安置房建设项目代建管理探讨

安置房建设项目代建管理探讨

古南明

江苏正捷全过程工程咨询有限公司 江苏南京 210000

摘要：近年来，城市现代化的步伐明显加快，许多城市老旧房屋都被拆除重建。为了安置拆迁人口，拆迁安置房应运而生，并广泛应用于建筑规划和拆除中。随着社会各方面的发展，安置房的数量规模正在不断扩大，一定程度上加大了管理难度。因此，有必要开展对安置房建设项目代建管理探讨，对其中存在的问题加以探讨分析，并提出对应的优化措施。

关键词：安置房；项目；代建管理

1安置房建设的概念

安置房，顾名思义是指提供给因城市规划、城市建设以及土地开发等原因进行拆迁，而失去住所的拆迁房主进行居住的房屋，其本质是一种用来抚慰赔偿的房屋。由于安置房是为被拆迁家庭设计的，因此此类居屋的销售不仅受到法律的限制，还受到当地政府政策的限制，这也是安置房区别于一般商业房地产交易的特殊之处。

2拆迁安置项目代建制的主要运行模式

拆迁安置项目的代建制工作主要分为六个主要阶段：第一个阶段是决策阶段，住户和投资者首先对代建单位进行投标，选出最合适的代建单位后，再由投资者、代建单位和住户共同订立项目代建合同。同时，联合负责代建项目的各个部门，制定周详的代建计划。第二阶段是工程招投标阶段，在此阶段，要制定正式的工程投标文件，根据标书敲定代建合同。第三阶段是设计管理阶段，组织设计人员对项目进行工程方案和施工图设计。第四阶段是项目施工阶段，该阶段的任务包括对十个项目的质量、进度和投资进行控制和管理，相关单位要妥善管保管合同和项目信息，并对施工现场进行组织协调。第五阶段是工程竣工验收阶段。有关单位组织项目竣工验收，编制项目竣工记录和决算，并进行项目试运行，便于项目评估。最后一个阶段是项目评估阶段，有关单位要对代建项目进行后评价，做好详细的后评价报告，总结代建项目的工作。

3拆迁安置房项目的特征

（1）以拆迁为主的居住区建设和拆迁的现代工程技术具有很强的针对性，其主要服务对象就是拆迁房的住户。

（2）安置房项目还要具有较高的社会效益，要秉持人道主义精神，做好对拆迁房主的安顿工作。

（3）整顿非法建筑是一项复杂又漫长的工作。除了搬迁和其他子项目外，国家还必须仔细规划好违章建筑的拆迁范围和时间，做好前期准备工作。

（4）消除不合理结构是一项长期任务，包括整个规划、设计、实施和交付过程。因此，早期的物业管理必须融入到整个项目管理中。

安置房项目具有一定的特殊性，其经济效益与社会效益都是非常重要的。只有正确认识其基本特征，才能保证项目的正确实施，才能根据需要实现安置房项目的总体目标。

5安置房项目建设代建管理难点

5.1成本管理

安置房项目出于预算考虑，必须从最终成本的角度加以控制。所有施工成本必须控制在预算之内，控制项目成本与居民的安置、转移等直接相关，成本预算不应过高或过低，因此，必须仔细审查和批准施工过程中的变更和成本增加。成本管理和更换控制非常重要，重点是优化和控制已批准的总体预算，这些措施的目的应该是在确保质量的同时优化成本。

5.2与各部门间关系的协调

目前来看，安置房项目在协调和规范与不同政府部门的关系方面存在一些困难。与房地产项目代理业务分配相关的施工工作涉及代理业务的施工服务部门，该部门负责除建筑工程、技术检查、定价建议和施工控制以外的一切工作。从施工申请到项目交付到政府规划、建设、民防、供暖、供水、电力等部门。如果更换设备不是一个单元，程序将变得更加复杂。

5.3工期管理

（1）在生产周期管理领域，施工方很难适应和管理各种复杂的关系。安置房项目申请程序直接影响其项目成效，如果与多个政府机构的关系很不友好，则很难获所需要的许可证，尤其是建筑和电气工程，因此，相应的工作无法进行。

