京威新房地产开发有限公司 210000

摘要：随着现代城市建设规模的不断扩大以及市场竞争的日益激烈，房地产行业也迎来的机遇和挑战。现代房地产项目建设除了要保障质量外，经济效益则是房地产企业所关注的另一个重点问题。为了确保房地产项目质量和经济效益能够兼得，针对房地产项目全部开发周期展开成本管理是非常重要的。因此本文分析了房地产全过程成本管理和造价控制的关键原则，并且提出了加强房地产项目开发全周期成本管理的措施以供参考。

关键词：房地产公司；工程管理；项目负责人

房地产行业作为现代社会的经济支柱产业，其不仅是城市建设的重点，也是受到广大人民群众关注的项目。房地产项目的时间、资源、人力等投入非常高，因此成本也非常高，加上市场原因，房价居高不下也成为了影响当前房地产发展的主要因素，而如何加强对房地产项目开发全周期成本的控制，改变传统房地产建筑的市场格局，成为了房地产未来发展的关键。因此房地产企业必须要采用先进的成本管理方法，也就是利用全周期成本精细化管理来加强开发成本控制和管理，提高建设效率和质量，确保房地产企业的竞争力能够得到进一步提升。

一、房地产项目全周期成本控制的原则

1.1以成本最低为原则

加强成本控制是房地产项目预算和造价管理工作的关键工作内容，而成本最低原则的核心是要在确保项目的可行性以及项目质量的基础之上，对项目建设过程中不必要的成本进行合理的控制和缩减，进一步提高资源的利用效率，减少资源和投资浪费情况的发生率，让项目投资变得更加健康。因此在进行成本管理和造价控制的过程中，企业必须要加强对项目细节的注意，利用高效率、高质量的管理模式对项目成本进行精细化管理，以确保房地产项目经济效益能够得到进一步保障。

1.2以全程成本控制为原则

成本和造价控制的全面性是保障成本和造价管理制度落实的关键，因此企业必须要对房地产项目整个过程加强成本控制，确保各个部门能够联合起来加强对造价成本控制的注意，让每个流程的每个细节都能得到很好的优化和管理，以保障房地产项目全过程成本都能得到有效管控。因此成本控制必须要从决策初期就开始注重成本控制和造价管理工作，并且要格外重视设计阶段和施工阶段的细节管控，并且加强对竣工验收阶段的注意，以确保能够在每个阶段都能提高项目成本和造价管理的有效性。

1.3以目标分解为原则

毕竟房地产项目的规模非常大，因此全过程造价成本管控的任务非常繁杂，而且落实到每个部门都是非常困难的，因此在落实过程中很容易出现混乱的情况。所以在全过程造价成本管控工作的落实过程中，一定要将工作目标根据各部门的情况进行分解，针对每个部门工作性质的不同对各个施工阶段进行独立管控，确保全过程造价成本管控工作能够得到更细致的落实。

1.4确保权力、责任和利益能够融合

在房地产项目的管理工作中，权力、责任和利益是最主要的三个主要元素，这也是影响整个项目工程质量和经济效益的核心。因此在管理过程中，管理人员一定要将这三个方面进行有效的协调、融合以及管控，确保责任能够落实到个人、权力能够更好地落实管理决策、利益能够激发各部门员工的积极性。只有确保这三个要素能够充分结合，并且得到高效利用，才能确保加强对成本和造价的集中管理，确保房地产企业的竞争力能够得到进一步提升。

二、房地产项目全周期成本控制需要注意的的问题

2.1决策问题

项目决策是确保项目建设是否成功的关键因素，也是确定项目建设的基础，同样也对项目造价的制定有着非常深远的影响。首先是企业经营理念问题，尤其是企业对于建筑标准的制定、建筑地点的选择、建筑技术的选择等等，对工程造价的影响是非常大的。不过当前大部分企业只注重商业利益，为了获取到项目批准会刻意压缩投资资金，造成小投资建设大项目的情况，后期便很容易出现超出预算的情况。其次是决策目标问题，要是由于来自企业决策所造成的失误，例如对项目选择上的失误、项目建设地点失误、项目方案设计失误等等，这些失误不仅可能会带来不必要的预算投资，甚至会造成非常严重的损失。

2.2设计问题

虽然设计阶段成本来说相对较低，但如果项目设计合理的话，则有可能会节省大量的投资成本。设计阶段对于预算成本的影响有很多，尤其是对设计的管理问题以及设计单位的问题，非常容易影响设计的结果。由于部分房地产项目的设计单位和施工单位没有得到有效联合，因此设计的图纸很容易出现不严谨且不合理的情况，在施工过程中很容易给工程带来一定的麻烦，甚至会造成预算大比例超出的情况。

2.3招标阶段

招标阶段很容易由于管理不当以及建筑企业的发展决策而出现各种各样的问题，这些问题对于日后的工程预算也会造成极大的影响。首先是招标混乱以及不正当竞争等现象，毕竟当前我国相应的监管体制不是特别完善，加上工程项目本身非常复杂，因此在工程招标中很容易出现合同责任问题、非法转包问题以及工程量不明确等问题。尤其是工程的非法转包问题，通过不断转包导致转包商获得更多收益，而工程造价也在不断增加，最终会造成超出预算的情况。而且转包过程中也很容易出现签证混乱等状况，必然也会为工程管理带来极大的麻烦。

