划拨土地使用权转让浅议

划拨土地使用权转让浅议

席小婷

珠海市自然资源局斗门分局  广东 珠海 519000

摘要：划拨土地使用权是指经市、县人民政府批准，但需要符合相关法律规定，但需要具备正式的相关条件。生活中很多人不了解划拨土地使用权的相关规定和性质，因此会产生不必要的纠纷，本文对划拨土地使用权以及转让合同及处理提出了指导性意见，就划拨土地使用权转让合同中存在的相关问题做出了归纳总结。

关键词：划拨土地；使用；转让

引言：

划拨土地使用权具有以下特点：一，取得相关法定性，二、取得无偿性或者抵偿性，三、使用过程中的无限期性、四，除分权的局限性；在划拨土地使用权时使用权人不能随意地处分划拨土地使用，必须有土地管理局进行审批。作为城镇国有土地转让权和使用权暂行条例是从1990年国务院颁布土颁布具有重要的历史意义，在此之前国家将土地都是无偿交付给使用者使用，相关政策的颁布由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可进行转让的历史，对今后的房地产等其他市场的规范与发展也起到了直接的现实意义。

一、土地划拨的存在的问题

1. 缺乏规范程序

目前我所虽然实行土地有偿使用制度，但是还是存在这相关的历史遗留问题。不符合规范相关法律划拨土地使用，也不能马上收回。由于不良社会风气的驱使，许多不法分子通过其他手段转让方式进入市场。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地在转让时必须签订合同。在部分城市土地划拨缺乏监管和约束制度，政府部门和土地管理部门对于负责实施土地划拨管理行为界定不明确、不详细。在执行过程中，出现滥用职权等其他情况，出现该问题主要原因政府相关部门缺失监管力度，各部门之间没有做好相互衔接等工作，没有将土地规划应用能力发挥到极致，限制土地之源的开发。正常情况下，指执行划拨土地制度是，应该明确规划层次，各部门之间相互协作做好沟通和交流，确保工作的正常运转和执行。随着经济的高速发展，土地隐形市场的形成，导致国家土地收益流失严重，工业建设用地的不断增加，导致市场供求出现严重的偏差。如果相关部门能够及时进行监管那么土地问题可以得到相应的缓解。因此，政府部门要加强宣传，加大监管力度，促进土地市场健康发展。

2. 土地资源浪费和不公平竞争

在经济时代的快速发展，在土地划拨过程中存在较多的土地资源浪费，土地管理部门负责实施土地划拨规定不详细、管理不到位、导致管制层权利滥用，资源浪费严重。许多国有企业在获得土地后没有按照标准规范使用，导致企业不节制的扩大建设用地，大规模的资源被浪费，无法保证资源的利用率、引发了一些不公平的竞争。用“以租代征”的形式“圈地”，带着发展农业生态的旗帜和幌子在耕地迅速建厂盖房；少数村干部甚至帮忙做村民的思想工作。钻法律空子成为非法占用耕地的“帮凶”，采取默许甚至“积极配合”的做法等一些不文明的情况。因此，要从根本上解决这些问题要加强农村对土地的保护意思，加强思想教育知识开展不定期的宣传教育，加大惠农力度，让农民真正觉着种地“更实惠”。中共中央对于农村土地问题提出了更严格的管理要求，但是各地方政府在管理过程中仍然缺乏有效的治理措施和手段。一些小规模企业擅自占用耕地进行自建，这种违规建设至今还一直存在。因此，要强化人民群众对土地的认识，加强对土地知识的宣传，让土地资源实现最大效率化，让土地为民所用。

二、土地划拨制度完善建议

1.规范土地划拨制度的监督约束制度

近年来，随着商品经济的发展，我国土地使用面积越来越小。土地市场的繁荣发展导致一些划拨土地使用权人为的获得经济利益，非法转让划拨土地的现象肆意。有人认为，相关部门应加强监管约束力，对于划拨土地情况应该及时更新信息，将信息公开化、透明化、建立完善的土地信息公开制度。通过及时发布土地需求计划、供应计划等处置计划，杜绝以公共利益为掩饰的盈利性质无偿占用公共资源，增加土地行政行为的公开透明度，这样以来不仅有利于对土地划拨行为的监督同时也有利于政府对土地的监管，其次，工作人员应当严格追究对于滥用土地所造成的损失和危害，使用人应该自觉承担对土地造成的损失和危害。政府部门要建立起土地划拨滥用权的追责制度，这样以来不仅有力监管划拨土地行为，而且有利于实现社会公平，公正，真正实现划拨土地使用权的价值取向。

3. 制定相应的相关法律

土地是我们每个公民个人或者集体依据相关法律条件取得的一种对土地的行使权力，但由于一些外力和社会因素，在土地使用和划拨方面产生了许多纠纷和争议，为了能够更好的划拨土地使用权，让土地得到更好、更高效的使用和公平划拨，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对于土地使用权的转让和租借必须签订相关合同，向当地人民政府补缴土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获得收益。坚持土地划拨的公益性用途。例如，一、盈利目的不可以采取划拨方式；二、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批注并办理出让手续的则有效；三、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。四、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。依照该法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

3.合理设置有偿拨款规定

我们经常可以在我们的身边看到哪的土地的使用权又被划拨了，某家又被补偿了多少费用等等。我们往往是把注意力放到这件事情上，却没注意到到底他们划拨了多少，又补偿了多少费用根据我过现行法律规定，国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。土地使用权行政划拨是由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。对于划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展的相关需要和城市规划要求，可进行无偿收回，并可依照相关法规出让；无偿收回划拨土地使用权时，对地上建筑物，其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予补偿。，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国前征收划拨土地使用权，可以无偿回收土地使用权，但对于其地上建筑物，其他付着物，要给予相应的补偿；因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。

结束语：

我国对于土地划拨具有量大、面广、情况复杂等特点。在全面摸清土地划拨总量，分布和利用需要花费大量的时间，是一项巨大的任务。因此，我们要不断完善土地利用管理方面存在的问题及原因，进一步提出国有划拨土地利用管理的对策措施管理。健全缺乏规范性的运作机制,政治国有土地在市场上不同程度等的混乱现象；促进国有土地良好发展，是我们每个公民义不容辞的责任和义务，我们应该承担起自己的责任，积极保护建立起保护土地的意识，让土地资源在社会发展中贡献力量。

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