（2）建筑材料和设备供应困难。为了节省投资，在采购相关材料和设备时，可以建立基于供应的竞争机制，以有效控制价格。然而，在投标过程中，投标、评估和建议只能在一定时间内完成。如果计划不详细，材料和设备的交付不及时，工作时间将被推迟。

（3）政府承载了较多的压力，拆除工作必须赶在规定时间之前完成。组织相关建设项目，加大重点线路投入，做好工作管理。

6安置房项目建设代建管理措施

6.1成本管理

由于房地产项目的施工利润具有较大的不确定性，所以承建双方对施工成本有严格的控制规定。承包商必须通过投标降低项目成本，丰富管理经验，选择可靠的施工部门，为组织的成功施工奠定基础。（2）分配安排。在项目开始时，在确保专家分担项目成本的前提下，考虑类似项目的经验。为本工程的钢筋混凝土内容提供参考。项目完工后，为了满足基本要求，必须平衡项目清算。（3）严格检查设计变更。严格的变更和签证管理是施工过程中成本控制的关键，首先核实项目的可行性和预算管理单位，然后根据项目的可行性和技术要求确定是否修改项目实施单位。对于必要的签证，应强调及时发放的原则以及签证数量和费用的差异。签证文件原件必须由客户、业主、技术人员、预算、财务总监和财务总监签字。

6.2进度、工期控制

及时交付住房是项目管理最重要的任务。根据项目的总体目标，项目部制定了完整合理的阶段规划，作为指导文件。总体规划首先必须是可预测的。在项目开始之前，必须尽快评估和解决可能导致总体计划完成和延迟的因素。下一个必须是全球性的，必须系统地审查和完成整个项目过程，整个计划必须有计划性和规范性。项目建成后，制定总体规划，分析和维护项目进度，确定总体设计、设置和运行任务。

6.3加强协调和处理各方之间的关系

（1）为了统一与政府的关系，建筑部门应该派遣专业人员负责与政府部门的交接工作。（2）加强与管理者的沟通和联系，通过协调和文件披露解决分歧。（3）规范部门关系，实行综合管理，确保各部门、各连接点在施工过程中顺利完成工程[2]。

妥善管理住房建设的各个方面是住房工程的重要组成部分：住房单位与业主之间存在合同关系，双方的利益差异很大，总承包商和业主有不同立场的利益。然而，从宏观经济的角度来看，两个群体的总体目标是相同的，两者之间的关系也不是截然对立的。为了保障业主、住户和其他人的利益，以及为了主要开发商和承建方的利益，总承包商为子项目的总体利益服务，但它也有它的优势：被告和主体之间的所谓独身关系。在实施下一代项目时，双方相对独立，不仅受控制，而且相互依存。在整个项目实施过程中，他们实现了共同的目标，完成了各自的任务，共同推动了项目建设性目标的实现。

6.4质量管理

住宅质量决定着工程的成败，施工中常见的质量问题是房屋建筑预防的核心问题。主要形式有：（1）强化监督验收管理责任。承包商必须重视现场监督，严格遵守合同规定和规章制度。在基本建设阶段，土木工程师和监理人员共同参与验收，以控制施工过程中未发现的质量。（2）领导实施过程。各行业首先要做好典型工作，通过质量控制确保工程质量、施工控制和大型工程的稳定。（3）严格承认家庭。根据重庆市的规定，由房地产管理办公室、监理、建筑商和房屋建筑商代表组成的家庭接待小组在家庭招待会上接待家庭。如果出现质量问题，及时安排维修。在最终验收期间，电厂必须进行现场检查和验收，以达到明确的标准。

结束语：

综上所述，在城市现代化水平不断推进的背景下，做好安置房工程的建设不仅符合我国的国情需要，而且也是推动经济发展的重要措施。要不断优化安置房项目建设工作，为推动我国住房工程建设贡献一份力量。

参考文献：

[1]浅析项目代建管理模式下业主方对工程质量的把控措施[J].唐应钦.福建建材.2019(01).

[2]关于推进奇台县项目代建管理工作的建议[J].苗城榕.居业.2018(01).