2.4施工阶段

施工阶段作为工程最重要的阶段，其造价内容也是整个工程占比最大的，包括市场行情、设计变更、施工管理等工作都可能造成施工阶段出现成本无法控制的情况。

三、房地产项目全周期成本控制的措施

2.1项目决策时期

项目决策时期的造价管理影响着整个项目的发展走向，对于相关资金资源的合理分配、制定有效的预算投资方案、合理控制工程造价都是开展工程的必要前提条件之一。因此在项目决策期间一定要根据实力和预算合理确定好项目的规模以及建设地点，规模和地点对于造价管理的影响是非常大的，尤其是地点，直接影响了工程的社会效益和建设效率，像是交通条件好的地点可以有效控制材料运输预算等等，所以如何对项目进行合理的决策估算是非常重要的。

在决策阶段，企业内部的整体抉择是非常重要的，因此企业内部应当积极把造价管理工作融入到决策准备的活动当中去，要提前对相关资料和项目进行调研整理，根据市场的需要与发展制定好合理的建筑标准和规模，同时也要对相关的市场变化、技术要求、市场环境以及政策进行深入分析。然后在利用相关的数据和分析报告进行造价管理方案设计，同时选择出最可靠、最安全、最实用、最合理的管理方案进行完善，要对初步方案展开详细的投资预算，利用最适合单位发展和项目建设的分析方法进行分析，再从财务可行性和经济合理性方面对项目的经济效益进行评价，从而完善相关的造价管理方案。最后也要根据项目的实际情况对可能发生的不利影响进行预测，并且对方案进行相应的修改，再对相关的可行性报告投入审批流程。

同时单位也要对当地的相关政策、市场现状和相关规划进行相应的了解，并且制定最符合相关政策和规划的造价管理方案，确保相关方案能够有效在工程施工的全过程中得到实施。

2.2设计和招标阶段

在项目设计时期一定要注重整体项目的合理、科学以及长远发展，一定要以经济适用和符合实际作为基础，对生产成本以及投资预算进行一定的控制，在确保符合质量的同时也要对造价进行有效的管理和控制。投诉在招标时一定要秉承着公平公正公开的原则，控制好工程造价和工程质量，对相关单位进行严格审查，确保单位有实力、有信誉、有经验，保障工程质量能够符合相关标准，同时也要符合市场基本定价和规律，避免出现刻意压价的现象。

2.3工程施工阶段

毕竟工程施工阶段是整个工程最核心的阶段，因此施工阶段更应该根据相关的造价管理来进行工作，要严格遵守合同的进度和预算计划，并且根据工程的进度以及具体施工情况进行编制以及预算审核，同时也要加强对工程的监督与管理，要求管理人员深入到施工现场，及时对工程预算和资金使用情况进行整理和分析，确保施工时不会出现资源和资金浪费等现象，而且也要对工程价款进行按时拨放，对于工程中的资金结算工资也要严格监督。同时面对工程中出现的一些意外现象，例如延误工期、资源浪费、资金不足等等，要严格进行调查和纠正，保障工程的质量和效率能够达到最佳标准，同时也要对工程造价进行有效管理和降低。

而在施工时一定要确保以下原则：首先要对工程的整体设计进行优化，整体要结合企业的发展状况、市场规律和统筹考虑等等对各种相关物质进行明确并登记，确保设计文件中对于投资内容的概算要细致全面，同时要根据实际情况优化并平衡内容，减少项目设计文件中的不足之处；其次在施工时如果遇到一些突发变更情况，需要及时对设计方案进行更改，并且核算相关的变更造价，尽量减少变更给工程带来过大的影响，以减少工程变更所带来的的经济损失；最后要对设计方案进行一定的概算，设定出一个工程造价的最高限额，而施工期间一定要严格遵守相关的管理规定，尽量不得超出最高限额的设定，这样才能对工程造价进行最合理、最有效、最科学的管理和控制。

2.4工程竣工阶段

在工程竣工后要对工程的所有相关资料进行收集整理以及结算，并且要进行有效的分析和汇总，确保能够对工程当中投入的所有费用都能公开透明，资料一定要保证完整真实，要严格确定账目与投入资金和剩余资金相符合，同时也要严格控制工程预算之外的相关费用。

其中需要进行审计的资料包括招投标相关文件、施工合同、竣工图纸、施工方案、工程变更签证、竣工验收报告等等，都可以交给第三方审价单位进行结算审价，确保最终审价工作的公平、公正、公开。

不过由于建设项目的投资大、周期长、环境相对复杂等原因，导致管理方面容易出现许多问题，因此就需要相关造价管理人员联合审计单位对相关资料进行审计，责任一定要确保落实到每个岗位和每个人，一定要确保在审计过程中能够严格执行相关的成本管理方案。

四、结语

参考文献：

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[4]田宜禄.房地产企业开发项目全成本管理问题及对策探讨[J].质量与市场,2022(07):91-93.